Поиск
 

Навигация
  • Архив сайта
  • Мастерская "Провидѣніе"
  • Добавить новость
  • Подписка на новости
  • Регистрация
  • Кто нас сегодня посетил   «« ««
  • Колонка новостей


    Активные темы
  • «Скрытая рука» Крик души ...
  • Тайны русской революции и ...
  • Ангелы и бесы в духовной жизни
  • Чёрная Сотня и Красная Сотня
  • Последнее искушение (еврейством)
  •            Все новости здесь... «« ««
  • Видео - Медиа
    фото

    Чат
    фото

    Помощь сайту
    рублей Яндекс.Деньгами
    на счёт 41001400500447
     ( Провидѣніе )


    Статистика


    • Не пропусти • Читаемое • Комментируют •

    · ПОЛНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СПРАВОЧНИК ВЛАДЕЛЬЦА КВАРТИРЫ, АГЕНТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ, ПОКУПАТЕЛЯ ЖИЛЬЯ · Б. М. БИРЮКОВ ·


    ОГЛАВЛЕНИЕ

    фото
  • Введение
  • Глава 1 Конституционные права граждан
  • Свобода передвижения, права человека и регистрационный учет
  • Право на жилище. Международные нормы
  • Право на жилище в Российской Федерации
  • Бездомные граждане
  • Жилищное неравенство
  • Глава 2 Жилищное законодательство
  • Основные правовые акты в жилищной сфере
  • Мониторинг законодательства
  • Глава 3 Жилищный фонд
  • Состав и структура жилищного фонда
  • Жилые помещения
  • Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда
  • Техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного оборудования
  • Безопасность зданий и сооружений
  • Капитальный ремонт жилищного фонда
  • Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации
  • Государственная регистрация прав на жилые помещения
  • Санитарные требования к условиям проживания в жилых помещениях
  • Глава 4 Правила пользования жилыми помещениями
  • Переустройство и перепланировка жилого помещения
  • Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот
  • Глава 5 Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда
  • Административные наказания за нарушения жилищного законодательства
  • Уголовная ответственность за нарушения жилищного законодательства
  • Разъяснения Министерства регионального развития РФ
  • Глава 6 Статистика жилищно-коммунального хозяйства
  • Общие положения
  • Российские статистические сборники
  • Основные показатели жилищных условий населения Российской Федерации
  • Обеспеченность жилыми помещениями
  • Критерии доступности жилья
  • Нестандартные условия проживания
  • Глава 7 Жилищные стандарты, нормы и нормативы
  • Нормативы потребительской корзины
  • Учетная норма площади жилого помещения
  • Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма
  • Стандарты стоимости жилья
  • Федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг
  • Глава 8 Государственные целевые программы в области жилищной политики и жилищного строительства
  • Федеральная целевая программа «Жилище»
  • Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»
  • Загородное малоэтажное строительство
  • Федеральная целевая программа «Социальное развитие села до 2012 г»
  • Государственные программы, реализуемые Министерством регионального развития
  • Жилищные программы г. Москвы
  • Улучшение жилищных условий за счет материнского капитала
  • Глава 9 Приватизация жилых помещений
  • Плюсы и минусы приватизации
  • Порядок приватизации
  • Деприватизация жилых помещений
  • Глава 10 Регистрационный учет граждан в Российской Федерации
  • Процедура регистрации
  • Регистрация (прописка) в загородном доме
  • Глава 11 Формы пользования жилыми помещениями
  • Проживание в собственном жилом помещении
  • Наем жилого помещения
  • Коммерческий наем жилых помещений
  • Налоги за сдачу жилья
  • Аренда жилых помещений
  • Формы пользования жилыми помещениями в странах Западной Европы
  • Глава 12 Учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях
  • Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях
  • Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет
  • Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях
  • Учет граждан в целях реализации городских жилищных программ в Москве и Санкт-Петербурге
  • Порядок признания жителей г. Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях
  • Глава 13 Предоставление жилого помещения по договору социального найма
  • Основания предоставления жилого помещения по договору социального найма
  • Нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма. Право на дополнительную жилплощадь
  • Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма
  • Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
  • Предоставление жилых помещений по договорам социального найма иным категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях
  • Обеспечение права жителей г. Москвы на жилые помещения
  • Глава 14 Переселение и выселение граждан
  • Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
  • Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
  • Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
  • Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения по суду
  • Глава 15 Страхование жилого помещения
  • Глава 16 Жилищно-коммунальное хозяйство
  • Коммунальные услуги
  • Требования к качеству предоставляемых коммунальных услуг
  • Нормативы потребления коммунальных услуг
  • Учет потребления коммунальных услуг
  • Плата за коммунальные услуги
  • Плата за жилое помещение (плата за наем)
  • Плата за содержание и ремонт жилого помещения
  • Планирование, учет и калькулирование себестоимости услуг (продукции, работ) в жилищно-коммунальном хозяйстве
  • Порядок внесения платы за коммунальные услуги
  • Формы социальной поддержки населения при оплате услуг ЖКХ
  • Глава 17 Управление многоквартирными домами
  • Права общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
  • Способы управления многоквартирным домом
  • Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
  • Товарищества собственников жилья
  • Управляющие организации
  • Старший по дому или по подъезду. Дежурный по подъезду
  • Дом начинается с консьержа
  • Современное состояние системы управления ЖКХ
  • Совершенствование законодательной базы
  • Криминальные явления в управляющих организациях
  • Глава 18 Что нужно знать владельцам квартиры, агентам по недвижимости и покупателям при продаже-покупке жилья
  • Рынок жилья
  • Риелторские агентства на рынке недвижимости
  • Покупка жилья на первичном рынке
  • Покупка жилья на вторичном рынке
  • Ипотека
  • Наследование жилых помещений
  • Обмен жилых помещений
  • Дарение
  • Рента и пожизненное содержание с иждивением
  • Глава 19 Защита прав потребителей в жилищной сфере
  • Основные термины и понятия
  • Перечень правовых нормативных документов по жилищным вопросам
  • Справочная информация

    Введение

    Удивительно, сколько значений может иметь понятие «дом». Для одного человека это замок или многоэтажный особняк, для другого – благоустроенная квартира, для кого-то, например Диогена, – бочка, для некоторых военных – командный пункт, а кто-то живет в автомобиле или даже под лестницей в подъезде.

    Жилище и сфера жилищно-коммунального хозяйства чрезвычайно важны для нормальной жизнедеятельности каждого человека, поскольку в современных условиях все мы являемся заложниками нормального функционирования жилищного законодательства и системы ЖКХ.

    Объем материальных, финансовых и людских ресурсов, связанных с этой сферой, огромен, расходы на содержание жилья и оплату жилищно-коммунальных услуг составляют около 20 % доходов населения, в то же время производительная деятельность, финансовые операции и финансовые потоки в данной области непрозрачны и для граждан нашей страны зачастую являются территорией «терра инкогнито».

    Положение в жилищно-коммунальном хозяйстве сегодня чрезвычайно сложное: жилищный фонд находится в неудовлетворительном состоянии, большая его часть морально устарела и нуждается в реконструкции, благоустройство жилых домов остается на низком уровне. По данным Росстата, почти треть населения страны лишена возможности пользоваться центральным водоснабжением, около 30 % жилых домов не имеют канализации. По нормативам, очищается лишь 45 % всех сточных вод, а в ряде регионов, таких как Карачаево-Черкесская Республика, Чеченская Республика, Омская, Новгородская, Псковская области, уровень нормативно очищаемых сточных вод не превышает 2 %.

    Износ коммунальной инфраструктуры составляет около 60 %. Как результат – постоянные многочисленные аварии в тепловых сетях, системах водо– и газоснабжения, электрических коммуникациях.

    По словам Президента Российской Федерации, «сегодня мы стоим перед реальной угрозой техногенной катастрофы».

    Вместе с тем в последние годы социально-экономические отношения в сфере ЖКХ подверглись коренному реформированию. Государство освободилось от обязательств по обеспечению жильем сограждан и «предоставило» им возможность решать жилищные вопросы самостоятельно;

    изменилась структура жилищного фонда по формам собственности – большинство граждан из нанимателей жилья превратились в собственников. По данным Росстата, в настоящее время более 82 % жилищного фонда России находится в собственности физических лиц.

    Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования, развивается рынок жилья.

    Жилищные отношения в настоящее время регулируются законодательством, основу которого составляют Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), вступивший в силу 1 марта 2005 г., Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) и другие федеральные законы.

    Федеральное законодательство определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений.

    Жилищный кодекс заложил основы управления ЖКХ, а также наметил решение многих организационно-правовых вопросов управления многоквартирными домами. Собственники жилья теперь должны сами управлять своей собственностью: на смену жилищно-эксплуатационным конторам (ЖЭК), дирекциям единого заказчика (ДЕЗ), ремонтно-эксплуатационным управлениям (РЭУ) и т. п. должны прийти новые организационно-правовые формы – товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющие компании (УК) и др.

    Возник и развивается рынок жилья – переход собственности из рук в руки происходит непрерывно. По подсчетам специалистов, ежегодно меняют собственников и пользователей почти 100 тыс. квартир, комнат и домов. Оборот жилья составляет многие миллиарды рублей. Купля-продажа жилых помещений стала главным фактором улучшения жилищных условий граждан, важнейшей сделкой гражданского оборота недвижимости.

    Рынок жилья – это купля-продажа, обмен, сдача в наем, аренду квартир, домов, коттеджей, это многие миллиарды и рублей и долларов. На этом рынке обращаются огромные суммы денег: достаточно сказать, что стоимость обычной панельной «однушки» в столице превышает $100 тыс., а стоимость элитных квартир зашкаливает за многие миллионы «зеленых».

    Рынок недвижимости по-прежнему остается достаточно рискованным. Имеется немало случаев обмана, мошенничества и даже убийств в целях присвоения чужой собственности, в первую очередь жилья: права на приобретенную вами недвижимость могут оказаться у третьих лиц.

    Суд вправе аннулировать сделку даже если неприятности возникли не с квартирой, которую купили вы, а с той, в которую перебрался ваш партнер по сделке. Или проблемы появились в предыдущих сделках с квартирой, к которым ни вы, ни продавец не имели никакого отношения.

    Покупка-продажа или обмен квартиры – это всегда событие, всегда длительный стресс, поскольку процесс может затянуться на продолжительное время. Ошибаться здесь никак нельзя.

    В ходе сделки покупателю и продавцу приходится общаться с различными учреждениями, организациями и должностными лицами. Это и оценщики, и юристы, и нотариусы, и работники Мосрегистрации, и налоговая инспекция, и бюро технической инвентаризации (БТИ), и банки, и страховщики. На услуги этих организаций уйдет немало денег и времени.

    Человеку, который впервые продает или покупает квартиру и не имеет опыта и знаний в этой области, самостоятельно совершать подобные сделки довольно рискованно: шансы «попасть впросак» крайне высоки. Жилищное законодательство всегда было сложным для понимания простым человеком, что часто приводило к недоразумениям и ошибкам. Законы нужно знать, их незнание не освобождает от ответственности. Некомпетентность при совершении сделок с жилыми помещениями смертельно опасна.

    Как правило, во всем цивилизованном мире сделками с недвижимостью занимаются специалисты – риелторы, поскольку для грамотного совершения операций на этом сложном и дорогостоящем рынке требуются специальные знания и достаточный опыт. В пользу именно такого подхода можно привести достаточно аргументов. Однако для многих россиян услуги риелторов весьма дороги.

    В то же время совершается большое количество сделок, которые можно отнести к разряду «простых и ясных»: это сделки между родственниками, хорошими знакомыми, надежными и проверенными людьми и организациями и т. д. Подобные сделки граждане, обладая необходимым минимумом юридических знаний, могут успешно совершать самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов.

    Вместе с тем даже в случае обращения к профессионалам понимание процедур оформления сделки поможет контролировать ситуацию и не попасться «на удочку» мошенников. Знать и уметь отстаивать свои права становится важнейшей ценностью граждан в правовом обществе.

    Задача этого справочника – предоставить соответствующие юридические знания и информацию в сфере ЖКХ, управления недвижимостью, купли-продажи и обмена жилья.

    Глава 1 Конституционные права граждан

    Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. с поправками от 30 декабря 2008 г.) установила права и свободы человека и гражданина и основные принципы жилищного права. Конституция РФ и федеральные законы имеют верховенство на всей территории Российской Федерации (п. 2 ст. 4 Конституции).

    Глава 2 «Права и свободы человека и гражданина» провозглашает: «в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией» (п. 1 ст. 17).

    «Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности» (п. 2 ст. 19).

    «Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения» (ст. 25).

    «Каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства» (п. 1 ст. 27).

    «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища» (п. 1 ст. 40).

    «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище» (п. 2 ст. 40).

    «Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами» (п. 3 ст. 40).

    Свобода передвижения, права человека и регистрационный учет

    Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-1 (ред. от 27 июля 2010 г.) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» устанавливает, что каждый гражданин Российской Федерации имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации.

    В целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

    Граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

    Место пребывания – гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, в которых он проживает временно.

    Место жительства – жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

    Регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, Конституциями и законами республик в составе Российской Федерации (ст. 3 Закона).

    Право на жилище. Международные нормы

    Право на жилище – одно из социальных прав человека. Основы закреплены в международном праве: ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах (МПЭСКП), ст. 16 Европейской социальной хартии, ст. 31 Пересмотренной Европейской социальной хартии.

    Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах был принят Генеральной Ассамблеей ООН 16 декабря 1966 г. и вступил в силу 3 января 1976 г. На апрель 2010 г. в Пакте участвовали 160 государств, помимо них его подписали еще 6 государств. Крупнейшее государство, не являющееся участником Пакта, – США.

    СССР подписал Пакт 18 марта 1968 г. Документ ратифицирован Президиумом Верховного Совета СССР 18 сентября 1973 г. Ратификационная грамота СССР депонирована Генеральному секретарю ООН 16 октября 1973 г. Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах вступил в силу для СССР 3 января 1976 г.

    10 декабря 2008 г. Генеральная Ассамблея ООН приняла Факультативный протокол к Пакту, предусматривающий возможность подачи жалоб на нарушения Пакта.

    Согласно Замечаниям общего порядка № 4 Комитета ООН по экономическим, социальным и культурным правам, сделанным на шестой сессии в 1991 г., ст. 11. 1 Пакта является наиболее всеобъемлющей и, возможно, самой важной из всех соответствующих положений.

    Ниже представлены важнейшие положения этой статьи, в которых раскрывается понятие «право на достаточное жилище».

    Право на достаточное жилище (ст. 11.1 Пакта)

    В соответствии со ст. 11.1 Пакта государства-участники «признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни». Право человека на достаточное жилище, которое, таким образом, признано, имеет решающее значение для пользования экономическими, социальными и культурными правами (п. 1 Замечаний).

    По мнению Комитета, право на жилище не следует толковать в узком или ограниченном смысле, что уравнивало бы его, например, с предоставленным кровом, означающим лишь то, что кто-то имеет крышу над своей головой. Его скорее следует рассматривать как право жить где бы то ни было в безопасности, мире и с достоинством. Хотя достаточность определяется отчасти социальными, экономическими, культурными, климатическими, экологическими и иными факторами, Комитет считает, что тем не менее можно определить некоторые аспекты этого права, которые должны приниматься во внимание для этой цели в каком-либо конкретном контексте. Они включают следующее.

    ♦ Правовое обеспечение проживания. Проживание может принимать различные формы, включая арендуемое (государственное и частное) жилье, кооперативное жилье, собственное жилье, жилье, предоставленное в чрезвычайных случаях, и неофициальное жилье, включая захват земли или имущества. Независимо от вида проживания, все лица должны пользоваться определенной степенью обеспечения проживания, которая гарантирует правовую защиту от принудительного выселения, преследования и других угроз.

    ♦ Наличие услуг, материалов, возможностей и инфраструктуры. Адекватное жилье должно предоставлять определенные возможности, имеющие существенно важное значение для здоровья, безопасности, комфорта и питания. Все бенефициары права на достаточное жилье должны иметь устойчивый доступ к системам снабжения питьевой водой, санитарии и гигиены, хранения продуктов питания, удаления отходов, канализации и чрезвычайных служб.

    ♦ Доступность с точки зрения расходов. Финансовые расходы какого-либо лица или домашнего хозяйства, связанные с жильем, должны быть такого размера, чтобы возникновение и удовлетворение иных основных потребностей не ставились под угрозу и не сталкивались с препятствиями. Государства-участники должны предпринимать шаги с целью обеспечения такого положения, чтобы доля расходов, связанных с жильем, в целом была соразмерной размеру доходов.

    ♦ Пригодность для проживания. Достаточное жилье должно быть пригодным для проживания с точки зрения защиты жильцов от холода, сырости или иных угроз для здоровья, структурных опасностей и переносчиков болезней.

    ♦ Доступность. Достаточное жилье должно быть доступным для тех, кто имеет на него право. Группы, находящиеся в неблагоприятном положении, должны получить полный и устойчивый доступ к адекватному жилому фонду. Нужды в области жилья престарелых, детей, инвалидов, неизлечимо больных, лиц, инфицированных ВИЧ, лиц со значительным расстройством здоровья, душевнобольных и других групп должны до некоторой степени учитываться в первоочередном порядке.

    ♦ Местонахождение. Достаточное жилье должно находиться в таком месте, которое позволяет иметь доступ к возможностям в области занятости, медицинскому обслуживанию, школам и другим социальным учреждениям.

    ♦ Адекватность с точки зрения культуры. Деятельность, направленная на строительство или модернизацию жилья, должна обеспечивать учет культурных аспектов, связанных с жилищем (п. 8 Замечаний).

    Положения Пересмотренной Европейской социальной хартии

    В Пересмотренной Европейской социальной хартии дается более точное определение тех областей, которые должны быть обеспечены правительством:

    ♦ доступ к нормальному и доступному жилью;

    ♦ сокращение бездомности и политика в области жилья, ориентированная на все малообеспеченные группы населения;

    ♦ процедуры по ограничению насильственного выселения для обеспечения устойчивого пребывания в собственном жилье;

    ♦ равный доступ мигрантов к социальному жилью и льготам на жилье;

    ♦ строительство жилья и льготы на жилье, связанные с потребностями семьи.

    Россия ратифицировала Пересмотренную хартию в октябре 2009 г., признав обязательными для себя из положений части II Хартии ст. 1–3, 5-11, 14, 16, 17, 20–22, 24, 27–29 полностью, 4, 12, 15, 18, 19 частично (всего 68 пунктов).

    Минимальная программа стратегии обеспечения жильем, основанной на правах человека, должна включать в себя следующее:

    ♦ в национальном законодательстве должны быть изложены права на жилье и определены те уровни, которые несут ответственность за соблюдение этих прав;

    ♦ законодательство о запрете на дискриминацию должно включать право на жилье как в публичном, так и в частном секторах;

    ♦ для поддержки малообеспеченных групп следует принимать позитивные меры;

    ♦ для всех людей необходимо предусматривать эффективные средства правовой защиты в случае нарушения прав на жилье и дискриминации. Следует предусматривать возможность защищать право на жилье в судах;

    ♦ необходимо обеспечивать достаточную и необходимую юридическую защиту и защиту интересов потребителей в отношении тех, кто проживает в арендованном жилье и в жилье, приобретенном по ипотеке;

    ♦ необходимо осуществлять мониторинг на национальном и международном уровнях за обеспечением прав на жилье.

    Здесь уместно будет напомнить п. 4 ст. 15 Конституции РФ, который гласит: «Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором

    Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора».

    Право на жилище в Российской Федерации

    Право на жилище в российской Конституции продекларировано в основном ст. 40 (см. выше), что, по сути, означает «помоги себе сам» или «спасение утопающих – дело рук самих утопающих».

    Если по ранее действовавшей Конституции СССР государство принимало на себя обязательство обеспечивать всех своих граждан бесплатным жильем по договорам социального найма и у граждан имелись хотя бы абстрактная возможность и призрачная надежда бесплатно получить жилое помещение, то нынешняя Конституция предоставила россиянам право самостоятельно решать жилищные проблемы.

    Основная часть населения, проживавшего в СССР в социальном жилье высокого класса, в качественных престижных домах, расположенных в лучших местах, имевшего много квадратных метров на человека, «удачно получившего социальное жилье» (а в первую очередь это были партийные и государственные чиновники, высокопоставленные военные, хозяйственные и административные работники, известные артисты, Герои Советского Союза и Герои Социалистического Труда, граждане, имевшие заслуги перед советской властью), приватизировала это жилье и стала полноправным собственником своих дач, домов и квартир. Однако есть среди них достаточно много россиян, которым просто повезло.

    Причем приватизация проводилась по принципу «кто чем владеет, тот это и приватизирует», без всяких нормативов, ограничений и социальных норм: один человек мог приватизировать квартиру и в 100, 200 м2 и более. Зачастую одной семье, члены которой были прописаны в разных местах, удавалось приватизировать несколько отнюдь не маленьких квартир.

    Когда в результате довольно острой дискуссии о принципах приватизации жилья было принято решение о такой «неограниченной» приватизации, предполагалось, что люди, приватизировавшие жилье выше «социальной нормы», будут платить дополнительный налог, который пойдет на улучшение жилищных условий других граждан. Потом об этом, естественно, забыли и вспоминать, похоже, не собираются.

    Таким образом, с учетом граждан, построивших жилье на личные средства, более 80 % населения решили свои проблемы, став собственниками своего жилья в результате приватизации.

    Около 15–17 % населения по-прежнему проживает в жилищах социального жилищного фонда, мучительно раздумывая над вопросом: приватизировать или не приватизировать свои квартиры? Качество такого жилья, как правило, невысокое: малогабаритные «однушки», «двушки», «трешки» в хрущевках, ветхих домах, требующих капитального ремонта и расположенных не в самых престижных районах, городах и поселках.

    Примерно 4–6 %, а это 6–8 млн человек, проживает в специализированном жилищном фонде. Жилые помещения этого фонда по статусу рассматриваются как временные и предназначены для использования гражданами во время исполнения каких-либо государственных обязанностей (служебные помещения), учебы (общежития) или для временного поселения жильцов (жилые помещения маневренного фонда) и т. д.

    Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным законодательством. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

    Примерно 2–4 % населения (3–6 млн граждан) арендует коммерческое жилье.

    Бездомные граждане

    Бездомные граждане – такое определение наиболее адекватно отражает положение сотен тысяч наших соотечественников, не имеющих жилья и превратившихся в бомжей (аббревиатура – “без определенного места жительства”).

    Понятие вошло в русский языковой оборот в 1970-е гг., когда в милицейских протоколах задержания в отношении лиц без определенного места жительства стала появляться аббревиатура «бомж». Неопределенным место жительства считалось в случае, если данное лицо не было прописано по месту своего жительства, а также когда человек жил по случайным адресам.

    Из-за стереотипного образа бомжа – грязного нищего бродяги-алкоголика, питающегося на помойках, спящего на земле, – слово «бомж» стало восприниматься как уничижительное для бездомных (хотя оно по смыслу обозначает именно бездомных).

    Можно согласиться с точкой зрения М. А. Сигутиной из Ростовского госуниверситета, что «…следует признать существование бездомности и бездомных, а не лиц без определенного места жительства и занятий. Бомж – это не просто аббревиатура, это подмена понятий, позволяющая государству не замечать существования миллионов людей, не имеющих жилья» [1] .

    Отсутствие жилья превращает человека в асоциальную личность. Бездомные часто живут где придется: на улицах городов, на чердаках, под мостами в картонных коробках или палатках. Одеты они кое-как, многие носят пиджаки и старые пальто, как правило, источают зловонный запах, ибо месяцами не моются и не меняют белье и одежду. Лицо – от серого до красно-серого, такое может быть только у человека, пребывающего в любую погоду исключительно на улице. Голос – хриплый, посаженный самогоном, махоркой и простудно-вирусными заболеваниями. Постоянный запах перегара. Питаются тем, что найдут, украдут или купят на случайно полученные деньги. Регистрации у них зачастую нет, как и документов.

    Однако регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, законами Российской Федерации, Конституциями и законами республик в составе Российской Федерации (ст. 3 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 (ред. от 18 июля 2006 г.) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»). Они остаются гражданами России и сохраняют право на реализацию гражданских прав и свобод.

    Точная численность бомжей статистике неведома. Эксперты оценивают ее от 1 до 5 млн человек. Например, организацией «Врачи без границ» еще в 2007 г. говорилось о 4,5 млн. Наверное, эта цифра несколько завышена. Однако даже если бездомных около 3 млн, то это составляет более 2 % населения страны. Бомжей часто можно встретить в центре Москвы, в непосредственной близости от Кремля, и складывается впечатление, что власть просто не знает, как с ними поступать, и делает вид, что этих людей просто не существует, полагая, видимо, что проблема решится сама собой.

    Жилые помещения по договору социального найма бесплатно предоставляются только малоимущим гражданам либо иным гражданам, указанным в федеральном законе или законе субъекта Российской Федерации. Критерии для отнесения гражданина к категории малоимущих должны определяться органами местного самоуправления в порядке, предусмотренном законом соответствующего субъекта РФ. Таким образом, понятие «малоимущий гражданин» является конституционной категорией, а ее содержание определяет тот или иной субъект РФ либо орган местного самоуправления.

    Непосредственное обеспечение права на жилище малоимущих граждан возложено на органы местного самоуправления муниципальных образований самого низшего уровня – городских и сельских поселений. Казалось бы, самыми малоимущими гражданами являются бомжи, но поскольку их для власти нет, то, как говорил «отец всех времен и народов», «нет человека – нет проблемы».

    В итоге, по мнению многих специалистов, Россия вернулась к тому положению вещей, о котором писал видный российский экономист И. А. Покровский еще в 1917 г., указывая, что «как известно, призрение бедных, сирот и т. д. считается одной из государственных забот. Но все это нынешнее призрение построено на идее милости… Между тем дело идет не о милости, а о долге общества перед своими сочленами: каждый отдельный индивид должен получить право на свое существование» [2] .

    Предоставление жилых помещений бездомным, которые в силу своего имущественного положения не могут его приобрести, должно являться обязанностью государства, а не его свободным усмотрением. Именно такой принцип заложен в нормах международного права, являющихся составной частью правовой системы Российской Федерации и обладающих приоритетом по отношению к ее законам.

    Нормы международного права устанавливают, что каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи (ст. 25 Всеобщей декларации прав человека) [3] ; государство должно признавать право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни (ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах).

    Ряды бездомных граждан тем не менее постоянно пополняются, поскольку действующее жилищное законодательство (ст. 31 ЖК) позволяет выселять бывших членов семьи собственника жилого помещения (бывшую жену, детей и др.) без предоставления жилого помещения, практически на улицу, и таких решений выносится достаточно много.

    Государство гарантирует право на жилище весьма избирательно, как правило, отдельным категориям граждан. Например, военнослужащим право на жилище устанавливает Федеральный закон «О статусе военнослужащих», (ст. 15 «Право на жилище»), федеральным судьям – Закон «О статусе судей», прокурорам – Закон «О прокуратуре», работникам МВД – соответствующие законы и постановления, депутатам различных уровней – соответствующие документы и т. д. Федеральным государственным служащим предоставляется единовременная субсидия на приобретение жилого помещения (постановление Правительства РФ от 27 января 2009 г. № 63).

    Жилищное неравенство

    Жилищное законодательство не ограничивает граждан в занимаемой жилой площади и числе принадлежащих им квартир и домов. В результате жилищное неравенство в России приняло немыслимые размеры: с одной стороны, десятки тысяч бездомных семей, выселенных с детьми «в никуда», ютящихся по знакомым, по гаражам, другим случайным местам проживания, сотни тысяч семей, проживающих в аварийных домах, с другой – элитные пентхаусы, шикарные многокомнатные квартиры, полученные очень часто по «жилищной приватизации общественного жилищного фонда» или другим дармовым раздачам.

    Так, один из самых дорогих пентхаусов расположен в Хилковом переулке Москвы. Его стоимость – $26 015 ООО ($55 тыс. за квадратный метр). Здание выполнено по эксклюзивному архитектурному проекту в стиле мягкого hi-tech. Большая часть фасада панорамно остеклена. Высота потолков – 3,3 м. Установлена система «умный дом». Имеется терраса. Из окон открываются отличные виды на храм Христа Спасителя, набережную Москвы-реки и памятник Петру I. Таких особняков и им подобных «жилищ» сегодня немало.

    В результате бездумной и практически бесконтрольной приватизации жилищного фонда, а также невразумительной жилищной политики Правительства РФ значительная часть граждан России превратились в бомжей или малообеспеченных, а в руках других сосредоточились объемы жилья, в сотни раз превышающие все мыслимые и немыслимые социальные нормы. Жилье для них из необходимого жизненного пространства превратилось в инвестиционный ресурс.

    Собранная ГУП «Московский городской центр арендного жилья» информация о владельцах жилья говорит о том, что свыше 150 тыс. граждан в столице владеют более чем одной квартирой. В Москве, и не только, сформировалась заметная группа граждан, имеющих в собственности несколько (иногда до 5 и больше) квартир. Такое расслоение произошло и в других регионах.

    Среди кандидатов в депутаты Государственной Думы имеется несколько человек, владеющих жилыми площадями огромных размеров. Информация об этом попадает в СМИ, как правило, накануне выборов. Так, газета «Московский комсомолец» незадолго до выборов в Государственную Думу 5-го созыва опубликовала список крупнейших домовладельцев. В него вошли:

    ♦ Сергей Ратников (СР), директор ООО «Альфадент – Ульяновск», – 5204,76 м2 в Ульяновской области и еще один дом там же площадью 313,19 м2;

    ♦ Евгений Медведев (ЕР), депутат Государственной Думы, – 2528,7 м2 в Московской области;

    ♦ Татьяна Дубровская (ЛДПР), заместитель генерального директора инвестиционной компании «Кортес», – 1261,9 м2 в Московской области;

    ♦ Григорий Аникеев (ЕР), генеральный директор ЗАО «Аникеев Бизнес инвест», – 1063 м2 во Владимирской области. Имеет в собственности еще четыре дома там же;

    ♦ Виктор Филатов («Яблоко»), заместитель директора ООО «База отдыха “Пирамида”», – 972,5 м2 в Тюменской области.

    Чемпион по количеству «жилых площадей» – Владимир Брюханов (ЛДПР), ректор Института мировых цивилизаций, – владелец 50 квартир в разных регионах страны от Москвы до Новосибирска и Читы.

    Причем фирмы, дома, земли и другую недвижимость за рубежом в сведениях о собственности почти никто не указывает. Однако кое-какую депутатскую недвижимость в чужих краях журналистам обнаружить все-таки удалось. Так, у директора ООО «Ткацкая фабрика» из Иваново Павла Попова (СР) есть дом в Стокгольме площадью 270 м2, а у его коллеги по списку ЕР депутата Госдумы Константина Затулина – квартира в Испании (94,5 м2), у кандидата от СПС Андрея Нечаева, президента ОАО «Банк “Российская финансовая корпорация”», – квартира в Черногории (64 м2).

    Конечно, это только видимая часть айсберга. Наверняка подобных домовладельцев не одна тысяча. Понятно, что информация по этому вопросу носит случайный характер, систематической статистики нет. Учета недвижимости по формам собственности также практически не ведется. Никому, ни из власть имущих, ни из «системной оппозиции» это, по-видимому, не нужно.

    Глава 2 Жилищное законодательство

    Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий для осуществления гражданами прав на жилище, его безопасность, на неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища; на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав.

    Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими (п. 1, 2 ст. 1 ЖК).

    Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 3 ст. 1 ЖК).

    Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством (п. 4 ст. 1 ЖК).

    Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище (ст. 2 ЖК).

    Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных федеральным законодательством случаях или на основании судебного решения.

    Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом, другими федеральными законами (ст. 3 ЖК).

    Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

    ♦ возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

    ♦ пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

    ♦ пользования общим имуществом собственников помещений;

    ♦ отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их

    из жилищного фонда;

    ♦ учета жилищного фонда;

    ♦ других обстоятельств (п. 1 ст. 4 ЖК).

    Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Положения Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено Кодексом или другим федеральным законом (п. 2, 3 ст. 4 ЖК).

    Объектами жилищных прав являются жилые помещения (п. 1 ст. 15 ЖК).

    В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

    Основные правовые акты в жилищной сфере

    Жилищное законодательство состоит из ЖК РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента, постановлений Правительства, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления (ст. 5 ЖК).

    Права и обязанности органов государственной власти и местного самоуправления определены ст. 12–14 ЖК.

    Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании действующего законодательства РФ (п. 6 ст. 5 ЖК).

    В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в иных нормативных правовых актах Российской Федерации, положениям Жилищного кодекса применяются положения Кодекса (п. 8 ст. 5 ЖК).

    Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения их в действие. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 6 ЖК).

    К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом (ст. 8 ЖК).

    Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности (ст. 10 ЖК).

    Защита жилищных прав осуществляется путем:

    ♦ признания жилищного права;

    ♦ восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

    ♦ признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта;

    ♦ неприменения судом нормативного правового акта, противоречащего Жилищному кодексу;

    ♦ прекращения или изменения жилищного правоотношения;

    ♦ иными способами, предусмотренными законодательством РФ (ст. 11 ЖК).

    Мониторинг законодательства

    Жилищное законодательство – живая, развивающаяся система: ежегодно принимаются новые правовые акты, вносятся поправки в уже действующие, утрачивают силу устаревшие нормы. С начала 2011 г. вступили в действие несколько нормативных правовых актов.

    С 1 января 2011 г. вступили в силу изменения, внесенные в Правила регистрации граждан. Среди прочих нововведений – право гражданина зарегистрироваться по месту пребывания на срок больше 90 суток через Интернет. Заявление в форме электронного документа, копии паспорта и документа, являющегося основанием для вселения (например, договор найма), можно направлять в территориальный орган ФМС через федеральную государственную информационную систему «Единый портал государственных и муниципальных услуг». Свидетельство о регистрации по месту пребывания также можно получить по почте.

    С 1 января 2011 г. вступил в силу закон, который меняет порядок обеспечения жильем некоторых категорий военнослужащих. Теперь, кроме сертификатов, это и предоставление жилья в собственность или по договору социального найма, и выделение очереднику единовременного денежного пособия на покупку или строительство жилья. Размер пособия будет рассчитываться исходя из норматива общей жилой площади помещения (18 м2 на человека) и средней рыночной стоимости 1 м2 в данном регионе. Вся конкретная работа спускается на региональный и муниципальный уровень – вместе с субвенциями на эти цели из федерального бюджета.

    С 1 января 2011 г. проживающие вместе с инвалидами Великой Отечественной войны и инвалидами боевых действий члены семей будут платить 50 % от стоимости услуг ЖКХ.

    Подписан Закон «О внесении изменений в Федеральный закон “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (принят Государственной Думой 22 декабря 2010 г.). До 1 января 2013 г. продлевается срок деятельности Фонда, уточняются лимиты предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда субъектам Российской Федерации, завершаются ранее профинансированные программы, предусматривается уточнение допустимых способов переселения граждан, условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда и видов работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, сокращение сроков государственной регистрации права собственности (перехода права) на жилые помещения в рамках реализации программ.

    Подписан Закон «О внесении изменений в Федеральный закон “О содействии развитию жилищного строительства”» (принят Государственной Думой 21 декабря 2010 г.). Данный нормативный правовой акт расширяет круг субъектов, которым могут быть переданы земельные участки и иное имущество. Помимо юридических лиц, это имущество может быть передано публично-правовым образованиям, то есть субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям. Это позволит более продуктивно решать как общенациональные, так и региональные (местные) задачи формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества.

    При переселении очередникам в Москве отказали в улучшении жилья.

    Мосгордумой принят Закон г. Москвы от 26 января 2011 г. № 4 «О внесении изменений в ст. 7 и 13 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 г. № 21 “Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве”». Депутаты Мосгордумы согласились с требованиями прокуратуры и приняли поправки в закон об обеспечении прав граждан при переселении или освобождении жилых помещений. Теперь очередникам, чья очередь еще не подошла, аварийный дом или пятиэтажку нужно покидать немедленно, больше нет шансов улучшить свои жилищные условия одновременно с переездом. При переселении они будут получать такую же квартиру, как и раньше.

    Глава 3 Жилищный фонд

    Состав и структура жилищного фонда

    Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Состав и структура жилищного фонда определены ст. 19 ЖК.

    В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

    ♦ на частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

    ♦ государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

    ♦ муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

    В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:

    ♦ на жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

    ♦ специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

    ♦ индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

    ♦ жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

    Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

    В соответствии со ст. 19 ЖК государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

    В зависимости от степени благоустройства жилищный фонд может быть оборудован:

    ♦ водопроводом, если внутри дома имеется распределительная сеть водопровода, в которую вода поступает централизованно из водопровода или артезианской скважины; жилищный фонд, не оборудованный водопроводом, не может быть оборудован канализацией. При этом площадь, оборудованная канализацией, не должна превышать площади, оборудованной водопроводом;

    ♦ водоотведением (канализацией), если внутри имеется канализационное устройство для стока хозяйственно-фекальных вод в уличную канализационную сеть или поглощающие колодцы, местный отстойник;

    ♦ отоплением независимо от источника поступления тепла: от ТЭЦ, промышленной котельной, квартальной, групповой, местной котельной, АГВ (аппарата газового водонагревательного), индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в отопительную печь, или другими источниками тепла, за исключением печного отопления;

    ♦ газом, как сетевым (природным), так и сжиженным, включая газовые баллоны, при наличии установленной напольной газовой плиты;

    ♦ горячим водоснабжением от специальных водопроводов, подающих в жилые помещения горячую воду для бытовых нужд проживающих, централизованно или от местных водонагревателей;

    ♦ ваннами (душем) независимо от способа поступления горячей воды (система горячего водоснабжения) – централизованного либо местного, оборудованного водонагревателями (местная котельная, АГВ, индивидуальный котел заводского изготовления или вмонтированный в отопительную печь, газовая (дровяная) колонка); площадь, оборудованная ваннами, но не имеющая канализации, не считается оборудованной данным видом;

    ♦ напольными электроплитами при наличии установленной напольной электрической плиты.

    Например, благоустроенное жилое помещение в Москве должно соответствовать следующим стандартам: дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен (Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29, приложение 1).

    Состояние жилищного фонда России оставляет желать лучшего: большая его часть морально устарела и нуждается в реконструкции. Только по официальным данным, объем ветхого и аварийного жилья в нашей стране превышает 98 млн м2, то есть это 3,2 % от общего объема жилищного фонда страны. Реальные показатели могут быть гораздо выше: более 40 % российских домов построены еще до 1970 г., около 18 % домов не ремонтировались от 10 до 40 лет, 21 % домов – хрущевки, малопригодные для комфортной жизни. Благоустройство жилых домов также остается на низком уровне.

    Крайне высок уровень износа коммунальной инфраструктуры. Сегодня в замене нуждаются около 40 % уличных водопроводных сетей, более 30 % канализационных сетей, 25 % тепловых сетей. При этом объемы восстановительного ремонта в два раза ниже темпов нарастания износа. Старые сети ремонтируют и меняют в незначительных объемах и только в крупных городах. Как результат – постоянный рост аварий в тепловых сетях, системах водоснабжения, газоснабжения, электрических коммуникаций.

    Жилые помещения

    Правовой статус жилого помещения

    Правовой статус жилого помещения определяется ст. 15, 16, 17 ЖК. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК».

    Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК).

    Порядок признания помещения жилым или непригодным для проживания устанавливается Правительством Российской Федерации (п. 3, 4 ст. 15 ЖК).

    К жилым помещениям относятся:

    ♦ жилой дом, часть жилого дома;

    ♦ квартира, часть квартиры;

    ♦ комната [4] .

    Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

    Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

    Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК).

    Статистика учитывает жилые квартиры по следующим категориям, не расшифровывая применяемые понятия:

    ♦ типовые квартиры;

    ♦ квартиры улучшенной планировки;

    ♦ элитные квартиры.

    Это, вероятно, соответствует таким категориям, как эконом-класс, бизнес-класс и «элита», используемым в обыденной практике. Кроме того, статистикой используются понятия «ветхое жилье», «аварийное жилье».

    Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

    Например, адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом (п. 6 и 7 ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»).

    Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

    Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации [5] (ст. 17 ЖК).

    Порядок признания помещения жилым, непригодным для проживания или аварийным устанавливается в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, непригодным для проживания, и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (ред. от 2 августа 2007 г.).

    Требования, которым должно отвечать жилое помещение

    Раздел II Положения устанавливает требования, которым должно отвечать жилое помещение.

    9. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

    10. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

    Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

    11. Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

    12. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно– и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

    13. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.)> оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

    Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.

    14. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов – изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

    15. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 %, температуру отапливаемых помещений не менее 18 °C, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

    16. Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

    17. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

    18. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.

    19. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо– и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.

    20. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.

    21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух– и трехкомнатных квартир – не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти– и шестикомнатных квартир – не менее чем в двух комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 % в середине жилого помещения.

    22. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IA, 1Б, 1Г, 1Д и IVa должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах – не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.

    23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

    24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.

    25. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1:5,5 и не менее 1:8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций – не менее 1:10.

    26. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное – 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБ А указанных уровней в дневное и ночное время суток. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.

    27. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.

    28. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.

    29. В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц – 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.

    30. В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5–1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.

    31. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/м3.

    32. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.

    Разделы III и IV Положения устанавливают основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, а также порядок такого признания.

    Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда

    Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда утверждены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

    Правила определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью:

    ♦ обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;

    ♦ проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;

    ♦ обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

    Документ устанавливает объем и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.

    Закрепляется обязанность граждан по своевременной оплате жилья, коммунальных услуг и по осуществлению выплат по жилищным кредитам.

    Приводится рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда, а также примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту

    Особое внимание уделяется подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации. Так, сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома, котельной, теплового пункта и теплового узла должны утверждаться органом местного самоуправления с учетом завершения всех работ в северных и восточных районах – до 1 сентября, в центральных – к 15 сентября, в южных – до 1 октября, включая проведение пробных топок центрального отопления и печей.

    Определяется порядок содержания помещений и придомовой территории, включающий в себя правила содержания квартир, лестничных клеток, чердаков, подвалов и технических подполий, а также внешнее благоустройство зданий и территорий. Приводятся предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования. Документ содержит следующие разделы:

    ♦ «Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда»;

    ♦ «Система технического осмотра жилых зданий», «Техническое обслуживание жилых домов», «Организация и планирование текущего ремонта, капитального ремонта», «Организация и функционирование объединенной диспетчерской службы (ОДС), аварийно-ремонтной службы (АРС)»;

    ♦ «Содержание помещений и придомовой территории» («Правила содержания квартир, лестничных клеток, чердаков, подвалов и технических подполий», «Уборка придомовой территории», «Санитарная уборка, сбор мусора и вторичных материалов», «Озеленение»);

    ♦ «Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций»;

    ♦ «Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования». В документ включены 11 приложений, важнейшие из которых следующие:

    ♦ приложение 1. «Периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий»;

    ♦ приложение 2. «Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования»;

    ♦ приложение 4. «Перечень работ по содержанию жилых домов:

    • работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов»;

    • работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период;

    • работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период;

    • работы, выполняемые при проведении частичных осмотров;

    • прочие работы;

    ♦ приложение 6. «Укрупненные нормативы продолжительности текущего ремонта жилых домов»;

    ♦ приложение 7. «Перечень работ, относящихся к текущему ремонту»;

    ♦ приложение 8. «Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда».

    Техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного оборудования

    Техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного оборудования производятся по заявкам владельцев жилого помещения или проживающих с ними граждан.

    В ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации обязательно должен быть прейскурант на оказываемые виды услуг, доступный для всех проживающих (обычно он висит на стене в коридоре диспетчерской службы). Тарифы на услуги для муниципальных домов утверждаются постановлением мэра. Частные компании определяют тарифную ставку самостоятельно.

    В договоре на управление домом между жильцами дома и дирекцией управляющей компании должен быть четко прописан перечень платных и бесплатных услуг. В ТСЖ тарифы на содержание дома обсуждаются и принимаются на общем собрании, расценки на услуги оговариваются на месте.

    Номенклатура предоставляемых услуг по текущему ремонту определяется применительно к постановлению Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

    Процедура вызова специалиста, как правило, стандартна:

    ♦ подается заявка в объединенную диспетчерскую службу (ОДС) по телефону (или при личном посещении), согласовывается время прихода мастера;

    ♦ мастер устанавливает характер неисправности, определяет стоимость работ и выписывает квитанцию на оплату;

    ♦ оплаченная квитанция передается в ОДС. Оговаривается время прихода мастера и производства ремонта;

    ♦ после окончания ремонта составляется акт о выполненных работах. Копия акта остается у жильцов.

    Услуги предоставляются по единым тарифам независимо от того, приватизирована квартира или нет.

    Бесплатная замена проектных сантехприборов и газового оборудования, отслуживших срок эксплуатации и пришедших в негодность, производится при наличии оформленного акта с участием балансодержателя (или владельца) дома и эксплуатирующей организации.

    Безопасность зданий и сооружений

    В конце 2009 г. принят Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ). Цель принятия закона:

    ♦ защита жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

    ♦ охрана окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений;

    ♦ предупреждение действий, вводящих в заблуждение приобретателей;

    ♦ обеспечение энергетической эффективности зданий и сооружений.

    Объектом технического регулирования являются здания и сооружения любого назначения, а также связанные со зданиями и сооружениями процессы проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса).

    Закон распространяется на все этапы жизненного цикла здания или сооружения.

    Документом устанавливаются минимально необходимые требования безопасности к зданиям и сооружениям в период осуществления инженерных изысканий, проектирования, строительства (в том числе консервации), эксплуатации (включая текущий ремонт), реконструкции, капитального ремонтам и сноса, а также к связанным со зданиями и сооружениями процессам.

    В соответствии с Законом Правительство Российской Федерации утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона.

    Национальным органом Российской Федерации по стандартизации в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании утверждается и публикуется перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований закона.

    Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований Закона, стандартов и сводов правил, включенных в указанные перечни, или посредством соблюдения специальных технических условий.

    Федеральный закон «О техническом регулировании» дополнен статьей 51, предусматривающей, что особенности технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений устанавливаются Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

    Ростехрегулирование приказом от 1 июня 2010 г. № 2079 утвердило Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований указанного Закона.

    Капитальный ремонт жилищного фонда

    Находящийся в пользовании жилищный фонд по строительным нормам должен эксплуатироваться в течение не менее 100 лет. Однако, чтобы обеспечить такой срок службы домов, требуется их регулярный и своевременный ремонт – по нормам через каждые 25 лет.

    Согласно ЖК РФ и постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» многоквартирный дом – это коллективная собственность собственников помещений в нем.

    Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

    Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ).

    Планировалось, что ремонт приватизированных квартир жители должны оплачивать за свой счет, а средства на эти цели должны быть включены в оплату жилья. В то же время проблема реформирования ЖКХ оказалась гораздо сложнее, чем предполагалось: многие поставленные цели до сих пор не достигнуты, а вялотекущая реформа ЖКХ на практике продолжается до сих пор и работы еще немало.

    До настоящего времени в Москве и других городах не введена оплата капитального ремонта, хотя это предусмотрено постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения». Капитальный ремонт полностью дотируется за счет бюджета города.

    Власти не решились переложить бремя капитального ремонта жилищного фонда, который длительное время недофинансировался и находится в неудовлетворительном состоянии, на плечи новоявленных собственников. Решение этого вопроса отложено на более позднее время, предположительно до 2013 г. К этому сроку предполагается отселить граждан из аварийных и ветхих домов и осуществить капитальный ремонт основного жилищного фонда.

    В целях проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ (ред. от 22 июля 2008 г.) была образована государственная корпорация – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

    Статус, цели деятельности, функции и полномочия Фонда определяются Федеральным законом № 185-ФЗ, Федеральным законом от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Фонд действует до 1 января 2013 г.

    Министерством регионального развития разрабатывается законопроект «О капитальном ремонте общего имущества многоквартирного дома». Он будет определять границы ответственности Федерации, регионов, муниципалитетов, а также непосредственно граждан по проведению капремонтов.

    С деятельностью Фонда можно ознакомиться на портале Фонда содействия реформе ЖКХ по адресу www.reformagkh.ru.

    Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации

    Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (п. 1 ст. 19 ЖК). Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

    Учет производится в соответствии с Положением о Государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 (ред. от 30 апреля 2009 г.).

    Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

    Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации (ст. 1, 2).

    Учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

    Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

    Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ) (ст. 3).

    Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.

    Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом «О бухгалтерском учете» и иными нормативными правовыми актами (ст. 4, 5, 6).

    Государственный технический учет жилищного фонда

    Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета предусматривает проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ст. 19 ЖК РФ).

    Учет производится в соответствии с Положением «Об организации в Российской Федерации Государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства», утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921 (ред. от 30 апреля 2009 г.).

    Первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации. При осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

    Государственный технический учет в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства осуществляется по результатам технической инвентаризации таких изменений.

    По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

    В результате осуществления первичного государственного технического учета выдаются кадастровые паспорта расположенных в многоквартирном доме помещений.

    Техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации.

    По результатам технической инвентаризации выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте (п. 9 Положения).

    Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (п. 7 Положения). Объектам учета в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

    Техническая инвентаризация объектов учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться по заявлению любого из собственников.

    Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация жилищного фонда, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, и иные инвентаризационные документы, хранятся в архиве БТИ, а также в объединенном архиве Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

    Сведения об объектах учета предоставляются по заявлениям (запросам) в соответствии с установленным порядком.

    Технический паспорт квартиры

    В многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию после 1 марта 2008 г., оформляются технические паспорта (п. 8 Положения).

    Технический паспорт квартиры является информационно-техническим документом, содержащим сведения о ее потребительских свойствах, технических характеристиках, позволяющих организовать безопасный ремонт и перепланировку квартиры, а также проживание и использование технического оборудования (отопление, электропроводка и др.). Он необходим при продаже или обмене жилья на вторичном рынке, для регистрации прав собственности на объект недвижимости после совершения сделки купли-продажи, дарения или наследования, при перепланировке жилища.

    В техническом паспорте указываются: адрес, год постройки здания, год последнего капитального ремонта, количество этажей, характеристика квартиры (количество комнат, высота потолков), инвентаризационная стоимость, материал стен, материал перекрытий, тип отопления, наличие водопровода, наличие канализации.

    Собственники, наниматели и арендаторы квартир при заселении во вновь построенные дома в обязательном порядке обеспечиваются техническими паспортами квартир. В домах сложившейся застройки изготовление и получение технического паспорта квартиры является добровольным.

    Чтобы получить паспорт на квартиру, относящуюся к «вторичному» жилищному фонду, нужно заполнить соответствующее заявление, а также представить необходимые документы.

    При получении паспорта на квартиру ее обследование обязательно. Для этого собственник должен обеспечить представителю БТИ доступ в помещение и предъявить ему оплаченную квитанцию.

    Срока действия у технического паспорта на квартиру нет, но по закону не реже одного раза в 5 лет должна проводиться инвентаризация недвижимости. Если собственник при совершении сделки представит документ, который был заказан более чем 5 лет назад, регистрирующие органы могут отказать в регистрации.

    Государственный кадастр недвижимости

    С 1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который установил порядок учета недвижимого имущества в Едином государственном кадастре недвижимости.

    В государственном кадастре недвижимости учитываются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

    Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в установленном порядке в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (ст. 3).

    В кадастр вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, а также дополнительные сведения об объекте недвижимости, в частности сведения о ранее присвоенном государственном учетном номере (кадастровом, инвентарном, условном), если такой номер был присвоен до присвоения кадастрового номера в соответствии с Законом № 221-ФЗ, сведения об адресе объекта, вещных правах на него, назначении здания, сооружения или помещения, природных объектах в пределах земельного участка и т. д.

    Постановка на учет объекта недвижимости и снятие объекта с учета посредством внесения соответствующих сведений в кадастр осуществляются в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта или сведений о нем.

    При принятии решения об осуществлении кадастрового учета заявителю выдается кадастровый паспорт объекта недвижимости (при постановке на учет такого объекта) или кадастровая выписка об объекте недвижимости (при внесении новых сведений об объекте недвижимости, внесении сведений о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение вещных прав, а также при снятии объекта недвижимости с учета) (п. 2 ст. 23).

    Общедоступные сведения, внесенные в кадастр, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц. За предоставление кадастровых сведений уплачивается государственная пошлина (ст. 14).

    Закон обязал орган кадастрового учета размещать на официальном сайте в сети Интернет кадастровые карты, составляющие один из разделов кадастра (п. 4 ст. 13).

    До 1 января 2013 г. установлен переходный период, в течение которого положения Закона № 221-ФЗ в отношении государственного учета зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства не применяются.

    Государственная регистрация прав на жилые помещения

    Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации [6] (ст. 18 ЖК).

    Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Отказ в государственной регистрации права либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.

    Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон устанавливает определенные особенности регистрации отдельных видов недвижимого жилого имущества.

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах регулируется ст. 23 Закона и ЖК РФ.

    Регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

    Статья 24 регламентирует порядок государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество.

    Порядок государственной регистрации права собственности на вновь создаваемый объект регламентирует ст. 25.

    Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства производится в соответствии со ст. 25.1.

    Статьи 25.2 и 25.3 соответственно определяют «особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства» и «особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества».

    Порядок регистрации определяет разд. 3 Закона (ст. 12–21).

    Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения и с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

    Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, составленные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

    Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

    Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации (п. 4 ст. 131 ГК).

    Порядок и процедура предоставления сведений установлены Федеральным законом № 122-ФЗ (ст. 7, 8).

    Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

    Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, имеют право предоставлять обобщенную информацию, в том числе аналитическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, по запросу любого лица, если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей.

    К обобщенной информации относится также информация об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период, обобщенная информация о субъектах таких сделок без идентифицирующих конкретное лицо сведений или об объектах таких сделок, информация о средней цене приобретения прав на недвижимое имущество и другая подобная информация.

    Такая информация может размещаться в сети Интернет на официальном сайте федерального органа в области государственной регистрации и официальном сайте органа нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (п. 4, 6 ст. 7 Закона № 122-ФЗ).

    Орган нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав устанавливает порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав [7] (п. 7 ст. 7 Закона № 122-ФЗ).

    За предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, взимается плата. Размеры платы, порядок ее взимания и возврата устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (п. 1 ст. 8 Закона № 122-ФЗ).

    Санитарные требования к условиям проживания в жилых помещениях

    Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 г. № 64 утвержден и введен в действие с 15 августа 2010 г. СанПиН 2.1.2.2645 10 «Санитарно-эпидемио-логические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Документ устанавливает обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания.

    Требования санитарных правил не распространяются на условия проживания в зданиях и помещениях гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков.

    Санитарные правила предназначены для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, деятельность которых связана с проектированием, строительством, реконструкцией и эксплуатацией жилых зданий и помещений, а также для органов, уполномоченных осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор.

    Контроль за соблюдением требований санитарных правил осуществляется органами, уполномоченными осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    Документ устанавливает гигиенические требования:

    ♦ к земельному участку;

    ♦ жилым помещениям и помещениям общественного назначения;

    ♦ отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений;

    ♦ естественному и искусственному освещению и инсоляции. Устанавливает:

    ♦ допустимые уровни шума;

    ♦ допустимые уровни вибрации;

    ♦ допустимые уровни ультразвука и инфразвука, допустимые уровни электромагнитного излучения, допустимые уровни электромагнитного излучения промышленной частоты 50 Гц;

    ♦ требования к водоснабжению и канализации;

    ♦ требования к удалению бытовых отходов и мусора;

    ♦ требования к содержанию жилых помещений.

    Документ включает следующие приложения.

    ♦ Приложение 1. Нормы освещенности придомовых территорий.

    ♦ Приложение 2. Допустимые нормы температуры, относительной влажности и скорости движения воздуха в помещениях жилых зданий.

    ♦ Приложение 3. Допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентных и максимальных уровней звука проникающего шума в помещениях жилых зданий.

    ♦ Приложение 4. Допустимые уровни вибрации в помещениях жилых домов от внутренних и внешних источников.

    ♦ Приложение 5. Допустимые уровни инфразвука для жилых помещений.

    ♦ Приложение 6. Допустимые уровни электромагнитного излучения радиочастотного диапазона в жилых помещениях.

    Глава 4 Правила пользования жилыми помещениями

    Правительство Российской Федерации постановлением от 21 января 2006 г. № 25 утвердило Правила пользования жилыми помещениями, которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.

    Право пользования жилым помещением имеют:

    ♦ наниматель жилого помещения и члены его семьи – по договору социального найма жилого помещения;

    ♦ наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, – по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;

    ♦ наниматель и члены его семьи – по договору найма специализированного жилого помещения;

    ♦ собственник жилого помещения и члены его семьи;

    ♦ член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.

    Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

    Переустройство и перепланировка жилого помещения

    Условия и порядок переустройства и перепланировки жилого помещения регламентирует гл. 4 (ст. 25–29) ЖК РФ.

    Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

    Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения [8] (ст. 25 ЖК).

    Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

    Для получения разрешения на проведение переустройства собственник помещения (заявитель) представляет в соответствующий орган установленные ст. 26 ЖК документы. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов.

    Орган, осуществляющий согласование, выдает или направляет по почте заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Указанный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 26 ЖК).

    Решение об отказе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ст. 27 ЖК).

    Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии (ст. 28 ЖК).

    На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

    Собственник жилого помещения, которое было самовольно (без законного разрешения) переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

    Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, суд по иску этого органа принимает решение:

    ♦ в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

    ♦ в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма – о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

    Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние.

    Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, то оно подлежит продаже с публичных торгов в установленном порядке (ст. 29 ЖК).

    ...

    КОММЕНТАРИЙ АВТОРА

    Статья 235 ГК РФ, устанавливающая закрытый перечень случаев принудительного изъятия имущества, не предусматривает возможности принудительного изъятия жилого помещения в случае его самовольного переустройства.

    О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ, см. постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля

    2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

    Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот

    Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение регламентирует гл. 3 (ст. 22–24) ЖК. Перевод допускается с учетом соблюдения требований жилищного законодательства и законодательства РФ о градостроительной деятельности [9] .

    Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

    Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

    Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ст. 22 ЖК).

    Перевод осуществляется органом местного самоуправления.

    Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник (заявитель) представляет документы, перечисленные в ст. 23 ЖК. Итоговое решение должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов (ст.23 ЖК).

    Соответствующий документ направляется заявителю по указанному адресу или выдается лично. Одновременно о принятии указанного решения информируются собственники помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято соответствующее решение [10] .

    В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения указанный документ должен содержать требование об их проведении, включая перечень работ.

    Документ является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

    Выданный документ является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представленных заявителем.

    Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт должен быть направлен в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения [11] .

    При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах (ст. 23 ЖК).

    Решение об отказе должно быть мотивировано и направлено заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения.

    Решение об отказе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ст. 24 ЖК).

    Глава 5 Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда

    Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляется в соответствии со ст. 20 ЖК, независимо от формы собственности жилья. Контроль осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

    Федеральные органы исполнительной власти осуществляют следующие полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда:

    ♦ принятие нормативных правовых актов по вопросам осуществления государственного контроля;

    ♦ методическое обеспечение органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих функции в сфере государственного контроля;

    ♦ осуществление контроля за исполнением нормативных правовых актов, соответствием жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям (п. 1 ст. 20 ЖК).

    Государственный контроль осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (п. 2 ст. 20 ЖК).

    Государственный контроль осуществляется также органами государственной жилищной инспекции, образованными постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. № 1086 (ред. от 6 февраля 2006 г.) «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации».

    В соответствии с постановлением органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:

    ♦ за использованием жилищного фонда и придомовых территорий;

    ♦ техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;

    ♦ обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;

    ♦ санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;

    ♦ осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

    ♦ рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды;

    ♦ соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и т. д.);

    ♦ соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;

    ♦ соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые.

    Органы государственной жилищной инспекции наделены широкими полномочиями и имеют большие права.

    В случае несогласия граждан, предприятий, организаций, учреждений с решением о приостановлении, ограничении или прекращении их деятельности они могут обжаловать принятое решение в суде или арбитражном суде.

    Административные наказания за нарушения жилищного законодательства

    Кодексом РФ об административных наказаниях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ установлена административная ответственность за нарушения жилищного законодательства:

    ♦ самовольное подключение и использование электрической, тепловой энергии, нефти или газа (ст. 7.19);

    ♦ самовольное подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения (ст. 7.20);

    ♦ нарушение правил пользования жилыми помещениями (ст. 7.21);

    ♦ нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22);

    ♦ нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

    Уголовная ответственность за нарушения жилищного законодательства

    Уголовная ответственность за нарушения жилищного законодательства установлена Уголовным кодексом РФ от 3 июня 1996 г. № 63– ФЗ:

    ♦ нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 УК);

    ♦ прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения (ст. 215.1 УК);

    ♦ приведение в негодность объектов жизнеобеспечения (ст. 215.2 УК).

    Разъяснения Министерства регионального развития РФ

    Письмом Министерства регионального развития РФ от 14 октября 2008 г. № 26084-СК/14 разъяснен порядок привлечения к административной ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22 КоАП РФ).

    Так, ответственность за содержание многоквартирных домов и жилых помещений несут:

    ♦ собственники помещений в многоквартирном доме;

    ♦ организации, осуществляющие управление многоквартирным домом;

    ♦ организации, привлеченные собственниками помещений к выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества дома;

    ♦ жилищно-эксплуатационные организации.

    При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией или договора с подрядной организацией к ответственности привлекается лицо, непосредственно виновное в совершении правонарушения. При этом объем ответственности управляющих и подрядных организаций не может быть больше, чем объем обязательств по соответствующему договору.

    Управляющая и подрядная организации не отвечают за содержание и ремонт имущества, не входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме. Необходимо учитывать, что для включения в договор работ и услуг по содержанию и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме требуется решение общего собрания собственников помещений. При отсутствии такого решения управляющая или подрядная организация не вправе выполнять указанные услуги и работы и не может отвечать за последствия их невыполнения.

    Если управляющая или подрядная организация не имеет возможности для соблюдения правил содержания и ремонта жилых домов, то она не несет ответственности. Например, если управляющая организация предложила собственникам помещений внести в договор изменения о выполнении работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества, а собственники помещений не провели общее собрание или отказались от предложенных изменений, то управляющая организация не несет ответственности за неисполнение этих работ.

    Глава 6 Статистика жилищно-коммунального хозяйства

    Общие положения

    Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.

    Формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок и сроки их заполнения и представления разрабатываются и утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по статистике по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

    Показатели технического учета жилищного фонда должны соответствовать показателям официального статистического учета (п. 5 постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301).

    Статистика жилищно-коммунального хозяйства – отрасль статистики, которая изучает наличие, состав и состояние жилищного фонда, его благоустройство, жилищные условия населения, производственную деятельность предприятий и служб, обеспечивающих население водоснабжением, теплом, газом, гостиницами и другими видами благоустройства населенных пунктов.

    Объектом статистического наблюдения в жилищном хозяйстве являются жилые помещения и проживающие в них лица, а также семьи, состоящие на учете для получения жилья и улучшения жилищных условий. Единицей статистического наблюдения в отрасли являются жилищно-эксплуатационные организации, домовладения и отдельные строения.

    Формой статистического наблюдения являются годовая, квартальная статистическая отчетность, а также выборочные обследования.

    Сводка данных по жилищной статистике производится в целом по России, ее регионам, по городской и сельской местности, по формам собственности.

    Показатели, характеризующие жилищные условия населения, формируются на основе форм федерального статистического наблюдения:

    ♦ № 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде»;

    ♦ № 4-жилфонд «Сведения о предоставлении гражданам жилых помещений»;

    ♦ № 1-КР «Сведения о капитальном ремонте жилищного фонда»;

    ♦ № 1-приватизация (жилье) «Сведения о приватизации жилищного фонда»;

    ♦ Порядка заполнения и представления формы федерального государственного статистического наблюдения № 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде», утвержденного постановлением Росстата от 26 июля 2006 г. № 39.

    Показатели статистики жилищно-коммунального хозяйства доводятся до сведения граждан в виде печатных изданий – периодических статистических сборников, выпускаемых Государственным комитетом по статистике.

    В настоящее время они доступны в Интернете на сайте Федеральной службы государственной статистики www.gks.ru.

    Российские статистические сборники

    Российский статистический ежегодник содержит в том числе показатели жилищных условий населения: состав и структуру жилищного фонда; показатели жилищно-коммунального хозяйства, благоустройства жилищного фонда. На сайте www.gks.ru доступны электронные версии сборника начиная с 2001 г.

    Статистический сборник «Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения» Росстат выпускает раз в 3 года, издается он с 2002 г. Предпоследний выпуск был в 2007 г., последний – в 2010 г. На сайте доступны все электронные версии сборника начиная с 2002 г.

    Основные показатели жилищных условий населения Российской Федерации

    На сайте публикуются данные текущего учета по всем основным показателям. Например, представлена информация, характеризующая состав и структуру жилищного фонда.

    Основные показатели жилищных условий населения РФ (на конец 2009 г.):

    ♦ жилищный фонд Российской Федерации – 3176,6 млн м2;

    • в том числе ветхий и аварийный жилищный фонд – 99,5 млн м2;

    • удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда – 3,1 %;

    ♦ общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, всего – 22,4 м2, из нее:

    • в городской местности – 22,1;

    • в сельской местности – 23,1;

    ♦ число квартир, всего – 59,5 млн, из них:

    • однокомнатных – 13,9;

    • двухкомнатных – 23,7;

    • трехкомнатных – 17,3;

    • четырехкомнатных и более – 4,6;

    ♦ средний размер одной квартиры – 52,4 м2 общей площади жилых помещений;

    • однокомнатной – 33,3;

    • двухкомнатной – 46,9;

    • трехкомнатной – 62,8;

    • четырехкомнатной и более – 100;

    ♦ удельный вес числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в общем числе семей (на конец года) – 5 %;

    ♦ капитально отремонтировано жилых домов за год – 17342 тыс. м2 общей площади;

    ♦ приватизировано жилых помещений (с начала приватизации), всего – 27 657 тыс., в процентах от общего числа жилых помещений, подлежащих приватизации – 73,2 %.

    На сайте также представлена информация о вводе нового жилья по годам и вводе (по годам) общей площади жилых домов в расчете на 1000 человек населения (табл. 6.1, 6.2).

    На сайте департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы (www.housing.mos.ru) представлены статистические данные по жилым строениям Москвы на 1 января 2010 г.

    Обеспеченность жилыми помещениями

    Чуть более 3 млрд м2 составляет сегодня в России объем жилищного фонда. Панельные дома – около 60 % от всего городского фонда, кирпичные – примерно 35 %. Средняя обеспеченность жильем – 22,4 м2 на человека.

    Таблица 6.1 . Построено жилья по годам в России (млн м2)

    Таблица 6.2. Ввод (по годам) общей площади жилых домов в расчете на 1 000 человек населения по РФ

    Обеспеченность жильем в России очень низкая. Она меньше в два раза, чем в Европе, и более чем в три раза по сравнению с США. На одного человека в США приходится 65 м2, в Европе – свыше 40. При этом значительную долю в России составляет ветхое и аварийное жилье. По данным Госстроя, сегодня более 3 % населения страны проживают в ветхом или аварийном жилье, почти половина жилого фонда – это устаревшие, обветшавшие, давно не ремонтировавшиеся дома.

    Потребность в новом жилье чрезвычайно высока: специалисты считают, что почти 80 % населения России нуждаются в улучшении жилищных условий.

    Нужны не обещания, а реальные квадратные метры. Новое жилье в дефиците даже на региональном рынке, где есть и земля, и рабочие руки, и строительные материалы. Построенных квартир эконом-класса не хватает даже тем, кто готов платить наличными. Увы, это печальные последствия социалистической системы хозяйствования, перестройки, неэффективной системы управления, созданной «демократами». К этому, конечно, можно добавить мировой финансово-экономический кризис.

    В последнее время наметилась тенденция увеличения объемов жилищного строительства: в 2006 г. в России было построено около 50 млн м2 жилья, в 2010 г. планировалось построить около 80 млн м2. Много это или мало? Например, в достаточно хорошо обеспеченной жильем Европе ежегодно строится жилья по 1 м2 на человека, а в сверхобеспеченных США – по 2 м2.

    Однако даже этим, не слишком амбициозным планам не суждено было реализоваться. России с ее населением, чтобы хотя бы не увеличивать темп отставания от европейских стран, нужно ежегодно строить не менее 140 млн м2 жилья.

    Критерии доступности жилья

    Проблему доступности жилья рассматривают обычно с точки зрения возможности приобретения его в собственность, и в этом направлении имеется немало методических проработок и информационных материалов.

    В мировой практике используют, как правило, следующие критерии доступности жилья:

    ♦ срок (количество лет), в течение которого средней семье придется

    копить на среднюю же квартиру;

    ♦ соотношение стоимости квартиры и средней зарплаты в соответствующей местности. Это так называемый индекс доступности жилья.

    Он определяется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м2) к среднему годовому доходу семьи (три человека). Индекс показывает время, за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы;

    ♦ доля населения, которая может купить квартиру, воспользовавшись ипотечным кредитом.

    По всем этим критериям Россия значительно (почти вдвое) отстает от так называемых развитых стран. Для Москвы эти показатели выглядят вообще удручающе. По данным Московской ассоциации риелторов, московской семье нужно около 12 лет не есть, не пить, не одеваться, не тратить ни рубля на другие потребности, чтобы накопить деньги на самую скромную однокомнатную квартиру. Индекс доступности жилья составляет в Москве около 12 лет, притом что в других, как мы обычно говорим, развитых странах этот показатель находится в пределах 5 лет.

    В Подмосковье ситуация не намного лучше. Средняя цена квадратного метра превышает средний доход в шесть раз. Индекс доступности жилья – более 8,5 года. Рост доходов не успевает догнать цены, в связи с этим жилье становится предметом роскоши для 95 % населения.

    Введение ипотеки не решило проблему: по подсчетам специалистов Московской ассоциации риелторов, средней семье придется выплачивать кредит за самое дешевое жилье 33 года, с учетом того что банки обычно рассчитывают платежи, исходя из 30–40 % дохода семьи.

    Для москвичей в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 23 января 2007 г. № 24-ПП «индекс доступности жилья определяется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры площадью 54 м2 к среднему годовому доходу семьи (три человека) за вычетом величины прожиточного минимума. Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все доходы, превышающие минимальные средства, тратящиеся на питание и удовлетворение базовых потребностей.

    Планировалось, что реализация мер, направленных на повышение доступности жилья для москвичей, приведет к установлению в конце 2010 г. среднего значения индекса доступности жилья 7 лет, а срок «состояния в очереди на социальное жилье» не будет превышать 10 лет.

    Однако жизнь в очередной раз опровергла эти радужные расчеты: количество граждан, состоящих на жилищном учете на получение социального жилья, с 2000 г. практически не уменьшилось, а индекс доступности жилья увеличился с 7,1 в 2000 г. до почти 10 в 2007 г. и 12 в 2010 г.

    Нестандартные условия проживания

    В отдельную категорию можно отнести людей, проживающих в жилищах, не подходящих под официальное определение «жилое помещение» и не зарегистрированных в качестве таковых. Таким «жильем» могут быть:

    ♦ подвалы, сараи, чердаки, автотранспортные средства;

    ♦ «вагончики», бытовки, установленные на месте работы, или просто производственные помещения;

    ♦ списанные с баланса дома, предназначенные под снос, нелегально занятые дома и т. д.

    Как правило, в таких «жилых помещениях» селятся приезжие гастарбайтеры, работающие на стройках, рынках дворниками, разнорабочими в разных российских городах, особенно крупных.

    Легализуются они достаточно просто: регистрируются (с помощью соответствующего ООО) в «резиновом» доме, получают койко-место в ночлежке – и вперед, на работу.

    В СМИ периодически появляются материалы, рассказывающие о таких ночлежках-муравейниках. Например, в газете «Комсомольская правда» от 28 августа 2008 г. вышла статья журналистки Евгении Супрычевой «Как я выселяла гастарбайтеров из подвала своего дома». В газете «Московский комсомолец» также был большой материал, посвященный данной теме, и т. д.

    Где эти «места проживания», сколько этих мест, сколько там жильцов, статистика не знает: никто их не считал. Заинтересованные лица стараются не уделять этим данным излишнего внимания. Недаром МВД и органы Федеральной миграционной службы не могут назвать точную цифру работающих в России гастарбайтеров, причем речь идет о разбежке в несколько миллионов человек. Скорее всего, в наведении порядка никто не заинтересован, поскольку эксплуатация гастарбайтеров и сдача внаем «некондиционного» и неучтенного жилья превратилась в неплохой бизнес для различного рода чиновников и должностных лиц. Об этом пишут СМИ, об этом знают практически все.

    Глава 7 Жилищные стандарты, нормы и нормативы

    Нормативы потребительской корзины

    Федеральный закон от 31 марта 2006 г. № 44-ФЗ (ред. от 8 декабря 2010 г.) «О потребительской корзине в целом по Российской Федерации» установил следующие нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг (табл. 7.1).

    Таблица 7.1. Нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг

    Федеральный закон от 8 декабря 2010 г. № 332-ФЗ продлил действие установленных нормативов до 2012 г.

    Учетная норма площади жилого помещения

    Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п. 4 ст. 50 ЖК).

    Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом (п. 5 ст. 50 ЖК).

    Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими

    порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные учетные нормы (п. 6 ст. 50 ЖК).

    В Москве учетная норма установлена в размере 10 м2 площади жилого помещения для отдельных квартир и в размере 15 м2 площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых предоставлены по решениям уполномоченных органов исполнительной власти Москвы разным семьям (п. 3, 4 ст. 9 закона г. Москвы № 29).

    Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма

    Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (п. 1 ст. 50 ЖК).

    Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (п. 2 ст. 50 ЖК).

    Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления (п. 3 ст. 50 ЖК).

    В Москве норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 м2 на одного человека. При предоставлении жилого помещения одиноко проживающему гражданину норма предоставления площади жилого помещения может быть превышена с учетом конструктивных особенностей жилого помещения, но не более чем в два раза. Размер площади жилого помещения, предоставляемого на семью данного состава и численности, составляет:

    ♦ на семью, состоящую из супругов, – однокомнатная квартира площадью от 36 до 44 м2;

    ♦ на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, – двухкомнатная квартира площадью от 36 до 50 м2;

    ♦ на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, – двухкомнатная квартира площадью от 54 до 62 м2;

    ♦ на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, – трехкомнатная квартира площадью от 62 до 74 м2;

    ♦ на семью из четырех и более граждан – жилое помещение площадью по 18 м2 на одного члена семьи.

    Семьям, в составе которых имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечень которых установлен федеральным законодательством, предоставляются жилые помещения, позволяющие выделить в пользование таким лицам отдельное изолированное жилое помещение в квартире. Не подлежат удовлетворению требования о предоставлении дополнительной площади, если они обеспечены отдельным изолированным жилым помещением в квартире.

    Жителям Москвы, страдающим заболеваниями опорно-двигательного аппарата, а также инвалидам, семьям, имеющим детей-инвалидов, которым по заключению лечебных учреждений либо в соответствии с их индивидуальной программой реабилитации рекомендовано проживание в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации, жилые помещения предоставляются в специально построенных домах либо в жилых помещениях, отвечающих требованиям индивидуальной программы реабилитации (п. 4–6 ст. 20 закона Москвы № 29).

    Закон Москвы № 29 установил ряд норм и стандартов ЖКХ:

    ♦ перечень стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в г. Москве (приложение 1);

    ♦ перечень правовых актов, дающих гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, право на дополнительную площадь по состоянию здоровья (приложение 2);

    ♦ нормативные правовые акты, устанавливающие перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание в одной квартире граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях (приложение 2.1);

    ♦ размер субсидий для граждан, состоящих на учете нуждающихся, в улучшении жилищных условий (приложение 3, табл. 1 и 2). Размер субсидии на приобретение жилого помещения определяется исходя из следующих размеров площади жилого помещения (п. 5 ст. 31 закона Москвы № 29):

    ♦ 18 м2 на одного гражданина;

    ♦ 36 м2 на одиноко проживающего в занимаемом жилом помещении гражданина или единственного гражданина, состоящего на учете, проживающего в составе семьи в жилом помещении;

    ♦ 50 м2 на двух граждан;

    ♦ 70 м2 на трех граждан;

    ♦ 85 м2 на четырех граждан;

    ♦ по 18 м2 на пятерых и более граждан.

    В Московской области нормативы устанавливаются распоряжениями муниципальных властей. Например, муниципальное образование (МО) «Город Дзержинский» решением Совета депутатов от 1 декабря 2005 г. № 8/22 установило учетную норму не более 9 м2 общей площади, а норму предоставления —16 м2 общей площади. МО «Коломенский район» постановлением Совета депутатов от 21 октября 2005 г. № 77 установило учетную норму в размере 8 м2, а норму предоставления – в размере от 14 до 18 м2. В МО «Ступинский район» Совет депутатов решением от 28 июля 2005 г. № 793/521 установил норму предоставления 12 м2 и т. д.

    Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 м2 жилой площади на одного человека (п. 1 ст. 105 ЖК).

    Стандарты стоимости жилья

    Министерство регионального развития определило, сколько может стоить квадратный метр жилья, приобретаемого в рамках Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в 2011 г. Так, для Ленинградской области и Санкт-Петербурга «квадрат» оценили в 30 тыс. руб. Для других регионов Северо-Западного федерального округа установлена следующая стоимость: Ненецкий автономный округ – 30 тыс. руб., Карелия – 30 тыс. руб., Калининградская область – 30 тыс. руб., Коми – 30 тыс. руб., Псковская область – 28,9 тыс. руб., Архангельская область – 28,75 тыс. руб., Вологодская область – 28,55 тыс. руб., Новгородская область – 27 тыс. руб., Мурманская область – 25,2 тыс. руб.

    Распоряжением Министерства экономики Московской области от 28 декабря 2010 г. № 102-РМ «Об утверждении предельной стоимости 1 м2 общей площади жилья в Московской области на I квартал 2011 г.» на территории Московской области закреплена предельная стоимость квадратного метра общей площади жилья в разрезе муниципальных образований субъекта РФ на I квартал 2011 г. Указанная величина подлежит использованию в качестве предельной цены приобретения жилья за счет средств регионального бюджета, выкупной цены единицы общей площади жилых помещений в аварийных многоквартирных домах и предельной цены помещений, приобретаемых для предоставления взамен изымаемых.

    Федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг

    В целях определения размера межбюджетных трансфертов, выделяемых из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации, в том числе для оказания финансовой помощи по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, Правительство Российской Федерации постановлением от 29 августа 2005 г. № 541 (ред. от 16 декабря 2006 г.) установило следующие федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг:

    ♦ федеральный стандарт уровня платежей граждан в размере 100 % экономически обоснованных затрат на содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг;

    ♦ федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в размере 22 %;

    ♦ федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 м2 общей площади жилья на одного гражданина;

    ♦ федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) на 1 м2 общей площади жилья в месяц. Указанный федеральный стандарт используется только для определения объема субвенций, предоставляемых бюджетам субъектов Российской Федерации из Федерального фонда компенсаций на предоставление мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан;

    ♦ федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 м2 общей площади жилья в месяц.

    Размеры федеральных стандартов, указанных в предпоследнем и последнем пунктах, ежегодно устанавливаются Правительством Российской Федерации в среднем по РФ, а также по субъектам РФ.

    Федеральные стандарты оплаты жилья на 2011–2013 гг

    Правительство РФ постановлением от 28 сентября 2010 г. № 768 утвердило Федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг по Российской Федерации в целом и по субъектам Федерации на 2011–2013 гг.

    В целом по РФ федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 м2 общей площади в месяц составит:

    ♦ на 2011 г. – 81,2 руб., рост на 12,4 %;

    ♦ в 2012 г. – 88,3 руб., рост на 8,7 %;

    ♦ в 2013 г. – 96,0 руб., рост на 8,7 %.

    В приложении 2 к постановлению приведены стандарты для каждого субъекта Федерации.

    Федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 м2 общей площади в месяц составит:

    ♦ на 2011 г. – 5,6 руб., рост на 7 %;

    ♦ в 2012 г. – 6,1 руб., рост на 8,7 %;

    ♦ в 2013 г. – 6,6 руб., рост на 8,2 %.

    Приказом Федеральной службы по тарифам от 28 октября 2010 г. № 267-Э/2 установлены предельные индексы максимально возможного увеличения действующих тарифов на водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод на 2011 г. Индексы определены в среднем по субъектам Российской Федерации и применяются к тарифам с учетом надбавок к ним.

    Наибольший рост стоимости названных услуг (20 %) предусмотрен в Белгородской, Волгоградской, Калужской, Мурманской, Рязанской и Сахалинской областях, Ненецком автономном округе, Республике Марий Эл, Красноярском и Камчатском краях, г. Байконуре. Наименьшее увеличение (10 %) ожидает Кемеровскую область. В Москве и Московской области тарифы возрастут на 18 %, Санкт-Петербурге – на 19 %, Твери – на 17,1 %, Ленинградской области – 14,9 %.

    Новая методика расчета предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги

    Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 23 августа 2010 г. № 378 утверждены новые методические указания по расчету предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги. Уже с 2011 г. регионы должны будут рассчитывать тарифы ЖКХ для населения, исходя из новых правил.

    Как пояснили разработчики, суть методики состоит в том, чтобы сделать коммунальные платежи более щадящими для населения, но не заставлять коммунальщиков «ходить с протянутой рукой».

    Сегодня зачастую жители старых домов из-за ветхости коммунальных сетей вынуждены платить за услуги ЖКХ больше, нежели жители новостроек. Авторы методики обещают устранить это противоречие. При расчете тарифов будут учитываться количество жильцов, наличие приборов учета, а также возраст дома. Правда, разработчики оговариваются, что при проведении перерасчетов в соответствии с новыми правилами вряд ли жильцы многоэтажек станут платить меньше, но и существенного повышения квартплаты быть не должно. Там же, где платежи будут выше нынешних, должен активнее работать механизм жилищных субсидий.

    Стандарты Москвы, применяемые при определении субсидий на оплату услуг ЖКХ

    В соответствии с законом г. Москвы от 1 ноября 2006 г. № 54 «О стандартах г. Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» при расчете размера субсидии используются следующие стандарты:

    ♦ стандарт нормативной площади жилья: 33 м2 жилой площади для одиноко проживающего гражданина, 42 м2 для семьи из двух человек и по 18 м2 жилья на каждого члена семьи для семей из трех и более человек;

    ♦ стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг.

    Эти нормативы ежегодно утверждаются московским правительством. Стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг на 2011 г. определен постановлением правительства Москвы от 28 декабря 2010 г. № 1085-ПП. Для одиноко проживающего гражданина он составляет 2136 руб. 73 коп. в месяц (в 2010 г. – 1876 руб. 77 коп.); для семьи, состоящей из двух человек, – 1733 руб. 61 коп. в месяц на каждого члена семьи (в 2010 г. – 1523 руб. 4 коп.); для семьи, состоящей из трех и более человек, – 1637 руб. 58 коп. в месяц на каждого члена семьи (в 2010 г. – 1438 руб. 92 коп.).

    Стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг

    По федеральному законодательству на субсидию имеют право те, кто в месяц тратит на оплату жилья более 22 % своего совокупного дохода. Московский закон устанавливает более дифференцированный подход:

    ♦ при среднедушевом доходе семьи от 800 до 2000 руб. в месяц стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг составляет 3 % от совокупного дохода семьи;

    ♦ при среднедушевом доходе от 2000 до 2500 руб. – 6 %;

    ♦ при среднедушевом доходе свыше 2500 руб. – 10 %.

    Если же доход на каждого члена семьи меньше 800 руб., то за услуги ЖКХ в пределах нормативной площади жилого помещения и нормативов потребления коммунальных услуг плата вообще не взимается.

    Глава 8 Государственные целевые программы в области жилищной политики и жилищного строительства

    Федеральная целевая программа «Жилище»

    В 2010 г. закончилось действие Федеральной целевой программы на 2002–2010 гг., принятой постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 и переутвержденной постановлением Правительства от 31 декабря 2005 г. № 865, с учетом того что цели и задачи программы определяются целями и задачами приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

    К сожалению, многие цели этой программы не были достигнуты. Однако, как известно, лучшим итогом любой невыполненной программы является принятие новой программы. Поэтому новая федеральная целевая программа «Жилище» на 2011–2015 гг. утверждена постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050.

    Перечень подпрограмм и мероприятий:

    ♦ подпрограмма «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»;

    ♦ подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»;

    ♦ подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством»;

    ♦ подпрограмма «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации»;

    ♦ мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;

    ♦ мероприятия по поддержке платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования, включая предоставление государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на поддержку системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования;

    ♦ научно-исследовательские работы.

    Важнейшие целевые индикаторы и показатели:

    ♦ годовой объем ввода жилья в 2015 г. – 90 млн м2 общей площади;

    ♦ количество семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством, улучшивших жилищные условия в 2011–2015 гг., – 86,9 тыс. семей;

    ♦ количество молодых семей, улучшивших жилищные условия (в том числе с использованием ипотечных кредитов и займов) при оказании содействия за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов в 2011–2015 гг., – 172 тыс. семей.

    Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»

    Направления, основные мероприятия и параметры Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» утверждены президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов (от 21 декабря 2005 г., протокол № 2).

    На первом этапе (2005–2007 гг.) проект включал четыре направления:

    ♦ «Повышение доступности жилья»;

    ♦ «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования»;

    ♦ «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»;

    ♦ «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством».

    Механизмами реализации проекта являются федеральная целевая программа «Жилище» и предоставление субвенций субъектам Российской Федерации за счет средств Федерального фонда компенсаций на обеспечение жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов.

    В 2008 г. была подготовлена программа реализации проекта на 2009–2012 гг. Основными направлениями проекта продекларированы:

    ♦ развитие массового жилищного строительства;

    ♦ государственная поддержка спроса на рынке жилья;

    ♦ повышение качества жилищного фонда, жилищных и коммунальных услуг.

    Для реализации Национального проекта создана Комиссия по развитию рынка доступного жилья при Совете по реализации национальных приоритетных проектов и демографической политике при Президенте РФ.

    Комиссия анализирует разработанные планы и дает рекомендации и пошаговый план действий для федеральных, местных властей, естественных монополий, застройщиков, финансовых институтов и т. д. Комиссия стремится разработать такой механизм торгов, который позволит сломать региональный монополизм. Предполагается задействовать систему электронных торгов.

    Руководство Министерства регионального развития, в свою очередь, определило два основных вектора развития стройкомплекса в России. Один из них – инерционный – предусматривает реализацию госпрограммы теми механизмами, которые уже имеются. Второй путь – приоритетный. Он заключается в том, что жилье сегментируется в зависимости от возможностей покупателя. Кроме того, разрабатываются принципиально новые схемы господдержки, например в виде по-настоящему доступной ипотеки.

    Еще одним немаловажным моментом должна стать аренда «под сенью» государства, вплоть до налоговых льгот, распространяющихся на тех, кто живет в «наемной» квартире.

    Министерство оформило этот приоритетный путь в виде Стратегии массового строительства жилья до 2025 г… Чиновники считают, что через 15–17 лет более 80 % россиян смогут приобрести жилье в собственность, остальные получат возможность арендовать его по доступным ценам.

    Большой упор в Стратегии делается на строительство жилья для социального найма, в котором, по подсчетам Министерства регионального развития, нуждаются более 30 % граждан. Предусматривается развитие строительного рынка и оказание помощи бизнесу, например, в виде предоставления долгосрочных кредитов на строительство.

    Итогом должно стать повышение темпов строительства до 209,7 млн м2 в год (против нынешних 56,3 млн м2).

    Загородное малоэтажное строительство

    В последнее время в связи с ограниченным предложением и высоким спросом на жилье цены на квартиры растут невиданными темпами. Между тем исследования показывают: всего лишь 10–12 % российских семей имеют уровень дохода, достаточный для приобретения жилья. У остальных 90 % граждан нет возможности купить квартиру даже с помощью ипотечного кредита.

    Малоэтажное загородное строительство не только становится все более очевидной альтернативой городской квартире, но и способно в значительной степени формировать рынок доступного жилья. Современные загородные дома могут быть более комфортны, чем городская квартира, обладают они и рядом других преимуществ. Главное – цена одного квадратного метра малоэтажного дома за пределами МКАД в 2–2,5 раза ниже цены квартиры на окраине Москвы. Отсутствие соседей, независимость, возможность чувствовать себя хозяином своего дома, экология – дополнительные факторы, привлекающие все большее число горожан. Есть все основания прогнозировать развитие доступного малоэтажного загородного строительства. Однако для значительного увеличения объема вводимых в эксплуатацию квадратных метров загородного жилья и повышения его доступности требуется объединить усилия и опыт всех участников строительного процесса.

    Власти продолжают строить оптимистические планы: 36,6 м2 жилья придется на каждого россиянина в 2025 г. Такую цифру и другие не менее обнадеживающие показатели озвучил в сентябре 2007 г. исполняющий обязанности Министра регионального развития Владимир Яковлев. Для сравнения: в 2006 г. среднее количество введенного жилья составило 0,35 м2 на человека. При этом Московская область приближается к 1 м2 на человека, а в других регионах России масштабы застройки не превышали 0,01 м2 на душу населения (это меньше площади стандартной фотографии 101 15).

    Федеральная целевая программа «Социальное развитие села до 2012 г»

    Постановлением от 3 декабря 2002 г. № 858 (ред. от 5 марта 2008 г.) Правительство Российской Федерации утвердило федеральную целевую программу «Социальное развитие села до 2012 г.».

    В целях улучшения жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности и не обладающих достаточными собственными средствами, Программа предусматривает:

    ♦ формирование финансовых, организационных и кредитно-финансовых механизмов строительства (приобретения) жилья, включая механизмы ипотечного жилищного кредитования;

    ♦ создание механизмов, способствующих привлечению внебюджетных средств в жилищное строительство в сельской местности.

    Средства федерального бюджета выделяются на безвозвратной основе бюджетам субъектов Российской Федерации на условиях софинансирования, осуществляемого в порядке межбюджетных отношений.

    Реализация этих мероприятий позволит:

    ♦ улучшить жилищные условия более 210 тыс. сельских семей и повысить уровень коммунального обустройства жилья в сельской местности;

    ♦ сформировать систему ипотечного жилищного кредитования в сельской местности на базе государственных стандартов, разрабатываемых для создания системы ипотечного жилищного кредитования граждан, постоянно проживающих в сельской местности, порядок выдачи и погашения ипотечных жилищных кредитов, их обслуживания, а также механизм их рефинансирования;

    ♦ привлечь для финансового обеспечения внебюджетные источники финансирования.

    Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 марта 2008 г. № 144 утверждены Правила предоставления за счет средств федерального бюджета субсидий бюджетам субъектов РФ на проведение мероприятий по улучшению жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности.

    Государственные программы, реализуемые Министерством регионального развития

    Федеральные целевые и государственные программы являются эффективным инструментом реализации государственной экономической и социальной политики, особенно при решении долгосрочных задач и реализации крупных инфраструктурных проектов. Министерством регионального развития России реализуются следующие госпрограммы:

    ♦ Государственная программа по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом (2006–2012 гг.). Цель программы – объединение потенциала российских соотечественников, проживающих за рубежом и желающих переселиться в Российскую Федерацию, с потребностями развития российских регионов, в том числе создание организованных миграционных потоков с учетом демографического и социально-экономического положения субъектов Российской Федерации;

    ♦ федеральная целевая программа «Социально-экономическое развитие Республики Ингушетия на 2010–2016 гг.». Утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 24 декабря 2009 г. № 1087.

    В реализации программы участвуют 12 государственных заказчиков: федеральные Минрегион, Минсельхоз, Минкультуры, Минпромторг, Минздравсоцразвития, Минспорттуризм, Минэнерго, Роспотребнадзор, Росаэронавигация, Рособразование, Росмолодежь, Россвязь;

    ♦ федеральная целевая программа «Социально-экономическое развитие Чеченской Республики на 2008–2011 гг.». Утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 15 июля 2008 г. № 537. В реализации программы участвуют федеральные Минрегион, Минкультуры, Минсельхоз, Минспорттуризм, Минпромторг, Минздравсоцразвития, МВД, МЧС, Минобороны, Роспотребнадзор, Росавтодор, Рособразование, Роспечать, Россвязь, Рослесхоз, Росстат, ФССП, Росгидромет, ФСИН, ФСБ, Росводресурсы, Росавиация, Генеральная прокуратура;

    ♦ федеральная целевая программа «Юг России (2008–2012 гг.)». Утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 14 января 2008 г. № 10. В реализации программы участвуют федеральные Минрегион, Минсельхоз, Минздравсоцразвития, Роспотребнадзор, Рособразование, Росрыболовство, Росавтодор, Минэнерго, Ростуризм;

    ♦ Федеральная целевая программа развития Калининградской области на период до 2014 г. Утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2001 г. № 866. В реализации программы участвуют федеральные Минэнерго, Минрегион, Минкультуры, Минздравсоцразвития, Минспорттуризм, Минсельхоз, Рособразование, Росавтодор, Росархив, Россвязь;

    ♦ федеральная целевая программа «Социально-экономическое развитие Курильских островов (Сахалинская область) на 2007–2015 гг.». Утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 9 августа 2006 г. № 478. Государственный заказчик-координатор – Министерство регионального развития Российской Федерации.

    Подробно ознакомиться с указанными программами можно на сайте Министерства регионального развития России по адресу www. minregion.ru.

    Жилищные программы г. Москвы

    В каждом регионе Российской Федерации действуют региональные жилищные программы, развивающие и расширяющие федеральные жилищные программы. Например, департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы осуществляет региональные жилищные программы. Важнейшие из направлений деятельности следующие:

    ♦ реализация Концепции формирования в г. Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма;

    ♦ реализация программы «Социальная ипотека»;

    ♦ реализация задачи формирования, развития и обслуживания малоэтажного жилищного фонда, предназначенного для решения жилищных проблем многодетных семей;

    ♦ предоставление субсидии для приобретения или строительства жилого помещения;

    ♦ оказание организационных и консультационных услуг собственникам и нанимателям жилых помещений по оформлению договоров по предоставлению в пользование жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы или физических лиц, а также услуг по управлению сдаваемыми внаем и поднаем жилыми помещениями;

    ♦ обеспечение полноты и своевременности получения платы за пользование жилым помещением. При этом гражданам предоставляется гарантия юридической чистоты сделок с недвижимостью в жилищной сфере, совершаемых при участии ГУП г. Москвы «Московский городской центр арендного жилья»;

    ♦ предоставление гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, компенсации по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения;

    ♦ реализация третьего этапа Московской программы «Молодой семье – доступное жилье» на 2009–2011 гг. и задания до 2015 г.;

    ♦ организация работы органов исполнительной власти Москвы, городских организаций в режиме «одного окна»;

    ♦ реализация других программ.

    Ознакомиться с программами можно на сайте департамента (www. housing.mos.ru).

    Улучшение жилищных условий за счет материнского капитала

    Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862 (ред. от 27 ноября 2010 г.).

    Лицо, получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала:

    ♦ на приобретение или строительство жилого помещения, осуществляемые гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок;

    ♦ строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, выполняющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства;

    ♦ приобретение, строительство жилого помещения, а также на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения строительной организации, осуществляемые лицом, состоящим в зарегистрированном браке с лицом, получившим сертификат (супруг лица, получившего сертификат) (п. 2 Правил).

    Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены:

    ♦ на уплату первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;

    ♦ погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу));

    ♦ погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)), обязательства по которым возникли у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение средств материнского (семейного) капитала (п. 3 Правил).

    Правила устанавливают виды расходов, на которые могут быть направлены средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, порядок подачи заявления о распоряжении этими средствами, перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, а также порядок и сроки перечисления указанных средств.

    Глава 9 Приватизация жилых помещений

    Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» разрешил гражданам приватизировать социальное жилье, в котором они проживали, без выкупа и без каких-либо нормативов.

    Изначально планировалось ограничить срок приватизации 1 марта 2007 г., но позже он был продлен, а Конституционный Суд признал неправомерным запрещение приватизации жилья, полученного после 1 марта 2007 г. Таким образом, теперь, независимо от того, когда очередник получил социальную квартиру – 5 или 10 лет назад, вчера или сегодня, – по закону он может ее приватизировать до 1 марта 2013 г. Федеральным законом от 1 февраля 2010 г. № 4-ФЗ бесплатная приватизация жилья продлена до 1 марта 2013 г. Также до 1 марта 2013 г. продлена деприватизация жилья.

    Закон о приватизации жилищного фонда устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. Определены категории жилых помещений, не подлежащих приватизации. Установлен порядок передачи приватизируемых жилых помещений в собственность граждан. Определен порядок деприватизации жилья.

    В результате «тотальной» приватизации за прошедшие годы в России приватизирована основная, причем лучшая, часть жилищного фонда социального использования. На 1 января 2011 г. в собственности граждан находится более 80 % жилого фонда.

    Плюсы и минусы приватизации

    Положительными моментами приватизации можно считать следующие:

    ♦ возможность граждан, ставших собственниками жилых помещений, владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению, то есть продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Наниматель имеет только право пользования, то есть проживания. Ни продать, ни завещать, ни подарить жилую площадь, занимаемую по договору социального найма, он не может. Он может обменять занимаемую жилую площадь с разрешения собственника;

    ♦ при сносе дома, в котором человек имеет приватизированную жилую площадь, ему должны предоставить равноценное жилье. Иными словами, если вы один (одна) проживали в пятикомнатной квартире, то должны получить равноценную площадь. Если же вы вчетвером ютились в однокомнатной квартире, то ни на что большее претендовать не можете (правда, если вы состоите в очереди на улучшение жилищных условий, то тогда шанс появляется);

    ♦ владелец квартиры может вселять в нее жильцов, не связанных с ним родственными узами, и вне зависимости от количества квадратных метров, приходящихся на каждого проживающего; наниматель должен соблюдать установленный порядок регистрации (прописки);

    ♦ собственники жилых помещений не платят за наем жилья, но платят налог на имущество. Объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения [12] .

    Выселить из приватизированной квартиры могут, как и проживающих по договору социального найма, только по решению суда в случаях:

    ♦ если граждане используют жилую площадь не по назначению (например, сделали в квартире офис или мастерскую);

    ♦ если граждане систематически нарушают права и интересы соседей;

    ♦ если граждане задерживают оплату жилищно-коммунальных услуг более чем за полгода.

    В случае состоявшегося судебного решения приватизированную жилую площадь продадут с торгов, а владельцам отдадут вырученную сумму за минусом судебных издержек, расходов на организацию торгов и долгов по квартплате. Такие случаи уже известны.

    По мнению некоторых компетентных людей, приватизация оправданна лишь в случаях:

    ♦ когда у вас шикарная (хорошая) квартира (в хорошем доме, в престижном месте), площадь которой превышает установленные социальные нормативы. Приватизировав квартиру, вы переведете в свою собственность значительную часть собственности, которая ранее была общественной;

    ♦ когда в квартире прописан один человек, в случае его смерти семья может потерять эту жилую площадь;

    ♦ когда вам грозит переселение (например, дом будут сносить), а общая площадь жилого помещения больше социальной нормы;

    ♦ если вы уезжаете на постоянное место жительства за границу и хотите получить за квартиру деньги;

    ♦ если вы хотите улучшить жилищные условия, продав принадлежащую вам жилую площадь и купив другую.

    Собственник имеет не только права, но и обязанности. Он может распоряжаться своей квартирой: дарить, завещать, продавать (то есть совершать сделки, не противоречащие действующему законодательству). Однако при этом собственник в полной мере несет бремя содержания жилищного фонда, включая содержание общей собственности жильцов многоквартирного дома и налог на недвижимое имущество.

    Если наниматель арендует на льготных условиях квартиру у города и в случае потери жилья ему гарантировано предоставление городом другого жилого помещения, то у собственника таких гарантий нет.

    К негативным моментам приватизации для собственников можно отнести то обстоятельство, что у них, как правило, появляются два дополнительных платежа: налог на землю, занимаемую приватизированным домом, и отчисление средств на проведение капитального ремонта дома.

    Дело в том, что с 1 января 2007 г. утратила силу ст. 16 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая сохраняла за прежним владельцем жилого дома (наймодателем) обязанность производить капитальный ремонт приватизированного жилого дома. Законодательство РФ все затраты по капитальному ремонту жилья возлагает на собственника жилья.

    Собственники жилых помещений участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.

    Земельный налог и отчисления на капитальный ремонт собственник будет выплачивать сверх текущих платежей по содержанию жилья. Пока власти четко не определились с порядком взимания и величиной этих платежей. Их размер (там, где их уже ввели) пока невелик, но в перспективе суммы платежей могут значительно вырасти.

    Кроме того, велика вероятность, что в ближайшем будущем введут обязательное страхование жилых домов и собственности в многоквартирных домах.

    Поэтому в новых условиях в домах, которым по нормам технической эксплуатации в скором времени потребуется капитальный ремонт, приватизировать жилую площадь без каких-то экстраординарных причин нет никакой необходимости.

    Тем, кто уже приватизировал жилье в таких домах, можно подумать и о деприватизации.

    Решение о приватизации можно обжаловать в суде.

    Расприватизация – это признание договора передачи недействительным на основании ст. 168–172 и 175–179 ГК РФ, которое осуществляется в судебном порядке. Если суд сочтет доводы истца убедительными, то приватизация будет считаться несостоявшейся и истцы смогут еще раз воспользоваться своим правом на бесплатное оформление квартиры в собственность.

    Обращение в суд с иском о расприватизации требует квалифицированной юридической помощи (услуг адвоката, который в каждом конкретном случае подберет основания и обеспечит доказательства). Положительное решение суда необходимо зарегистрировать в органах юстиции, и только с этого момента жилье переходит обратно в муниципальный фонд, а право граждан на бесплатную приватизацию восстанавливается.

    Порядок приватизации

    В случае приватизации жилого помещения в первую очередь необходимо попасть на первичный прием в отдел по работе с населением в районах административных округов по месту расположения занимаемого жилого помещения. Все районные управы г. Москвы выполняют функции по приему заявлений на сбор документов для оформления приватизации по принципу «одного окна».

    Заявление, поданное в службу «одного окна» управ, имеет такой же правовой характер, как и заявление, поданное в службу «одного окна» департамента жилищной политики г. Москвы, и является подтверждением намерения гражданина воспользоваться правом на приватизацию. Управления департамента в административных округах осуществляют как прием заявлений по принципу «одного окна», так и прием полных пакетов документов (по желанию москвичей). Москвичи могут также обратиться в Единый центр приватизации (Рязанский проспект, 32, тел. 379-97-88; ул. Щербаковская, 41а, тел.: 369-49-59, 369-22-62).

    Дополнительную информацию можно получить в сети Интернет на сайте Мосгоррегистрации (www.mgr.ru) или на сайте МосгорБТИ (www.mosgorbti.ru).

    Многочисленные интернет-ресурсы располагают подробной информацией о порядке, правовых основах, организационных особенностях, преимуществах и недостатках приватизации. Например, сайт www. government.ru содержит детальную правовую информацию по всем вопросам приватизации жилья различными категориями граждан.

    В Москве на начало 2011 г. не было приватизировано еще около 600 тыс. квартир, или почти пятая часть жилого фонда мегаполиса: кто-то вообще не хочет приватизировать квартиру, не видя для себя в приватизации преимуществ, кто-то опасается возможного повышения налогов на недвижимость, а кто-то снова тянет, раз час «х» больше не угрожает.

    Ажиотаж вокруг приватизации начинается, когда до окончания очередного срока остаются считаные месяцы. Например, когда до объявленного срока окончания бесплатной приватизации жилья 1 марта 2010 г. оставалось несколько месяцев, правительство Москвы вынуждено было практически в каждой районной управе открыть отдельное подразделение по приему и обработке приватизационных пакетов. Регистраторы с ноября до конца года каждый день работали до 22.00–23.00. Поступало по 5000 пакетов в неделю.

    Как только Президент принял закон, отсрочивший конец приватизации, очереди рассеялись. Поток документов снизился до 2000–3000 в неделю, затем до 1000 и меньше.

    В пунктах регистрации ажиотаж наблюдается в конце каждого года: словно сговорившись, москвичи начинают лихорадочно оформлять в собственность квартиры, гаражи, землю. Им советуют: приходите в январе, не будет очередей. В ответ: «Нет, я обещал жене (или теще) сделать в этом году». Так бывает практически каждый год.

    Деприватизация жилых помещений

    Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации (ст. 9.1 Закона о приватизации).

    Чтобы вернуть государству приватизированную жилую площадь, гражданам необходимо обратиться в жилищное управление по месту жительства с заявлением, подписанным всеми собственниками жилого помещения.

    Власти должны в месячный срок принять жилье в собственность города и заключить с гражданами договор социального найма. Деприватизировать можно только те помещения, которые для граждан являются единственным местом постоянного проживания.

    В Москве процесс деприватизации регулируется законом г. Москвы от 6 ноября 2002 г. № 60.

    Право на деприватизацию распространяется не на все приватизированные помещения, находящиеся в собственности граждан. Не примут обратно жилые помещения, по которым проходили какие-либо сделки (его покупали, продавали, обменивали и т. д.), жилье, полученное по наследству, находящееся в залоге или под арестом. Откажут в деприватизации и тем, кто, имея приватизированное жилье, купил или получил в наследство еще одну квартиру.

    После деприватизации граждане уже не смогут ни продать, ни завещать, ни заложить свою квартиру, ни вернуть квартире обратно статус приватизированной, так как теряют право на бесплатную приватизацию.

    ...

    КОММЕНТАРИЙ АВТОРА

    На мой взгляд, как не имеет смысла без достаточных оснований приватизировать жилье, чтобы просто иметь его в собственности, так и нет причин отказываться от приватизированного жилья под влиянием мифических страхов. Здесь можно говорить о психологическом дискомфорте мелкого собственника, оказавшегося один на один перед лицом рынка с пустыми карманами и необходимостью за все отвечать самому. Бывшему советскому человеку, всю сознательную жизнь прожившему под опекой ЖЭКов и ДЕЗов, это порой действительно психологически трудно.

    Наследование приватизированных помещений производится в обычном порядке в соответствии с наследственным правом Российской Федерации (ч. 3 ст. 1110–1185 ГК РФ).

    Глава 10 Регистрационный учет граждан в Российской Федерации

    Регистрационный учет в Российской Федерации – деятельность по фиксированию и обобщению сведений о месте жительства и месте пребывания граждан Российской Федерации и об их перемещениях. Регистрационный учет введен с 1 октября 1993 г. вместо института прописки и включает в себя регистрацию по месту жительства и регистрацию по месту пребывания. Регистрационный учет осуществляется территориальными органами Федеральной миграционной службы (ФМС) через их структурные подразделения, а в населенных пунктах, в которых отсутствуют указанные органы, – местной администрацией.

    Регистрация граждан по месту жительства или по месту пребывания по-прежнему имеет большое значение в жизни россиян. Это, по сути, факт легализации граждан по соответствующему месту проживания, порождающий возникновение соответствующих прав: получать пенсию, различные документы, пользоваться льготами и т. д.

    Отсутствие у граждан регистрации зачастую является поводом их дискриминации. Разрешительный характер регистрации и ограничения при получении разрешения привели к широкой криминализации процесса осуществления этой услуги.

    Известны случаи, когда на ограниченной жилплощади прописывалось (регистрировалось) большое количество граждан. Например, один москвич поселил (зарегистрировал) в своей однокомнатной квартире 100 гастарбайтеров, за что получил пять суток ареста. Судьи простили ему штраф в размере 200 тыс. руб., приняв во внимание раскаяние молодого человека, а также тот факт, что он воспитывался в детдоме («Московский комсомолец» от 24 августа 2010 г.).

    В Подмосковье, в доме № 5 деревни Медведки Истринского района, на площади 20 м2 было прописано 630 человек. Получается 0,032 м2 (примерно половина шахматной доски) на человека. Разумеется, реально в таких условиях никто не живет. Это классический «резиновый дом» («Московский комсомолец» от 22 июля 2008 г.). Подобных домов огромное количество.

    Несмотря на абсурдность сложившейся ситуации, она, как ни странно, не противоречит действующему законодательству На этом фоне стали возникать различные фирмы, которые предоставляют услуги по регистрации. Естественно, не бесплатно.

    Регистрационный учет в Российской Федерации имеет богатую историю, с которой можно ознакомиться в Интернете на сайте «Википедии» и других информационно-правовых порталах.

    Порядок регистрации установлен Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 (ред. от 11 ноября 2010 г.).

    Процедуру оформления документов определяет Административный регламент предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденный приказом ФМС России от 20 сентября 2007 г. № 208 (ред. от 23 декабря 2009 г.).

    Ответственность за нарушение Правил регистрации устанавливает ст. 19.15 (ред. от 22 июня 2007 г.) Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации.

    Контроль и надзор за соблюдением правил регистрации осуществляется в соответствии с Административным регламентом, утвержденным приказами МВД и ФМС России от 19 мая 2009 г. № 385/117.

    Информация о местонахождении ФМС России, ее территориальных органов, номерах телефонов для справок (консультаций), графике (режиме) работы, процедуре предоставления государственной услуги сообщается по телефонам, а также размещается в сети Интернет, на информационных стендах ФМС России и ее территориальных органов, публикуется в средствах массовой информации.

    Сайт ФМС России: www.fmsrf.ru, тел. – (495) 698-00-78.

    Процедура регистрации

    В муниципальной квартире (комнате) на каждого проживающего гражданина должно приходиться не менее 10 м2 жилой площади. В противном случае разрешение на вселение и регистрацию выдает орган местного самоуправления. Без учета нормы площади можно регистрировать несовершеннолетних детей по месту жительства родителей.

    На жилплощади, находящейся в собственности, можно регистрировать любое число граждан (без учета нормы площади), поскольку в российском законодательстве нет соответствующих ограничений.

    Постоянная регистрация по месту постоянного проживания осуществляется в местных отделах паспортно-визовой службы (ПВС) на основании заявления и договора найма или продажи доли жилого помещения.

    В последнее время, например, широко используется договор бессрочного безвозмездного пользования. Согласно такому договору доля частного жилого дома предоставляется гражданам для проживания с правом постоянной регистрации по месту проживания. Договор заключается лично с владельцем дома и заверяется нотариально. При его заключении все документы на дом, в который прописываются граждане, доступны для проверки.

    Процедура прописки стандартная: данные о гражданине заносятся в соответствующие реестры и центральную адресную базу и доступны для проверки через месяц после регистрации. Официальный запрос в паспортный стол будет подтверждаться положительно на следующий день после регистрации. При этом с предыдущего места прописки можно не выписываться. Согласно новым правилам регистрации, если гражданин не снялся с регистрационного учета (не выписался) по предыдущему месту жительства, то регистрирующий орган (паспортный стол) обязан направить запрос по предыдущему месту прописки о снятии с учета. Для этого при прописке заполняется соответствующее заявление.

    В паспорт поставят два штампа: первый – о снятии с учета по прежнему месту жительства, второй – о постановке на учет по новому месту жительства.

    Все этапы получения постоянной регистрации проходят в паспортном столе в присутствии гражданина, поскольку личного присутствия требует закон.

    С 1 января 2011 г. заявление установленной формы о регистрации по месту жительства в форме электронного документа, а также копии документов в электронной форме могут быть представлены через единый портал www.gosuslugi.ru.

    Регистрационный учет в отношении своих граждан отсутствует в большинстве развитых стран, но в некоторых из них, например в Бельгии, Германии, Израиле, имеется институт регистрации по месту жительства, носящий уведомительный характер.

    В Германии и Австрии существуют соответствующие институты регистрации по месту жительства. Для регистрации в этих странах необходимо предоставление заявления, паспорта и документа, подтверждающего право на жилое помещение.

    В большинстве стран бывшего СССР вместо института прописки также был введен институт регистрации.

    Регистрация (прописка) в загородном доме

    Прописка (регистрация) в сельских домостроениях, расположенных на землях поселений или на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, производится в обычном порядке и регламентируется вышеуказанными документами.

    До недавнего времени законодательство РФ не разрешало гражданам регистрироваться в постройках, возведенных на дачных, огородных и садовых земельных участках. Если в документах значилось «садовый земельный, без права регистрации проживания» – прописаться было нельзя. Теперь это ограничение снято. Конституционный Суд РФ постановлением от 14 апреля 2008 г. № 7-П признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее ст. 19 (ч. 1 и 2), 27 (ч. 1) и 55 (ч. 3) абзац второй ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

    Вынося решение, судьи сделали две важные оговорки: во-первых, прописаться можно только в дачных поселках, находящихся на территориях населенных пунктов; во-вторых – только в тех строениях, которые официально признаны жилыми.

    Более 20 % садовых участков Подмосковья находятся вне границ сел и деревень, нередко на сельскохозяйственных землях. Их владельцы лишаются дачной прописки автоматически. Дачники из садовых товариществ, расположенных внутри населенных пунктов, должны добиться признания своих домов пригодными для круглогодичного проживания.

    Требования, предъявляемые к жилому помещению, установлены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

    Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях. В субъектах РФ действуют комиссии для оценки жилых помещений жилищного фонда соответствующего субъекта РФ, в муниципалитетах – комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.

    К работе в комиссии привлекаются с правом совещательного голоса собственник жилого помещения, а в необходимых случаях – квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса (п. 7 Положения № 47).

    Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям (п. 8 Положения № 47).

    Постановление Конституционного Суда РФ обжалованию не подлежит и вступает в силу немедленно. Однако сама процедура регистрации не прописана, как это будет происходить – пока неясно. В настоящее время все желающие могут добиться регистрации через суд.

    Глава 11 Формы пользования жилыми помещениями

    Законодательство Российской Федерации предусматривает следующие формы пользования жилыми помещениями:

    ♦ частное жилье (жилье в собственности граждан);

    ♦ наем (социальный наем, поднаем, коммерческий наем);

    ♦ аренду и субаренду жилья.

    Проживание в собственном жилом помещении

    Право собственности на жилые помещения

    Право собственности на жилые помещения регулируется гл. 18 ГК РФ, гл. 5, 6 и др. ЖК РФ.

    Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК).

    Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

    Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК).

    Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

    Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК).

    Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома [13] (ст. 289 ГК).

    Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие

    конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техничес-кое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК).

    Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК).

    Права членов семьи собственника жилого помещения

    Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

    Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (п. 1 ст. 292 ГК).

    Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК).

    Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (п. 3 ст. 292 ГК).

    Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства [14] (п. 4 ст. 292 ГК).

    Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержащееся жилое помещение

    Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

    Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК).

    Права владения, пользования и распоряжения собственника жилого помещения

    Права владения, пользования и распоряжения собственника жилого помещения регулирует гл. 5 ЖК (ст. 30–35).

    Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

    Собственник жилого помещения:

    ♦ вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК;

    ♦ несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором;

    ♦ обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 30 ЖК).

    Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

    Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, регламентируются ст. 292 ГК (см. выше) и ст. 31 ЖК.

    К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (п. 1 ст. 31 ЖК).

    Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (п. 1 ст. 31 ЖК).

    Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 3 ст. 31 ЖК).

    В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию [15] (п. 4 ст. 31 ЖК).

    Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные ч. 2–4 ст. 31 ЖК (ч. 6 ст. 31 ЖК).

    Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения (п. 7 ст. 31 ЖК).

    Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд регламентируется ст. 32 ЖК [16] .

    Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, регламентирует ст. 33 ЖК.

    Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

    Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

    В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (п. 1 ст. 35 ЖК).

    В случае если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда (п. 2 ст. 35 ЖК).

    Процедура выселения граждан из жилых помещений регламентируется Федеральным законом от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (ст. 107).

    В случае, когда должник в течение установленного срока добровольно не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения [17] .

    Выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным помещением.

    Выселение производится с участием понятых (в необходимых случаях – при содействии сотрудников органов внутренних дел), с составлением акта о выселении и описи имущества.

    Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества выселенного должника с возложением на должника понесенных расходов. Если в течение двух месяцев со дня выселения должник не забрал указанное имущество, то судебный пристав-исполнитель после предупреждения должника в письменной форме передает указанное имущество на реализацию в установленном порядке.

    Денежные средства, вырученные от реализации имущества должника и оставшиеся после возмещения расходов по исполнению, возвращаются должнику. Невостребованные должником денежные средства хранятся на депозитном счете подразделения судебных приставов в течение трех лет. По истечении данного срока указанные денежные средства перечисляются в федеральный бюджет (ст. 107 ФЗ № 229).

    Основания прекращения права собственности на жилые помещения предусматривает ст. 293 ГК.

    Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме

    Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

    Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

    Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 2, 3 ст. 36 ЖК).

    По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК).

    Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (п. 1,2 ст. 37 ЖК).

    При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (п. 3 ст. 37 ЖК).

    Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

    ♦ осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

    ♦ отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п. 4 ст. 37 ЖК).

    При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (ст. 38 ЖК).

    Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

    Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (ст. 39 ЖК РФ).

    Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в установленном порядке.

    Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

    Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 40 ЖК).

    Права собственников комнат в коммунальной квартире

    Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество).

    Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки (ст. 41 ЖК РФ).

    Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

    Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

    Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

    При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

    Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

    ♦ осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

    ♦ отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату (п. 1–5 ст. 42 ЖК).

    При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (п. 6. ст. 42 ЖК РФ).

    Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

    Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (ст. 43 ЖК РФ).

    Земельные отношения собственников жилья многоквартирного дома

    Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 1 ст. 36 ЖК).

    Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного кодекса.

    Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке (п. 5 ст. 36 ЖК).

    В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством [18] (п. 6 ст. 36 ЖК).

    В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством (ст. 36 ЗК).

    Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ст. 16) установил, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

    Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

    В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

    Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

    С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

    Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

    Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ (ст. 16).

    Порядок определения величины земельного участка и его границ установлен Положением об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденным постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 (ред. от 21 августа 2000 г.), и Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденными приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26 августа 1998 г. № 59.

    Порядок оформления права собственности на земельные участки, занимаемые домами

    На территории Москвы в большинстве случаев земельные участки под многоквартирными домами не сформированы и не поставлены на государственный кадастровый учет. В настоящее время на такой учет поставлено всего около 400 земельных участков, из них менее чем на

    20 участков зарегистрировано право общей долевой собственности.

    В случае если участок уже сформирован (определены и утверждены его границы) и поставлен на кадастровый учет, представитель собственников вправе обратиться в федеральные органы исполнительной власти для оформления права собственности на землю. Вначале необходимо заказать и получить в управлении Роснедвижимости по г. Москве кадастровый паспорт земельного участка, а затем обратиться в управление Росрегистрации по г. Москве для регистрации права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок.

    Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, то уполномоченный, выбранный общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, должен обратиться в комиссию по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах при префектуре соответствующего административного округа г. Москвы для получения заключения о соответствии решения о формировании земельного участка, принятого общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, требованиям законодательства. Заключение выдается в виде выписки из протокола комиссии (порядок получения выписки в режиме «одного окна» определен постановлением правительства Москвы от 29 апреля 2008 г. № 333-ПП).

    Получив заключение комиссии, заявитель обращается с заявлением о формировании земельного участка в департамент земельных ресурсов г. Москвы или в его территориальные органы (форма заявления приведена в приложении к постановлению правительства Москвы от 3 июля 2007 г. № 569-ПП).

    К заявлению о формировании земельного участка заявителем прилагаются (в соответствии с постановлением правительства Москвы от 27 июня 2006 г. № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории г. Москвы в частную собственность»):

    ♦ документ, удостоверяющий личность уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме представителя;

    ♦ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;

    ♦ выписка из протокола комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

    Кроме того, согласно постановлению правительства Москвы от 3 июля 2007 г. № 569-ПП к такому заявлению должны быть приложены:

    ♦ схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

    ♦ копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;

    ♦ лист регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;

    ♦ письменные решения собственников помещений при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования решения;

    ♦ протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка в форме заочного голосования;

    ♦ доверенности представителей собственников.

    После формирования земельного участка осуществляется его кадастровый учет.

    С приобретением права собственности на земельный участок собственники помещений в многоквартирном доме обязаны платить земельный налог (гл. 31 НК РФ), размер которого колеблется от нескольких сотен до нескольких тысяч рублей в год для каждого собственника помещений в многоквартирном доме. Эта сумма зависит от объема доли в общей долевой собственности на общее имущество, а также размера и местоположения участка.

    Конституционный Суд Российской Федерации постановлением от 28 мая 2010 г. № 12-П признал ч. 3 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее ст. 19 (ч. 1), 35 (ч. 1 и 2) и 36 (п. 2 постановления).

    Впредь до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений, вытекающих из настоящего постановления, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (п. 3 постановления).

    Теперь подать заявление сможет любой собственник помещения в многоквартирном доме. Соответствующий законопроект недавно был внесен в Государственную Думу.

    О месте, дате и времени оформления в межевом плане местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должны сообщать муниципальные власти. Законопроект обязывает информировать собственников квартир о проводимых мероприятиях.

    Налогообложение недвижимого имущества физических лиц

    К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК).

    Жилые и нежилые помещения физических лиц облагаются налогом в соответствии с Законом Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 (ред. от 28 ноября 2009 г.) «О налогах на имущество физических лиц». Объектами налогообложения признаются: жилой дом, квартира, комната, дача, гараж, иное строение, помещение и сооружение, доля в праве общей собственности в перечисленном имуществе (ст. 2 Закона) [19] .

    Плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица – собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

    Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком в отношении этого имущества признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе. В аналогичном порядке определяются налогоплательщики, если такое имущество находится в общей долевой собственности физических лиц и предприятий (организаций).

    Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налогового обязательства (ст. 1).

    Ставки налога в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов устанавливаются органами местного самоуправления (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), которые могут дифференцировать ставки в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости и типа использования объекта налогообложения. Ставки налога устанавливаются в следующих пределах (табл. 11.1).

    Таблица 11.1. Ставки налога

    Налоги зачисляются в местный бюджет по месту нахождения (регистрации) объекта налогообложения (ст. 3).

    Льготы по налогам и категории граждан, освобожденных от уплаты налога, определены ст. 4 Закона.

    Органы местного самоуправления имеют право устанавливать налоговые льготы по налогам, установленным настоящим Законом, и основания для их использования налогоплательщиками (ст. 4).

    Исчисление налогов производится налоговыми органами. Лица, имеющие право на льготы, самостоятельно представляют необходимые документы в налоговые органы.

    Уплата налога производится владельцами равными долями в два срока – не позднее 15 сентября и 15 ноября.

    Лица, своевременно не привлеченные к уплате налога, уплачивают его не более чем за 3 года, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с привлечением к уплате налога (ст. 5).

    Земельный налог

    Земельный налог устанавливается в соответствии с гл. 31 Налогового кодекса и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (в городах Москве и Санкт-Петербурге – законами субъектов РФ) и обязателен к уплате на соответствующих территориях.

    Законодательные органы муниципальных образований (Москвы и Санкт-Петербурга) определяют налоговые ставки в пределах, установленных гл. 31 НК, порядок и сроки уплаты налога, налоговые льготы, основания и порядок их применения (ст. 387 НК).

    Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

    Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды (ст. 388).

    Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

    ...

    КОММЕНТАРИЙ АВТОРА

    Земельный налог должны уплачивать собственники квартир в многоквартирных домах, участки которых прошли кадастровый учет, пропорционально занимаемой ими площади.

    По мнению специалистов, земельный налог в РФ еще не занял принадлежащего ему по праву места в структуре налогообложения. Поэтому они полагают, что в ближайшие годы земельный налог будет значительно увеличен.

    Основными направлениями налоговой политики Российской Федерации на плановый период 2011и2012 гг. предусмотрена замена действующих земельного налога и налога на имущество физических лиц налогом на недвижимость.

    Правительством РФ ведется большая методическая и организационная работа по реализации намеченных планов (п. 5 Основных направлений).

    Наем жилого помещения

    Общие положения

    Договоры найма заключаются с собственниками жилых помещений. Отношения найма жилых помещений регулируются гл. 35 ГК (ст. 671–688).

    По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Плата за пользование жилым помещением и условия проживания в нем определяются договором между наймодателем и нанимателем.

    Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671).

    Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

    Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст. 290 ГК (ст. 673).

    Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674), но в отличие от договора аренды закон не требует его государственной регистрации.

    Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 674, 675).

    Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

    Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст. 676).

    В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК.

    Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

    Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

    Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (ст. 677).

    Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

    Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

    Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678).

    С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

    Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679).

    Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

    Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

    Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

    Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ст. 680).

    Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

    Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

    Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (ст. 681).

    Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ (ст. 682).

    Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

    Договор найма, заключенный на срок до одного года, считается краткосрочным. К такому договору не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. 680, 684–686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК, если договором не предусмотрено иное (ст. 683).

    По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

    Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

    При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

    Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684).

    По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

    В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (ст. 686).

    Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

    Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

    ♦ невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

    ♦ разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

    По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

    Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

    ♦ если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

    ♦ в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

    Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

    Если после предупреждения они продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

    В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 687, 688).

    Законодательство РФ определило следующие формы найма жилых помещений: социальный наем, поднаем, наем по договорам безвозмездного пользования, наем специализированных жилых помещений.

    Все эти формы найма отличаются условиями проживания (юридическим статусом жильцов, условиями и сроками найма, платой за наем и др.)*

    Проживание по договору социального найма

    Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1–3 ст. 685 ГК. Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (ст. 672).

    Правовой статус этого жилья регламентирован гл. 8 ЖК РФ «Социальный наем жилого помещения» (ст. 60–91).

    Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315.

    Фонд социального использования составляет в настоящее время 15–17 % жилого фонда России: в основном это жилье специализированного фонда (общежития, служебное жилье, жилье «оборотного» фонда и др.), а также квартиры в хрущевках, панельных, других ветхих или аварийных домах, которые смело можно отнести к категории домов «для бедных». Люди, проживающие в таких домах, задаются вопросом: а нужно ли приватизировать квартиру. Фонд социального использования постоянно сокращается, поскольку приватизация государственного и муниципального жилищного фонда социального использования продолжается.

    От договора найма социальное жилье отличается тем, что на него заключается договор социального найма. Особенность этого договора в том, что он бессрочный и его действие распространяется на всех членов семьи, зарегистрированных в квартире нанимателя. Это означает, что, пока дом стоит и хотя бы один человек, постоянно зарегистрированный (прописанный) в квартире, жив-здоров, квартира будет переходить из поколения в поколение. При этом, если спустя некоторое время дом решат переселять, с семьей будет заключен новый договор социального найма на другое жилье. Специалисты говорят, что по действующему законодательству социальный договор – это вечный договор.

    Главная привлекательность социального жилья состоит в том, что оно предоставляется «на всю оставшуюся жизнь», бесплатно, за его использование (наем) граждане платят совсем немного или вообще не платят, действие договора распространяется на всех членов семьи.

    Можно ли считать социальное жилье доступным и соответствующим рыночным условиям? Конечно, нет.

    Сейчас в очереди на улучшение жилищных условий в России стоят более 3 млн семей, в том числе в Москве – более 130 тыс. семей. Желающих получить такое жилье гораздо больше. Срок ожидания социальной жилплощади в Москве составляет около 20 лет.

    Ежегодно по договорам социального найма Москва предоставляет очередникам около 400 тыс. м2, обеспечивая бесплатным жильем около 5000 семей. Еще 5000 семей получают социальные квартиры при переселении.

    Поднаем жилого помещения

    Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

    Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

    Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

    Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях (ст. 76 ЖК).

    Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.

    В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

    Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 1 год.

    Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, Жилищным кодексом, иными нормативными правовыми актами (ст. 77 ЖК).

    Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения (ст. 78 ЖК).

    Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

    Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

    ♦ по соглашению сторон;

    ♦ при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения (п. 1–3 ст. 76 ЖК).

    Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами (п. 5 ст. 79 ЖК).

    Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (п. 6 ст. 79 ЖК).

    ...

    КОММЕНТАРИЙ АВТОРА

    Пользование жилым помещением по договору социального найма получило в России наибольшее распространение еще в советские времена. Социальный жилой фонд фактически составлял тогда около 70 % всего жилищного фонда. В результате приватизации жилья большая и лучшая часть социального жилого фонда перешла в частные руки, но и сейчас жилье, предоставленное гражданам по договорам социального найма, составляет порядка 15–18 % от всего жилого фонда.

    Понятие «социальное жилье» в российских нормативных документах до сих пор не определено. Нет этого определения ни в ГК РФ, ни в недавно принятом ЖК РФ. Используется понятие «фонд жилья социального использования».

    В СССР назначение фонда социального использования жилья изначально отличалось от принятого в Европе: это было не дешевое жилье, то есть «жилье для бедных», которое предоставлялось определенным категориям граждан на определенных условиях. Это было «нормальное» жилье, которое строилось государством за счет бюджетных средств и в лице его управляющих органов, по соответствующим правилам предоставлялось буквально всем своим гражданам. Это было социальное жилье «для всех»: оно предоставлялось нуждающимся бесплатно и его наем обходился гражданам в символические суммы.

    В рамках прежней социалистической системы, когда граждане работали на государственных предприятиях, делали покупки в государственных магазинах, проживали в государственных квартирах и комнатах, когда зарплата и цены жестко контролировались государством, такая система социального жилья «для всех» представлялась достаточно обоснованной и разумной. Правила и нормативы предоставления жилья также устанавливали государственные органы, но здесь, конечно, уже не было уравниловки.

    В России предоставить квартиру по договору социального найма, или, в просторечьи, «дать квартиру», означает фактически ее подарить, поскольку она предоставляется в бесплатное и бессрочное пользование. Причем наряду с предоставлением «социального жилья» действительно нуждающимся гражданам значительная и лучшая его часть доставалась тем, кто оказывался ближе к чиновникам, занимающимся соответствующими вопросами.

    Рыночные реформы в Российской Федерации изменили статус социального жилья: из социального жилья «для всех» оно, как и в так называемых цивилизованных странах, стало «жильем для бедных», но пока еще и для некоторых других категорий. Как сказано в Конституции (ст. 40), оно предоставляется только «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище».

    Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма устанавливает ЖК РФ (ст. 49–59).

    Предоставление жилья по договору социального найма в рыночных условиях – это атавизм социалистической системы распределения жилья.

    Проживание в жилых помещениях по договору безвозмездного пользования

    В Жилищном кодексе понятия «проживание по договору безвозмездного пользования» нет. Это категория ГК РФ.

    По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).

    К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1 и 3 ст. 623 кодекса (п. 2 ст. 689 ГК).

    Тем не менее проживание в жилых помещениях по договору безвозмездного пользования широко используется в законодательстве и жилищной практике субъектов Российской Федерации.

    Например, закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 (ред. от 18 июня 2008 г.) «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» установил, что жилые помещения по договору безвозмездного пользования предоставляются следующим категориям жителей г. Москвы, признанных нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий:

    ♦ детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из их числа, достигшим возраста 18 лет, по окончании их пребывания в государственных и негосударственных образовательных учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, нахождения на патронатном воспитании, при прекращении попечительства, по окончании обучения в учреждениях профессионального образования, по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, если указанные граждане не имеют закрепленного жилого помещения или их возвращение в ранее занимаемые и сохраненные за ними жилые помещения невозможно;

    ♦ гражданам пожилого возраста и инвалидам, проживающим в стационарных учреждениях социального обслуживания, в случае отказа от услуг стационарного учреждения социального обслуживания, освободившим жилые помещения в связи с их помещением в эти учреждения, если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение, безвозмездно переданное в установленном порядке городу;

    ♦ иным категориям жителей г. Москвы в порядке, установленном городскими жилищными программами.

    Специально оборудованные жилые помещения предоставляются инвалидам с нарушением опорно-двигательного аппарата только по договору безвозмездного пользования.

    Жилые помещения по договору безвозмездного пользования предоставляются бесплатно из специализированного жилищного фонда г. Москвы.

    Размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору безвозмездного пользования, определяется в соответствии со ст. 20 закона № 29.

    Размеры жилого помещения, специально оборудованного для проживания инвалида с нарушением опорно-двигательного аппарата, предоставляемого по договору безвозмездного пользования, могут превышать размеры, указанные в ст. 20 закона, не более чем в два раза.

    При предоставлении по договору безвозмездного пользования жилых помещений семьям, в составе которых имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в соответствии с перечнем нормативных правовых актов, указанных в приложении 2 к закону, подбираются жилые помещения, позволяющие выделить в пользование таким лицам отдельное изолированное жилое помещение в квартире.

    При нарушении условий договора в случаях, предусмотренных жилищным законодательством или договором, пользователи подлежат выселению из занимаемого по договору безвозмездного пользования жилого помещения в судебном порядке в иное жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. При этом договор безвозмездного пользования на занимаемое жилое помещение расторгается (ст. 25, 26 закона).

    Решение о предоставлении жилого помещения по договору безвозмездного пользования принимают уполномоченные органы исполнительной власти г. Москвы. Решение является основанием для заключения с гражданами такого договора.

    Максимальный срок действия договора безвозмездного пользования – пять лет.

    Ежегодно около 80-100 квартир в домах-новостройках Москва сдает специально для очередников-колясочников. Квартиры для таких очередников обычно находятся на первых этажах, имеют отдельный вход с улицы и специально на уровне цокольного этажа оборудованы подъемником. Они имеют стандартную жилую площадь, но значительно больше по общей площади, потому что все коридоры, кухня, туалет, ванная комната, а также все дверные проемы в таких квартирах расширены, чтобы инвалид мог свободно передвигаться и разворачиваться на коляске. Все в этих квартирах приспособлено для удобного проживания инвалидов-колясочников.

    Социальное жилье для инвалидов-колясочников город начал строить с 2002 г. Сейчас таких квартир в Москве более 500.

    Проживание в помещениях специализированного фонда

    Определенная часть населения России проживает в помещениях специализированного жилищного фонда. По данным статистики, в указанных помещениях проживает около 4 % населения, или примерно 5 млн человек.

    Назначение, порядок получения права на проживание в помещениях специализированного жилищного фонда определены гл. 9 и 10 (ст. 92-109) ЖК РФ.

    К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

    ♦ служебные жилые помещения;

    ♦ жилые помещения в общежитиях;

    ♦ жилые помещения маневренного фонда;

    ♦ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

    ♦ жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

    ♦ жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

    ♦ жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (п. 1 ст. 92 ЖК).

    В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 (п. 2, 3 ст. 92 ЖК).

    Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом (п. 2, 3 ст. 92 ЖК).

    В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

    Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

    К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные ч. 2–4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК.

    В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

    Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. № 42 (ст. 100 ЖК).

    Назначение и порядок предоставления специализированных помещений регламентирует ЖК, гл. 9 «Жилые помещения специализированного жилищного фонда» (ст. 92–98), гл. 10 «Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими» (ст. 99-109).

    В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением установленных законом случаев.

    Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

    ♦ члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

    ♦ пенсионеры по старости;

    ♦ члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

    ♦ инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

    Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

    Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения (ст. 103 ЖК).

    Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ граждане, состоящие на учете и проживающие в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, не могут быть выселены без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось ранее на основании закона.

    Договоры найма (коммерческого) между государственными органами и гражданами

    Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 (ред. от 18 июня 2008 г.) «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» установил, что жилые помещения по договору найма предоставляются:

    ♦ жителям г. Москвы, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и подавшим заявление о предоставлении жилого помещения по договору найма;

    ♦ жителям г. Москвы, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в целях предоставления им жилых помещений по договору найма;

    ♦ жителям г. Москвы, являющимся нанимателями жилых помещений в коммунальной квартире и обеспеченным по нормам предоставления на каждого члена семьи, в случае освобождения изолированного жилого помещения в этой коммунальной квартире и при отсутствии проживающих в этой квартире жителей г. Москвы, признанных нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий;

    ♦ участникам городских жилищных программ (ст. 28 закона № 29).

    Жилые помещения по договору найма предоставляются заявителям бесплатно из жилищного фонда коммерческого использования г. Москвы.

    Отдельным категориям граждан жилые помещения предоставляются из специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений в порядке, установленном городскими жилищными программами.

    Размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма, определяется в соответствии со ст. 20 настоящего закона. Жилое помещение, при наличии возможности у наймодателя, может быть предоставлено из расчета по одной комнате на каждого члена семьи (ст. 29 закона № 29).

    Уполномоченные органы исполнительной власти г. Москвы принимают решение о предоставлении жилого помещения по договору найма, которое является основанием для заключения договора найма. Максимальный срок действия договора найма – пять лет.

    В договоре найма указываются лица, вселяемые в предоставляемое жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя.

    При нарушении условий договора найма в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, законодательством г. Москвы или договором, наниматели подлежат выселению из занимаемого по договору найма жилого помещения в судебном порядке в иное жилое помещение по нормам общежития при отсутствии у них или членов их семьи иных жилых помещений на праве самостоятельного пользования или праве собственности.

    Не менее чем за два месяца до истечения срока действия договора найма уполномоченные органы исполнительной власти г. Москвы осуществляют проверку оснований для установления возможности заключения договора найма на новый срок.

    Не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора найма граждане уведомляются о необходимости заключения договора найма на новый срок, заключения договора в отношении иного жилого помещения или освобождения занимаемого жилого помещения (ст. 30 закона № 29).

    В структуре жилищно-коммунальных платежей в последние годы появился платеж «Плата за пользование жилым помещением для нанимателей по договору найма (коммерческого) жилых помещений». Например, в 2011 г. ставки установлены от 4,63 до 5,81 руб. за квадратный метр в месяц в зависимости от категории дома и расположения помещений.

    Возможно, договоры найма (некоммерческого) между государственными органами и гражданами получат федеральный статус: соответствующий законопроект был недавно внесен в Государственную Думу.

    Плата за некоммерческий наем жилого помещения, как обещают разработчики законопроекта, будет в 2–3 раза ниже рыночных цен – около 5000 руб. в месяц. К этому добавятся расходы по квартплате.

    Предполагается, что снять жилье смогут в том числе приезжие из других городов, что даст возможность перемещения трудовых ресурсов по стране.

    Коммерческий наем жилых помещений

    Все рассмотренные выше формы найма жилых помещений – социальный наем, наем специализированных помещений, государственный коммерческий наем, краткосрочный наем – по своей сущности не являются рыночными, поскольку не носят системного характера (не предоставляются любому нуждающемуся в жилье гражданину или семье), а носят «эксклюзивный» характер, то есть предоставляются тем, «кто имеет право», и по ценам, которые устанавливаются «волевым» путем, а не складываются на рынке под влиянием спроса и предложения.

    Поэтому риелторы и специалисты, занимающиеся исследованиями рынка найма жилья, обычно имеют в виду рынок коммерческого найма жилых помещений, на котором все собственники жилых помещений могут их сдавать, а граждане, нуждающиеся в жилье, могут их снять на взаимовыгодных условиях, по договорным ценам и условиям. Этот рынок – единственный, на котором действуют рыночные условия.

    Хотя все рассмотренные нами формы найма жилых помещений оказывают некоторое влияние на рынок найма жилья (через величину спроса на жилье), тем не менее рынок наемного жилья – это рынок коммерческого найма, и, говоря о рынке наемного жилья, я буду иметь в виду именно рынок коммерческого найма.

    Отношения коммерческого найма жилого помещения на этом рынке регулируются теми же положениями гл. 35 (ст. 671–688) ГК.

    Особенности рынка найма коммерческого жилья

    Какие группы населения формируют спрос на съемное жилье? Конечно, в основном это приезжие люди. Многочисленную группу составляют граждане, находящиеся в служебных командировках (участие в выставках, симпозиумах, совещаниях, оказание технической помощи и др.), и туристы. Эта группа приезжих обычно прибывает на короткий срок (как правило, до месяца), заселяется в гостиницы, апартаменты или снимает жилье частным образом. Качество запрашиваемого жилья может быть самое разное: от «президентского номера» до «койко-места» в общежитии.

    Большую группу составляют отдыхающие: в период отпусков вся страна пускается в путь и тогда каждый третий или четвертый гражданин становится потенциальным съемщиком. Массовый характер это приобретает на Черноморском побережье, в других курортных местах, в крупных культурных центрах. Сюда же можно отнести и «дачников», то есть граждан, снимающих на лето жилье за городом (в просторечии – дачу). Запросы – также в зависимости от вкуса и кошелька.

    Значительную группу (особенно в столице) составляют иностранцы (дипломаты, сотрудники иностранных компаний, банков), которые проживают в столице с семьями длительное время. Как правило, их обеспечивают жильем соответствующие структуры МИДа на правах аренды и субаренды. Это достаточно закрытое сообщество.

    Гастарбайтеры – граждане стран ближнего зарубежья, которые в последнее время находятся у всех на слуху. Сколько их в России, в том числе в Москве, никто не знает: называются цифры в миллионы человек. Однако, даже если их и не миллионы, то, наверное, достаточно много, чтобы влиять на рынок жилья. Эта категория жителей очень мобильна, снимает жилье, как правило, самого низкого качества и на короткий срок.

    Многие граждане России, покинув место постоянного жительства, надолго становятся нанимателями жилья в других городах, переезжая периодически с места на место в поисках лучшего. Например, в Москве тысячи людей живут и работают по временной схеме, то есть без постоянной регистрации. Как правило, они снимают частное жилье в зависимости от своих финансовых возможностей. Это и иногородние студенты, которым не хватило мест в общежитиях.

    Повышенный спрос на столичную жилплощадь традиционно обеспечивают жители других городов, приток которых в Москву год от года растет. Приезжие довольно быстро приспособились к повышению арендных ставок, снимая квартиры не поодиночке, а по нескольку человек или даже семей. Flat-mates – съем квартир в складчину – явление не новое, таким способом давно пользуются студенты и молодежь, однако в последнее время оно получило широкое распространение среди приезжих других возрастных групп из-за повышения цен.

    Коренные жители, которых не устраивают условия по месту их постоянной регистрации и которые снимают жилье, составляют также многочисленную группу. Это разведенные супруги, молодые семьи, просто любители уединения, любовные пары.

    Конечно, на практике состав съемщиков жилья значительно разнообразнее приведенного выше, он постоянно меняется и по количеству, и по структуре, и по времени. Риелторы регулярно проводят аналитические обзоры этого рынка и публикуют данные в средствах массовой информации.

    Летом традиционно на рынке аренды наблюдается преобладание предложения над спросом, поэтому хозяева квартир легче идут на снижение арендной платы.

    Увеличение активности на рынке съемного жилья обычно начинается в конце июля – начале августа. Этому способствует приток абитуриентов и студентов столичных вузов.

    По оценкам специалистов, в Москве ежемесячно сдается в аренду более 150 тыс. квартир и комнат. Точно определить количество сделок невозможно, поскольку подавляющее большинство договоров не регистрируется. Три четверти сдаваемых внаем квартир приходится на объекты экономкласса, около 20 % – на бизнес-сегмент, доля элитного жилья составляет не более 2 %.

    Структура предложения наемного жилья

    Что предлагает город для временного заселения приезжих граждан? Это, конечно, в первую очередь гостиницы и общежития, принадлежащие городским властям, муниципалитетам а также юридическим и физическим лицам. Это служебное жилье, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, принадлежащие, как правило, министерствам, ведомствам, крупным предприятиям и другим юридическим лицам, которые арендуют жилой фонд и предоставляют его своим сотрудникам в субаренду или внаем.

    Это собственники жилых помещений (квартир, комнат, дач, коттеджей), которые сдают «излишки» другим гражданам по договорам найма.

    Наконец, это наниматели жилых помещений по договорам социального найма, которые в соответствии с Жилищным кодексом могут сдавать часть или всю занимаемую ими площадь в поднаем.

    Доходные квартиры

    В последнее время, по словам экспертов, на рынке аренды жилья все больше появляется сервисных квартир. Это квартиры, которые «профессионально» сдаются владельцами в наем через риелторские агентства. Схема этого бизнеса проста: с хозяином квартиры, находящейся, как правило, в центре города, заключается долгосрочный контракт, по которому он получает фиксированную оплату, а издержки по содержанию, ремонту квартиры и сервисному обслуживанию клиентов несет агентство недвижимости. Это некое подобие доходного дома. По аналогии такие квартиры можно назвать доходными квартирами.

    Стоимость аренды сервисной квартиры ниже стоимости гостиничного номера в среднем на 30 %, а условия проживания лучше.

    Чтобы избежать возможных рисков и неприятностей, сдающим жилье необходимо полностью легализовать свой бизнес: зарегистрироваться в качестве юридического или физического лица, встать на учет в налоговой инспекции и застраховать квартиру.

    Официальная регистрация и страховка позволят в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств обращаться за помощью в милицию, а также компенсировать ущерб, причиненный неряшливым или забывчивым клиентом.

    Программа развития коммерческого найма жилья в столице

    Еще в 2007 г. правительство Москвы планировало создание в г. Москве цивилизованного рынка найма, поднайма, мены и обмена жилых помещений:

    ♦ создание системы целевого субсидирования (компенсации) москвичам платы за наем жилых помещений в частном жилищном фонде и за поднаем жилых помещений в государственном жилищном фонде;

    ♦ создание цивилизованного рынка поднайма жилых помещений, находящихся в государственной собственности, через стимулирование нанимателей жилых помещений, имеющих излишки жилой площади, сдачу их в поднаем москвичам;

    ♦ строительство муниципальных и частных «доходных домов» (постановление московского правительства от 23 января 2007 г. № 24-ПП).

    Планировалось развитие систем найма (коммерческого) и поднайма (с компенсацией части платы за наем) жилых помещений.

    Бездотационные дома

    Концепция формирования в г. Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма была утверждена постановлением правительства Москвы от 5 августа 2008 г. № 708-ПП.

    В целях реализации положений Концепции департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы издал распоряжение от 27 сентября 2010 г. № 1869 «Об условиях и порядке предоставления жилых помещений в сети бездотационных домов г. Москвы».

    На сайте департамента жилищной политики и жилищного фонда указаны адреса 12 бездотационных домов, в которых предоставляются квартиры очередникам на условиях найма (коммерческого).

    Компенсации расходов по найму (поднайму) жилого помещения

    Правительство Москвы своим постановлением от 27 ноября 2007 г. № 1008-ПП утвердило Положение о порядке предоставления гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, компенсации по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения.

    Предоставление компенсаций производится очередникам, участвующим в жилищных программах города и крайне нуждающимся в обособленном проживании:

    ♦ проживающим в квартирах коммунального заселения или общежитиях;

    ♦ утратившим право пользования жилым помещением в соответствии со ст. 31 ЖК РФ;

    ♦ семьям с детьми;

    ♦ страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, или гражданам, проживающим совместно с ними;

    ♦ имеющим менее 8 м2 площади жилого помещения на одного члена семьи.

    Среднерыночная цена найма определяется как среднерыночная цена найма в домах типовых серий исходя из размера площади жилого помещения, которая необходима семье данной численности:

    ♦ для одиноко проживающего гражданина – 33 м2;

    ♦ для семьи, состоящей из двух граждан, – 36 м2;

    ♦ для семьи, состоящей из трех граждан, – 54 м2;

    ♦ для семьи, состоящей из четырех или более граждан, – по 18 м2 на

    каждого человека.

    Департамент ежегодно в I квартале текущего года определяет среднерыночную цену найма квартиры для соответствующих семей. Размер компенсации равен 50 % цены найма квартиры и устанавливается департаментом. Решение о предоставлении компенсации утверждается распоряжением департамента на основании письменного заявления очередника и договора найма (поднайма) жилого помещения.

    Прием очередников, на котором проводятся консультации, осуществляется в управлении департамента в административном округе, дополнительно – в ГУП «Московский городской центр арендного жилья».

    В случае если очередник подходит под указанные критерии, то ему выдаются образцы документов и сообщается об основных требованиях для участия в данной программе.

    Подробнее с указанными программами и другими действующими в Москве жилищными программами можно ознакомиться на сайте департамента жилищной политики и жилого фонда по адресу www. housing.mos.ru.

    ГУП г. Москвы «Центр арендного жилья» является уполномоченной правительством Москвы организацией по оформлению и сопровождению договоров аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, договоров найма (коммерческого), а также договоров купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, предоставляемых гражданам в рамках городских жилищных программ.

    Подробнее о Центре написано в разд. «Справочная информация».

    Риски на рынке найма жилых помещений

    Любая сделка с недвижимостью несет в себе долю определенного риска. В этом отношении рынок жилья давно вышел в криминальные лидеры, а аренда жилья по числу афер и мошенничества держит пальму первенства среди операций на рынке недвижимости. Способов мошенничества как с одной, так и с другой стороны великое множество. Тысячи людей ежегодно становятся жертвами недобросовестных поступков наших соотечественников. Страдают как наниматели, так и наймодатели.

    Поэтому гражданам, желающим снять или сдать жилое помещение, необходимо «держать ухо востро» и знать о том, какие риски могут поджидать их на этом поприще.

    Обманывают всех: нанимателей, наймодателей, риелторов, посредников и т. д. Схем мошенничества много. Одна из самых распространенных – наем уже арендованной жилплощади. Аферист снимает одно-или двухкомнатную квартиру, а затем предлагает ее другим нанимателям. Здесь могут быть варианты: квартиру сдают по цене значительно ниже среднерыночной, но требуют предоплату или залог, который покрывает потраченные мошенником деньги за первый месяц найма и приносит прибыль; заключают договоры найма и сразу вручают ключи, но всегда оставляют лазейку для обмана. Иногда перед заселением меняют замки в квартире, или вскоре появляются «родственники» и выставляют непрошеных жильцов.

    Попасть в ловушку аферистов, к сожалению, довольно легко. Они хорошие психологи, все заранее просчитывают и, как правило, остаются безнаказанными. Сложились даже устойчивые мошеннические группы, которые занимаются подобными аферами на профессиональной основе.

    В Интернете есть ряд сайтов, на которых подробно описываются подобного рода мошеннические приемы, например www.dljavseh.ru, www.aferizmu.net, http://mosheniki.su и др.

    Налоги за сдачу жилья

    Сдавая квартиру внаем самостоятельно, собственник обязан зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и платить налоги – 13 % от полученного дохода. Если же хозяин получает деньги через агентство недвижимости (доверительное управление), подоходный налог удерживает с него данное агентство.

    За сокрытие налогов придется заплатить штраф. Его размер зависит от суммы, которую сотрудники налоговой службы признают сокрытой. Очень часто именно этим шантажируют хозяина наниматели. Ведь от налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи квартиры внаем и тем более отсутствие договора.

    Аренда жилых помещений

    Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

    Порядок заключения договора, сроки действия, порядок регистрации и другие юридические вопросы аренды регламентируются ГК РФ (ч. 2, ст. 606–625).

    Формы пользования жилыми помещениями в странах Западной Европы

    В нашей стране достаточно широко распространен миф, что за границей почти каждый человек преклонных лет живет в собственном шикарном доме и только российская молодежь вынуждена более половины своих доходов тратить на съем жилья. Это, конечно, заблуждение. На самом деле примерно половина европейцев живет в съемных домах и квартирах. Их затраты на оплату съемного жилья вполне сопоставимы с расходами на эти цели россиян. Ипотека также доступна не всем.

    Приобретение жилья в собственность – не единственный способ обеспечения населения «доступным жильем»: в мире достаточно широко распространены такие формы владения жильем, как аренда и наем жилья, которые позволяют гражданам удовлетворять свои потребности в жилье, не приобретая его в собственность. Во многих странах собственное жилье рассматривается как признак роскоши, а значительная часть населения живет в съемных и арендуемых жилищах.

    Вот какую информацию о жилищном фонде некоторых стран Европы опубликовала газета «Московский комсомолец» 23 сентября 2007 г. (табл. 11.2).

    Таблица 11.2. Формы пользования жильем в странах Западной Европы (% от численности населения)

    Источники информации: Министерство градостроительной политики Швеции, Министерство регионального развития Чехии, Статистическое агентство Норвегии, Швейцарское федеральное агентство по статистике, Национальный институт статистики Италии.

    В ряде стран значительную часть съемного жилья составляет социальное жилье. Понятие «социальное жилье» впервые появилось в конце XIX века сначала во Франции и Германии, потом – в России. Тогда речь шла о доходных домах, как правило, недорогих, предназначенных для тех, кто не мог приобрести жилье в собственность, то есть фактически о «жилье для бедных».

    В Европе социальное жилье предоставляется малоимущим гражданам, многодетным семьям, пожилым одиноким людям, инвалидам, мигрантам, другим категориям граждан. Его дают только на конкретный срок и с определенными ограничениями: оно не оформляется в собственность, его нельзя сдавать внаем, оно не должно быть источником извлечения прибыли и т. п.

    Глава 12 Учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

    На учет в качестве нуждающихся в предоставлении им жилой площади могут быть поставлены граждане РФ, у которых учетная норма (см. гл. 7 «Жилищные стандарты, нормы и нормативы») площади жилого помещения менее установленного норматива.

    Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право категории граждан, указанные в ст. 49 ЖК, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях (п. 2 ст. 52 ЖК).

    Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях

    Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

    ♦ не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

    ♦ являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

    ♦ проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

    ♦ являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности [20] .

    При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений (ст.51ЖК).

    Принятие на учет осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

    С заявлением должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. После приема документов гражданину, подавшему заявление, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты получения (п. 1–3 ст. 52 ЖК).

    Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. № 18 утверждены Методические рекомендации по определению порядка учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, включающие Примерный перечень документов, представляемых малоимущими гражданами, подтверждающих их право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

    На основе Методических рекомендаций почти все субъекты Федерации приняли свои нормативные правовые акты, определяющие порядок признания органами местного самоуправления определенной категории граждан малоимущими, признания их нуждающимися в жилых помещениях, порядок ведения их учета, предоставления данным гражданам жилых помещений.

    Например, Мосгордума приняла закон от 25 января 2006 г. № 7 «О порядке признания жителей г. Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» и закон от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения».

    Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет

    Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган.

    Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения.

    Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации (п. 5–7 ст. 52 ЖК).

    Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случае, если:

    ♦ не представлены предусмотренные ч. 4 ст. 52 ЖК документы;

    ♦ представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

    ♦ не истек предусмотренный ст. 53 настоящего кодекса срок.

    Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на соответствующие нарушения.

    Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке (ст. 54 ЖК).

    Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных ст. 56 ЖК оснований снятия их с учета (ст. 55 ЖК).

    Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

    О снятии с учета граждан, принятых на учет до вступления в силу Жилищного кодекса, см. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.

    Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случаях:

    ♦ подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

    ♦ утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

    ♦ их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

    ♦ получения ими в установленном порядке бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

    ♦ предоставления им в установленном порядке земельного участка для строительства жилого дома;

    ♦ выявления в представленных документах сведений, не соответствующих действительности, а также неправомерных действий должностных лиц.

    Решение о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должно быть принято органом, на основании решения которого граждане были приняты на данный учет, в течение 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений.

    Решение о снятии граждан с учета должно содержать основания с обязательной ссылкой на соответствующие обстоятельства. Решение выдается или направляется гражданам, в отношении которых принято такое решение, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия и может быть обжаловано в судебном порядке (ст. 56 ЖК).

    Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 ЖК).

    Учет граждан в целях реализации городских жилищных программ в Москве и Санкт-Петербурге

    В Москве учет граждан в целях реализации городских жилищных программ ведется в виде:

    ♦ жилищного учета;

    ♦ учета граждан, признанных нуждающимися в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ;

    ♦ учета участников городских жилищных программ.

    Учет граждан, признанных нуждающимися в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, и учет участников городских жилищных программ ведутся в порядке, установленном правительством Москвы (ст. 12.1 закона г. Москвы № 29).

    В Санкт-Петербурге, в соответствии с принятым городом законом, учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведется по двум категориям:

    ♦ граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий путем предоставления жилья в государственном жилищном фонде;

    ♦ граждане, признанные нуждающимися в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий «путем применения иных форм содействия».

    Среди критериев, по которым гражданин признается нуждающимся в содействии Петербурга в улучшении жилищных условий, – жилищная и имущественная обеспеченность человека ниже уровня, установленного законом. Критерии довольно суровые: закон рассчитан на поддержку наименее состоятельных горожан.

    Порядок признания жителей г. Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях

    Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации (п. 2 ст. 49 ЖК).

    В Москве принят закон города от 25 января 2006 г. № 7 «О порядке признания жителей г. Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях».

    Малоимущими признаются жители г. Москвы, имущественная обеспеченность которых меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека (п. 1 ст. 2 закона № 7).

    Имущественная обеспеченность определяется как сумма стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, и денежного выражения дохода всех членов семьи за расчетный период. Методика расчета дохода и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, утверждается правительством Москвы (п. 2 ст. 2 закона № 7).

    Стоимость общей площади жилого помещения, необходимого членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека, определяется по цене, устанавливаемой для расчета безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность (п. 3 ст. 2 закона № 7).

    Общая площадь жилого помещения, необходимого для обеспечения членов семьи по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека, определяется как разница между размером общей площади жилого помещения, которое может быть предоставлено членам семьи по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека, установленной законом г. Москвы, и размером общей площади всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает правом собственности (п. 4 ст. 2 закона № 7).

    Расчетный период – ожидаемый срок предоставления жилого помещения по договору социального найма лицам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, или предоставления жилых помещений, за который рассчитывается доход гражданина и членов его семьи при расчете их суммарного дохода.

    Расчетный период устанавливается правительством Москвы в зависимости от темпов обеспечения жилыми помещениями, но не может быть более 20 лет (п. 1 ст. 2 закона № 7).

    Пересмотр расчетного периода может осуществляться правительством Москвы не чаще одного раза в год (п. 2 ст. 2 закона № 7).

    Расчет дохода членов семьи за расчетный период определяется как произведение количества месяцев в расчетном периоде и среднего ежемесячного дохода всех членов семьи за вычетом величины прожиточного минимума в расчете на душу населения на каждого члена семьи, установленного правительством Москвы и действующего на дату обращения жителей г. Москвы в уполномоченный орган для признания их малоимущими (п. 1 ст. 4 закона № 7).

    Средний ежемесячный доход семьи определяется как сумма среднемесячного дохода всех членов семьи за два полных календарных года, предшествующих году обращения с заявлением о признании гражданина малоимущим.

    Перечень видов доходов для определения имущественной обеспеченности членов семьи утверждается правительством Москвы (п. 2, 3 ст. 4 закона № 7).

    Стоимость имущества определяется в соответствии с данными, представляемыми регистрирующим органам или иным органам при регистрации имущества, прав на него или сделок с ним (п. 2 ст. 5 закона № 7).

    При несогласии гражданина с оценкой его имущества он имеет право привлечь независимого оценщика в установленном порядке. Расходы на оплату услуг независимого оценщика несет гражданин (п. 3 ст. 5 закона № 7).

    Для признания малоимущими в целях постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждане обращаются в уполномоченный орган по месту жительства с заявлением. Форма заявления утверждается правительством Москвы. К заявлению прилагаются необходимые копии документов с одновременным представлением их оригиналов (п. 1 ст. 6 закона № 7).

    Перечень документов, прилагаемых к заявлению, утверждается правительством Москвы (п. 6 ст. 6 закона № 7).

    Решение о признании заявителя и членов его семьи малоимущими или об отказе в этом должно быть принято не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления всех необходимых документов (п. 2 ст. 7 закона № 7).

    Заявитель и члены его семьи, в отношении которых принято решение о признании их малоимущими, имеют право в течение года обратиться в органы, осуществляющие постановку на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п. 5 ст. 7 закона № 7). При существенном изменении уровня имущественной обеспеченности граждане могут повторно обратиться в уполномоченный орган в установленном порядке (п. 6 ст. 7 закона № 7).

    Отказ в признании заявителя и членов его семьи малоимущими может быть обжалован в вышестоящем органе или суде (п. 6 ст. 7 закона № 7).

    В целях реализации указанного закона правительство Москвы постановлением от 6 июня 2006 г. № 362-ПП (ред. от 10 апреля 2007 г.) утвердило:

    ♦ методику расчета дохода и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, учитываемых при признании жителей г. Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

    ♦ перечень видов доходов для определения имущественной обеспеченности жителей г. Москвы при признании их малоимущими в целях постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

    ♦ форму заявления о признании жителей г. Москвы малоимущими;

    ♦ перечень документов, представляемых для признания жителей г. Москвы малоимущими.

    Глава 13 Предоставление жилого помещения по договору социального найма

    Предоставление жилых помещений по договору социального найма регламентируется ст. 49–59 ЖК.

    О предоставлении жилых помещений по договорам социального найма гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 г., см. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.

    Основания предоставления жилого помещения по договору социального найма

    По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда (п. 1 ст. 49 Ж К).

    Малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном Кодексом порядке (п. 2 ст. 49 ЖК).

    Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных Жилищным кодексом случаев (п. 1 ст. 52 ЖК).

    Малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в порядке, установленном Жилищным кодексом.

    Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанным нуждающимися в жилых помещениях.

    Указанным категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения органами местного самоуправления в случае наделения данных органов соответствующими полномочиями. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном Жилищным кодексом (п. 3, 4 ст. 49 ЖК).

    Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (ст. 49 ЖК).

    Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением случаев, установленных ч. 2 настоящей статьи (п. 1 ст. 57 ЖК).

    Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

    ♦ гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат [21] ;

    ♦ детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

    ♦ гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне (п. 2 ст. 57 ЖК).

    Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решения органа местного самоуправления, которое является основанием заключения соответствующего договора социального найма (п. 3. ст. 57 ЖК).

    По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК).

    Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК (п. 6 ст. 57 ЖК).

    При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности (п. 7 ст. 57 ЖК).

    При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации (п. 8, 9 ст. 57 ЖК).

    Нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма. Право на дополнительную жилплощадь

    Нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма установлены ст. 50 ЖК (см. гл. 7 «Жилищные стандарты, нормы и нормативы»).

    Законодательство СССР (действующее) и законодательство РФ включают целый ряд нормативных правовых документов, согласно которым определенные категории граждан имеют право на дополнительную жилую площадь (табл. 13.1).

    Таблица 13.1. Перечень основных категорий лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на дополнительную жилую площадь

    Согласно ЖК РФ, вступившему в силу с 1 марта 2005 г., не предусматривается первоочередное предоставление жилья следующим лицам (табл. 13.2).

    Таблица 13.2. Перечень основных категорий лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на первоочередное предоставление жилого помещения

    О предоставлении вне очереди жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, см. п. 2 ст. 57 ЖК РФ (табл. 13.3).

    Таблица 13.3. Перечень основных категорий лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на внеочередное предоставление жилого помещения

    Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма

    При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

    Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК (ст. 58 ЖК).

    Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

    Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

    При отсутствии в коммунальной квартире указанных граждан освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

    При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных выше, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

    При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. 1–3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом (ст. 59 ЖК).

    Предоставление жилых помещений по договорам социального найма иным категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях

    Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях.

    Указанным категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения органами местного самоуправления в случае наделения данных органов соответствующими полномочиями. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном Жилищным кодексом (п. 3, 4 ст. 49 ЖК).

    Обеспечение права жителей г. Москвы на жилые помещения

    Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 (ред. от 18 июня 2008 г.) «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» устанавливает порядок и условия предоставления жилых помещений из жилищного фонда г. Москвы или помощи г. Москвы в приобретении жилых помещений в собственность жителям Москвы, состоящим на жилищном учете и учете нуждающихся в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, или иным категориям жителей Москвы.

    Жители г. Москвы признаются нуждающимися в жилых помещениях, если они:

    ♦ имеют гражданство Российской Федерации;

    ♦ проживают в Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет;

    ♦ не совершали за пять лет, предшествующих подаче заявления, действий, повлекших ухудшение жилищных условий, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях;

    ♦ признаны малоимущими в порядке, установленном законом г. Москвы (ст. 7 закона № 29).

    При этом:

    ♦ размер площади жилого помещения, приходящейся на каждого члена семьи заявителя, составляет менее учетной нормы;

    ♦ заявители проживают в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для постоянного проживания и ремонту и реконструкции не подлежащими, независимо от учетной нормы площади жилого помещения;

    ♦ заявители проживают в коммунальной квартире и в составе одной из семей имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, подтвержденного документами установленного образца, выдаваемыми клинико-экспертными комиссиями, при котором совместное проживание с ним в одной коммунальной квартире невозможно, независимо от учетной нормы площади жилого помещения. Перечень соответствующих заболеваний определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, указанными в приложении 2.1 к настоящему закону;

    ♦ заявители проживают в домах, в которых отсутствует хотя бы один из видов удобств, указанных в приложении 1 к настоящему закону, независимо от учетной нормы площади жилого помещения;

    ♦ заявители не являются собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения, не обладают самостоятельным правом пользования жилыми помещениями, независимо от учетной нормы площади жилого помещения (за исключением лиц, для которых г. Москва является местом пребывания).

    Жители г. Москвы, утратившие жилые помещения в Москве и имеющие право на предоставление жилых помещений, при невозможности возврата ранее занимаемых ими помещений (дом снесен, переоборудован, в ранее занимаемые жилые помещения вселены в установленном порядке иные лица), признаются нуждающимися в жилых помещениях при отсутствии у них и членов их семей иных жилых помещений, в отношении которых они обладают правом самостоятельного пользования либо правом собственности. Жители Москвы, указанные в настоящей части, имеют право на предоставление жилого помещения при условии, что они не получали компенсацию в денежной или натуральной форме по предыдущему месту жительства (ст. 8 закона № 29).

    Учетная норма устанавливается:

    ♦ в размере 10 м2 площади жилого помещения для отдельных квартир;

    ♦ в размере 15 м2 площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых предоставлены по решениям уполномоченных органов исполнительной власти г. Москвы разным семьям.

    Жители Москвы, проживающие в общежитиях коридорной системы по месту жительства на законных основаниях не менее 10 лет, принимаются на жилищный учет при условии соблюдения положений ст. 7 и 8 настоящего закона (п. 3–5 ст. 9).

    Закон устанавливает порядок признания жителей г. Москвы нуждающимися в жилых помещениях (ст. 11), определяет порядок жилищного учета и учета граждан в целях реализации городских жилищных программ (ст. 12.1и 13).

    Жилищный учет в Москве ведется в отношении жителей Москвы, признанных нуждающимися в жилых помещениях, и в отношении жителей Москвы, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий (п. 1 ст. 13).

    Устанавливает очередность обеспечения жителей Москвы жилыми помещениями из жилищного фонда г. Москвы (ст. 17).

    Размер площади жилого помещения, предоставляемого из жилищного фонда г. Москвы, регламентирует ст. 20 (см. гл. 7 «Жилищные стандарты, нормы и нормативы»).

    Порядок принятия решения, порядок предоставления жилья по договору социального найма, по договору безвозмездного пользования, по договору найма регламентируется ст. 21–30 закона.

    Порядок приобретения в собственность жилых помещений жителями Москвы с использованием субсидий и порядок использования субсидий для приобретения или строительства жилых помещений регламентируется ст. 31–32 закона.

    Жители Москвы, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, имеют право на предоставление им субсидии в соответствии с федеральным законодательством и законодательством г. Москвы (п. 1 ст. 31).

    Порядок получения и использования субсидии определяется ст. 31, 32 закона.

    Жители Москвы, не воспользовавшиеся предоставленной субсидией, подлежат восстановлению на жилищном учете с сохранением года постановки на учет при возврате субсидии в бюджет г. Москвы (п. 5, 6 ст. 32).

    Жители Москвы, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, вправе приобрести по договору купли-продажи с рассрочкой платежа жилое помещение, находящееся в собственности г. Москвы, из жилищного фонда коммерческого использования в соответствии с федеральным законодательством и законодательством г. Москвы.

    Порядок и условия приобретения жилых помещений по договору купли-продажи, в том числе с использованием заемных (кредитных) средств, регламентируют ст. 33–36 закона.

    Закон устанавливает порядок предоставления освободившейся комнаты в коммунальной квартире (ст. 37, 38), право жителей Москвы на замену жилого помещения на жилое помещение меньшего размера (ст. 39), право жителей Москвы на замену жилого помещения по состоянию здоровья (ст. 40).

    В приложении 2 к закону г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 приводится перечень правовых актов, дающих гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, право на дополнительную площадь по состоянию здоровья. Это постановление Правительства Российской Федерации от 21 декабря 2004 г. № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь», циркуляр НКВД РСФСР от 13 января 1928 г. № 27 и НКЗдрава РСФСР от 19 января 1928 г. № 15 «Список болезней, дающих право лицам, страдающим ими, пользования дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью».

    В приложении 2.1 указывается постановление Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире», устанавливающее перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание в одной квартире граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях.

    В приложении 3 приводится размер субсидий для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и размер субсидий для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имевших на 1 января 2005 г. право на льготы.

    Глава 14 Переселение и выселение граждан

    Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

    Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

    Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

    В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (п. 1–3 ст. 83 ЖК).

    Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

    ♦ невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

    ♦ разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

    ♦ систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

    ♦ использования жилого помещения не по назначению (п. 4 ст. 83 ЖК).

    Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (п. 5 ст. 83 ЖК).

    Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

    Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

    ♦ с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

    ♦ с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

    ♦ без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК).

    Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

    ♦ дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

    ♦ жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

    ♦ жилое помещение признано непригодным для проживания;

    ♦ в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК).

    Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК).

    Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК).

    Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

    При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя (п. 1 ст. 88 ЖК).

    Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению (п. 2 ст. 88 ЖК).

    Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции (п. 3 ст. 88 ЖК).

    После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась (п. 4 ст. 88 ЖК).

    Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86–88 ЖК, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта (п. 1 ст. 89 ЖК).

    Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (п. 2 ст. 89 ЖК).

    Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения по суду

    Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (п. 3 ст. 89 ЖК).

    Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК).

    Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 м2 жилой площади на одного человека (п. 1 ст. 105 ЖК).

    Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (п. 1 ст. 91 ЖК).

    Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (п. 2 ст. 91 ЖК).

    Субъекты Федерации, как правило, принимают нормативные акты, уточняющие и углубляющие федеральные законы. Например, Москва приняла закон от 31 мая 2006 г. № 21 (ред. от 26 декабря 2006 г.) «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в г. Москве».

    Закон устанавливает условия и порядок обеспечения прав граждан при переселении, освобождении жилых помещений (жилых домов) на основании решений исполнительных органов государственной власти г. Москвы, а также предоставления жилых помещений, возмещения (компенсации) либо выкупной цены собственникам.

    Глава 15 Страхование жилого помещения

    В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК).

    В единый платежный документ включен платеж под названием «Страх.», что означает «Страхование жилого помещения». Этот платеж пока является добровольным.

    Страхование жилья, особенно для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, будет играть все более значительную роль: жители, которые не участвуют в системе добровольного страхования и не оплачивают указанный платеж, в случае аварий инженерных систем или пожара лишаются возможности воспользоваться субсидией правительства Москвы, выплачиваемой в дополнение к выплате страховой компании, а также подвергаются риску остаться без крыши над головой, если жилище окажется непригодным для дальнейшего проживания. Государство и муниципалитеты теперь не гарантируют собственникам пострадавших помещений предоставления новых жилых помещений.

    При наличии страховки правительство Москвы гарантирует пострадавшим предоставление другого жилого помещения (квартиры) взамен непригодного.

    У Правительства РФ есть желание сделать страхование жилья обязательным.

    Чтобы застраховать жилье, достаточно начать оплачивать добровольное страхование вместе с коммунальными платежами.

    Глава 16 Жилищно-коммунальное хозяйство

    Коммунальные услуги

    Пользователи жилых помещений имеют возможность получать различные коммунальные услуги, состав которых определяется степенью благоустройства жилого дома: услуги горячего и холодного водоснабжения, отопления, водоотведения (канализации), электроснабжения, газоснабжения, информационно-телекоммуникационных сетей, в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и др.

    Предоставлением гражданам этих услуг занимается жилищно-коммунальное хозяйство. Это комплекс подотраслей, обеспечивающий функционирование инженерной инфраструктуры различных зданий населенных пунктов, создающий удобства и комфортность проживания и нахождения в них граждан путем предоставления им широкого спектра жилищно-коммунальных услуг и включающий в себя такие подотрасли, как:

    ♦ водопровод – водозабор, очистка и доставка воды в многоквартирные дома и на промышленные объекты, в том числе для последующего подогрева для нужд горячего водоснабжения и отопления;

    ♦ канализация – отведение сточных вод;

    ♦ теплоснабжение – обеспечение поставки жителям горячей воды и тепла, обеспечение работы котельных и ТЭЦ;

    ♦ капитальный ремонт зданий;

    ♦ текущий ремонт внутренних общедомовых инженерных коммуникаций и систем (здания);

    ♦ сбор, вывоз и утилизация мусора;

    ♦ текущая уборка мест общего пользования;

    ♦ содержание придомовых территорий (благоустройство);

    ♦ электроснабжение.

    Современное состояние

    Систематическое недофинансирование отрасли, неэффективное использование отраслью бюджетных средств, отсутствие работающих механизмов управления жильем, государственная и муниципальная монополия в области предоставления жилищно-коммунальных услуг, высокий процент износа жилого фонда привели к глубокому кризису всего жилищно-коммунального хозяйства.

    «Свой норматив и срок отслужили более 60 % основных фондов коммунального хозяйства, – сообщил Президент РФ на совещании в г. Сыктывкаре в ноябре 2010 г. – Если сейчас этим не заняться, то через 5–7 лет наступит катастрофа». Нужно искать деньги, причем «самые разные», расплывчато потребовал Д. А. Медведев («Московский комсомолец», 24 ноября 2010 г.).

    По данным Госкомстата РФ, на 1 января 2010 г. в среднем по России физический износ котельных составляет 55 %, коммунальных сетей водопровода – 65 %, канализации и тепловых сетей – 63 %, электрических сетей – 58 %, водопроводных насосных станций – 65 %, канализационных насосных станций – 57 %, очистных сооружений водопровода – 54 % и канализации – 56 % и т. д.

    Все это случилось не вчера. Власти давно строят планы реформирования ЖКХ. Однако проблема оказалась слишком сложной.

    Реформа ЖКХ подразумевает модернизацию всего жилищно-коммунального хозяйства страны, обеспечение безопасных и комфортных условий для проживания граждан, привлечение частных инвестиций в отрасль, создание и запуск механизма устойчивого развития отрасли без участия государства. Сегодня в стране впервые развернута полномасштабная кампания по капитальному ремонту домов и переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Денежные средства выделяются регионам только на условиях софинансирования.

    Организаторы реформы выделяют следующие основные направления ее реализации:

    ♦ перевод коммунальной отрасли на рыночные отношения;

    ♦ привлечение частного бизнеса (и частных инвестиций), стимулирование конкуренции, повышение качества коммунальных услуг, избавление отрасли от образовавшихся монополий;

    ♦ модернизацию всего комплекса жилищно-коммунального хозяйства;

    ♦ формирование института эффективного собственника;

    ♦ капитальный ремонт многоквартирных домов;

    ♦ переселение граждан из аварийного жилья;

    ♦ внедрение энергоэффективных технологий в отрасли;

    ♦ сохранение системы социальной защиты и поддержку льготных слоев населения.

    Смысл реформы заключается в том, чтобы возложить расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг и содержанию ЖКХ на собственников жилья.

    Основным проводником реформы стала созданная по решению Правительства РФ 21 июля 2007 г. государственная корпорация – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, который занимается предоставлением регионам средств на капитальный ремонт многоквартирных домов и переселение из аварийного жилья, обновление жилого фонда, привлечение в отрасль частного бизнеса и в конечном итоге реализует реформу жилищно-коммунального хозяйства.

    В процессе внедрения рыночных механизмов произошел переход на 100 %-ную оплату жилищно-коммунальных услуг, что в среднем по Российской Федерации привело к увеличению расходов населения на эти цели примерно на 20–25 %. Для малоимущих граждан сохраняется система социальной защиты в виде компенсационных выплат.

    Стоимость реформы, по разным оценкам, составит от 3 до 6 трлн руб.

    Программа реформирования жилищно-коммунального хозяйства до 2020 г

    Власти не перестают строить все новые планы реформирования ЖКХ. Недавно Правительство РФ распоряжением от 2 февраля 2010 г. № 102-р утвердило Концепцию федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010–2020 гг.» и обязало Министерство регионального развития России разработать проект Программы и внести его в установленном порядке в Правительство.

    Одним из направлений развития ЖКХ является развитие конкурентных отношений в сфере управления и обслуживания жилищного фонда. На сегодняшний день 81,3 % жилья находится в частной собственности, что способствует более ответственному отношению к управлению жилищным фондом. Форму управления этим фондом уже выбрали собственники более чем 1 млн многоквартирных домов. Созданы и заработали необходимая рыночная инфраструктура и институты функционирования жилищно-коммунального хозяйства, в частности Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства и открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

    Вторым направлением является развитие системы управления имущественным комплексом коммунальной сферы с использованием концессионных соглашений и иных механизмов государственно-частного партнерства. Доля имущества, переданного в управление, аренду, концессию и на иных правовых основаниях организациям коммунального комплекса частной формы собственности государственного (муниципального) имущества, в общем объеме государственного (муниципального) имущества коммунального хозяйства по итогам 2008 г. в целом по Российской Федерации составила 12,8 %.

    Третьим направлением является завершение перевода льгот и субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг в денежную форму, составляющую основу реформы жилищно-коммунального хозяйства. Эти меры направлены на внедрение механизмов рыночной экономики в этой отрасли и повышение ответственности перед населением предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги.

    Четвертым направлением является развитие системы ресурсо– и энергосбережения. Контроль над объемами фактически использованного ресурса обеспечивается путем организации общедомового и индивидуального приборного учета. По итогам 2010 г. было отпущено потребителям в соответствии с приборами учета около 97 % электрической энергии, 83 % газа, более 52 % холодной и горячей воды.

    Для выполнения приоритетных задач социально-экономического развития Российской Федерации в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. № 1662-р необходимо добиться:

    ♦ обеспечения проведения соответствующих современным требованиям капитальных ремонтов жилых домов, включая требование энергоэффективности;

    ♦ снижения уровня износа объектов коммунальной инфраструктуры;

    ♦ достижения финансовой устойчивости предприятий коммунальной сферы.

    Проблемы энергетической и экологической эффективности ЖКХ

    Указ Президента РФ от 4 июня 2008 г. № 889 «О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики», поставивший задачу снижения к 2020 г. энергоемкости валового внутреннего продукта страны не менее чем на 40 % по сравнению с 2007 г., и принятые в его развитие нормативные правовые акты напрямую касаются объектов ЖКХ.

    Согласно Федеральному закону от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности» в многоквартирных домах, жилых, дачных и садовых домах должен быть налажен учет всех потребляемых ресурсов. Все эти объекты должны быть оснащены приборами учета до 1 января 2012 г. В соответствии с Законом Министерство регионального развития РФ приказом от 2 сентября 2010 г. № 394 утвердило Примерную форму перечня мероприятий для многоквартирного дома (группы многоквартирных домов) как в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и в отношении помещений в многоквартирном доме.

    Документ предусматривает мероприятия, повышающие энергоэффективность отопительной системы и горячего водоснабжения: балансировку, промывку трубопроводов и стояков, ремонт изоляции трубопроводов, установку приборов учета воды, системы электроснабжения, организацию освещения с использованием энергосберегающих ламп, установку общедомового прибора учета электроэнергии, ремонт и модернизацию дверных и оконных конструкций, утепление наружных стен и др. Всего в нем содержится 47 пунктов.

    Стоимость программы, по предварительным расчетам, может составить около 9,5 трлн руб.

    В качестве источника финансирования предполагаются в основном средства от коммунальных платежей. Так что рост коммунальных платежей в ближайшее время весьма вероятен. Однако в форме обязательно должно быть указано, на сколько процентов увеличатся расходы жильцов на коммунальные услуги при проведении тех или иных работ.

    Пока документ в большей степени носит рекомендательный характер. Организациям, осуществляющим снабжение энергоресурсами многоквартирных домов, ведомство рекомендует придерживаться определенных стандартов. Контроль за исполнением приказа будет осуществлять Министерство.

    Правила предоставления коммунальных услуг гражданам

    Правительство Российской Федерации постановлением от 23 мая 2006 г. № 307 (ред. от 29 июля 2010 г.) утвердило Правила предоставления коммунальных услуг гражданам.

    Правила регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

    Действие Правил распространяется на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим на законных основаниях в жилых помещениях частного, государственного и муниципального жилищных фондов.

    Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью благоустройства многоквартирного или жилого дома, под которой понимается наличие в многоквартирном или жилом доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять потребителю соответствующие коммунальные услуги.

    Ресурсоснабжающие организации несут ответственность за режим и качество подачи холодной и горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры.

    Обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками помещений в многоквартирном доме либо собственниками жилых домов, или указанными собственниками самостоятельно, если договором с ресурсоснабжающей организацией не предусмотрено иное.

    Собственники помещений в многоквартирном доме и собственники жилых домов вносят плату за приобретенные у ресурсоснабжающей организации объемы (количество) холодной и горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также за оказанные услуги водоотведения, исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

    Общий объем (количество) потребленных холодной и горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также отведенных сточных вод, определенный исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, распределяется между указанными собственниками в установленном порядке, а при наличии во всех помещениях многоквартирного дома индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета – пропорционально их показаниям. В случае отсутствия указанных приборов учета расчет размера платы производится по нормативам [22] (разд. 2 Правил).

    Права и обязанности исполнителей и потребителей, их ответственность определены в разд. 4 и 9 Правил.

    Снижение оплаты за период временного отсутствия жильцов

    При временном отсутствии потребителя в жилом помещении более пяти полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение.

    Перерасчет осуществляется при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг.

    Перерасчет осуществляется исполнителем в течение пяти рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства.

    Документом, подтверждающим временное отсутствие потребителя, могут являться:

    ♦ копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы;

    ♦ справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении;

    ♦ проездные билеты, оформленные на имя потребителя (в случае если имя потребителя указывается в данных документах в соответствии с правилами их оформления), или их копии;

    ♦ счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;

    ♦ справка органа внутренних дел о временной регистрации потребителя по месту его временного пребывания;

    ♦ справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал;

    ♦ иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя.

    Документ из садоводческих товариществ также является основанием для перерасчета стоимости услуг. Документ должен быть на бланке с угловым штампом, который содержит данные об организации. В документе следует указать ФИО членов семьи и временной период их проживания на даче, адрес регистрации в Москве. Обязательно наличие обратного адреса и телефона. Председатель кооператива заверяет бумагу подписью и печатью. Важный момент: справка должна быть оригиналом, ксерокопии не принимаются. Срок отсутствия человека в жилом помещении должен превышать пять дней. Справку необходимо представить не позже чем через месяц со дня возвращения с дачи. Если в квартире установлены счетчики, то подавать такой документ нет необходимости, ведь пересчитывается только потребление горячей и холодной воды, а также газа.

    Исполнитель вправе снимать копии с предъявляемых потребителем документов и проверять их подлинность, полноту и достоверность содержащихся в них сведений, в том числе путем направления официальных запросов в выдавшие их органы и организации.

    Перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на это место.

    Перерасчет размера платы за водоотведение осуществляется в случае перерасчета размера платы за холодное водоснабжение и (или) горячее водоснабжение (разд. 6 Правил).

    Снижение оплаты при предоставлении некачественных услуг

    При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за каждую коммунальную услугу подлежит уменьшению.

    При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при проведении один раз в год профилактических работ плата за коммунальные услуги при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета снижается на размер стоимости непредоставленных коммунальных услуг.

    Объем (количество) непредоставленного коммунального ресурса рассчитывается исходя из норматива потребления коммунальной услуги, количества потребителей (для водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) или общей площади жилых помещений (для отопления), а также времени непредоставления коммунальной услуги.

    В случае если исполнитель после заключения договора своевременно не приступил к предоставлению коммунальных услуг, потребитель вправе потребовать от исполнителя возмещения понесенных убытков и уплаты неустойки в соответствии с гражданским законодательством, законодательством о защите прав потребителей и договором.

    Порядок установления факта предоставления некачественной услуги определен в разд. 8 Правил.

    Сообщение о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества может быть сделано потребителем в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации в аварийно-диспетчерской службе. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить потребителю сведения о лице, принявшем заявку (фамилию, имя и отчество), регистрационный номер заявки и время ее приема.

    В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы известны причины непредоставления коммунальных услуг, он обязан сообщить об этом потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации заявок. Эта отметка является основанием для признания исполнителем факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

    Если причины неизвестны, необходимо произвести проверку изложенного факта. По результатам проверки составляется акт, который подписывается потребителем и исполнителем.

    В случае причинения ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников составляется акт, в котором фиксируется факт причинения такого ущерба. Указанный акт должен быть составлен не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. В случае невозможности подписания акта потребителем он должен быть подписан двумя очевидцами. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых передается потребителю, второй – остается у исполнителя.

    Период предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества считается оконченным со дня подписания потребителем акта об устранении недостатков предоставления коммунальных услуг, оформляемого в установленном порядке, или с момента возобновления предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, зафиксированного соответствующим прибором учета.

    Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг

    Исполнитель вправе без предварительного уведомления потребителя приостановить предоставление коммунальных услуг в случае:

    ♦ возникновения или угрозы возникновения аварийных ситуаций на оборудовании или сетях, по которым осуществляются водо-, тепло-, электро– и газоснабжение, а также водоотведение;

    ♦ возникновения стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, а также при необходимости их локализации и устранения.

    Исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление

    коммунальных услуг через один месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае:

    ♦ неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей шесть ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения;

    ♦ проведения планово-предупредительного ремонта и работ по обслуживанию внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;

    ♦ выявления факта самовольного подключения потребителя к внутридомовым инженерным системам;

    ♦ получения соответствующего предписания уполномоченных государственных или муниципальных органов;

    ♦ использования потребителем бытовых машин (приборов, оборудования) мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем, указанные в техническом паспорте жилого помещения;

    ♦ неудовлетворительного состояния внутридомовых инженерных систем, за техническое состояние которых отвечает потребитель.

    Если иное не предусмотрено законодательством, исполнитель при наличии вины потребителя вправе после предупреждения (в письменной форме) приостановить или ограничить предоставление одной или нескольких коммунальных услуг в установленном порядке (разд. 1 Правил).

    Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) не может считаться расторжением договора.

    Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) потребителям, полностью выполняющим обязательства, установленные законодательством Российской Федерации и договором, не допускается.

    Особенности предоставления некоторых услуг ЖКХ

    В разд. 11–14 установлены правила предоставления услуг холодного водоснабжения, осуществляемого через водоразборную колонку (разд. 11), газоснабжения потребителя при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям газопринимающего устройства, внутреннего газопровода и другого необходимого внутридомового газового оборудования (разд. 12), при продаже сжиженного углеводородного газа в баллонах (разд. 13), при снабжении населения твердым (печным) топливом (разд. 14).

    Контроль за соблюдением Правил осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в пределах компетенции.

    В приложении 1 к Правилам приводятся требования к качеству предоставляемых коммунальных услуг

    В приложении 2 определен порядок расчета размера платы за коммунальные услуги при различных вариантах учета их потребления:

    ♦ при отсутствии в жилом доме или в помещениях многоквартирного дома коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета;

    ♦ при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и отсутствии индивидуальных и общих (квартирных) приборов учета;

    ♦ при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и отдельных или всех помещений в многоквартирном доме индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета;

    ♦ при оборудовании коммунальной квартиры общими (квартирными) приборами учета и отсутствии индивидуальных приборов учета;

    ♦ при оборудовании коммунальной квартиры общим (квартирным) и индивидуальными приборами учета электрической энергии.

    В случае неоднократного (два раза и более) отказа потребителем в допуске исполнителя или уполномоченного им лица в занимаемое потребителем жилое помещение для снятия показаний индивидуальных приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется по нормативам начиная с месяца, в котором потребитель во второй раз не допустил должностных лиц для снятия показаний индивидуальных приборов учета.

    Разъяснения министерств и ведомств по вопросам Правил предоставления коммунальных услуг

    Принятые Правила вызвали у пользователей больше вопросов, чем ответов: пользуясь указанными там способами определения количественных показателей, даже специалистам очень непросто понять всю технологию расчета многих показателей, тем более сложно это сделать простому жителю. В связи с этим в руководящие инстанции поступают многочисленные обращения потребителей и исполнителей коммунальных услуг с просьбой разъяснить те или иные положения Правил.

    Разъяснения по применению Правил дает Министерство регионального развития Российской Федерации (п. 6 постановления).

    Перечень информационно-методических актов см. в разд. «Перечень правовых нормативных документов по жилищным вопросам».

    Полные тексты нормативных правовых актов доступны в Интернете на сайтах www.garant.ru, www.consultant.ru и других информационно-правовых порталах.

    Требования к качеству предоставляемых коммунальных услуг

    Предоставляемые услуги должны отвечать установленным требованиям. Такие требования определены приложением 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам (табл. 16.1).

    Таблица 16.1. Требования к качеству предоставляемых коммунальных услуг [23]

    При предоставлении коммунальных услуг должны быть обеспечены:

    ♦ бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю;

    ♦ бесперебойное отведение из жилого помещения бытовых стоков;

    ♦ бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.

    При предоставлении коммунальных услуг перерывы для проведения ремонтных и профилактических работ, а также работ по подключению новых потребителей допускаются после предварительного уведомления (в письменной форме) потребителя в установленном порядке.

    Если тепловая энергия для нужд отопления помещений подается по сети централизованного теплоснабжения, то исполнитель начинает и заканчивает отопительный период в сроки, установленные уполномоченным органом. При этом начало отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже 8 °C, а конец отопительного периода – при среднесуточной температуре наружного воздуха выше 8 °C в течение пяти суток подряд. Отопительный период должен начинаться или заканчиваться со дня, следующего за последним днем указанного периода.

    Обязанность обеспечить готовность к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, возлагается на собственников помещений в многоквартирном доме, собственников жилых домов, а также на привлекаемых ими исполнителей и иных лиц в соответствии с договором (разд. 2 Правил).

    Нормативы потребления коммунальных услуг

    Правительство Российской Федерации постановлением от 23 мая 2006 г. № 306 утвердило Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг. Правила определяют порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) и требования к их формированию.

    Устанавливаемые нормативы предназначены для определения размера платы за коммунальные услуги и применяются при отсутствии общедомовых и индивидуальных (квартирных) приборов учета.

    При определении нормативов потребления коммунальных услуг учитываются следующие конструктивные и технические параметры многоквартирного или жилого дома:

    ♦ в отношении холодного и горячего водоснабжения – этажность, износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования, вид системы теплоснабжения (открытая, закрытая);

    ♦ в отношении электроснабжения – количество комнат в квартире, высота и расположение жилых помещений;

    ♦ в отношении газоснабжения (при расходе газа на нужды отопления) – материал стен, крыши, объем жилых помещений, площадь ограждающих конструкций и окон, износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования;

    ♦ в отношении газоснабжения (при расходе газа на подогрев воды) – износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования;

    ♦ в отношении отопления – материал стен, крыши, объем жилых помещений, площадь ограждающих конструкций и окон, износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования;

    ♦ в отношении водоотведения – износ внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования, вид системы теплоснабжения (открытая, закрытая).

    В качестве параметров, характеризующих степень благоустройства, применяются показатели, установленные техническими и иными требованиями в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации.

    Нормативы потребления устанавливаются по каждому виду и составу предоставляемых коммунальных услуг, которые определяются степенью благоустройства многоквартирного или жилого дома.

    Нормативы потребления коммунальных услуг утверждаются органами местного самоуправления, в Москве и Санкт-Петербурге – органами государственной власти, в отношении услуг по электроснабжению и газоснабжению – органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 1.2).

    Нормативы устанавливаются в соответствии с требованиями к качеству коммунальных услуг, предусмотренными законодательством Российской Федерации, едиными для многоквартирных и жилых домов, имеющих аналогичные конструктивные и технические параметры, а также степень благоустройства.

    При различиях в конструктивных и технических параметрах, а также степени благоустройства нормативы потребления коммунальных услуг дифференцируются.

    Основанием для изменения нормативов является изменение конструктивных и технических параметров, степени благоустройства многоквартирного или жилого дома, климатических условий, при которых объем (количество) потребления ресурсов изменяется более чем на 5 %.

    Срок действия нормативов – не менее трех лет. В течение этого периода нормативы потребления коммунальных услуг пересмотру не подлежат, за исключением установленных случаев.

    Решение уполномоченных органов об утверждении новых нормативов публикуется в 10-дневный срок в официальных средствах массовой информации с указанием даты их введения в действие. Принятое решение может быть обжаловано в установленном порядке.

    Методы установления нормативов

    При определении и расчете нормативов потребления коммунальных услуг могут использоваться различные методы:

    ♦ метод аналогов;

    ♦ экспертный метод;

    ♦ расчетный метод.

    Определение нормативов потребления должно быть подтверждено результатами измерений коллективными (общедомовыми) приборами учета, расчетами в отношении многоквартирных домов или жилых домов с аналогичными конструктивными и техническими параметрами, степенью благоустройства и климатическими условиями (п. 20 Правил).

    Метод аналогов применяется при наличии данных, полученных в результате измерений объема (количества) потребления коммунальных услуг коллективными (общедомовыми) приборами учета, установленными в многоквартирных или жилых домах с аналогичными конструктивными и техническими параметрами, степенью благоустройства и климатическими условиями. Количество измерений должно отвечать условиям представительности выборки. Указанный метод применяется, если в выбранных многоквартирных или жилых домах техническая эксплуатация внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования соответствует правилам пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества в многоквартирном доме.

    Экспертный метод применяется, если результаты измерений объема (количества) потребления коммунальных услуг коллективными (общедомовыми) приборами учета в многоквартирных или жилых домах с аналогичными конструктивными и техническими параметрами, степенью благоустройства и климатическими условиями отсутствуют или их недостаточно для применения метода аналогов. При применении указанного метода используются данные измерений объема (количества) потребления коммунальных услуг переносными приборами учета в многоквартирных или жилых домах с аналогичными конструктивными и техническими параметрами, степенью благоустройства и климатическими условиями.

    Расчетный метод применяется, если результаты измерений коллективными (общедомовыми) приборами учета в многоквартирных или жилых домах с аналогичными конструктивными и техническими параметрами, степенью благоустройства и климатическими условиями отсутствуют или их недостаточно для применения метода аналогов, а также если отсутствуют данные измерений для применения экспертного метода.

    Решение о применении одного из методов либо их сочетания принимается уполномоченными органами.

    При определении нормативов потребления коммунальных услуг учитываются нормативные технологические потери коммунальных ресурсов (технически неизбежные и обоснованные потери холодной и горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии, газа во внутридомовых инженерных коммуникациях и оборудовании многоквартирного дома) и не учитываются расходы коммунальных ресурсов, возникшие в результате нарушения требований технической эксплуатации внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования, правил пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества в многоквартирном доме.

    Коммунальные услуги, предназначенные для содержания общего имущества в многоквартирном доме, учитываются при установлении нормативов потребления коммунальных услуг для потребителей.

    В норматив холодного и горячего водоснабжения включается расход воды исходя из расчета расхода холодной и горячей воды на одного потребителя, необходимого для удовлетворения его физиологических, санитарно-гигиенических, хозяйственных потребностей и содержания общего имущества многоквартирного дома, с учетом требований к качеству соответствующих коммунальных услуг.

    Норматив водоотведения определяется исходя из суммы нормативов холодного и горячего водоснабжения с учетом степени благоустройства многоквартирных или жилых домов.

    В норматив отопления включается расход тепловой энергии исходя из расчета расхода на 1 м2 площади жилых помещений для обеспечения температурного режима жилых помещений, содержания общего имущества многоквартирного дома, с учетом требований к качеству данной коммунальной услуги.

    В норматив электроснабжения включается расход электрической энергии исходя из расчета расхода электрической энергии на одного потребителя, необходимой для освещения жилых помещений, использования бытовых приборов, содержания общего имущества многоквартирного дома, а при наличии стационарных электрических плит также для приготовления пищи.

    В норматив газоснабжения включается расход природного газа исходя из расчета расхода на одного потребителя природного газа в зависимости от вида потребления (для приготовления пищи, горячего водоснабжения, отопления жилых помещений) и с учетом требований к качеству указанной коммунальной услуги.

    В приложении к Правилам приводятся формулы, используемые для определения нормативов, дается подробное описание порядка определения нормативов по каждому методу.

    В Москве нормативы потребления услуг ЖКХ ежегодно переутверждаются с небольшими изменениями вместе с утверждением новых цен на услуги ЖКХ. На 2011 г. они определены приложением 14 к постановлению правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП.

    Нормы, применяемые при начислении населению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги, а также при расчете сумм льгот по оплате названных услуг

    Социальная норма площади жилья для расчета и предоставления льгот по оплате за жилое помещение и отопление (в тех случаях, когда в соответствии с нормативными правовыми актами льготы предоставляются в пределах социальной нормы площади жилья) составляет:

    ♦ для одиноко проживающего гражданина – 33 м2 общей площади жилого помещения;

    ♦ для семьи, состоящей из двух человек, – 42 м2 общей площади жилого помещения;

    ♦ для семьи, состоящей из трех и более человек, – 18 м2 общей площади жилого помещения на каждого члена семьи.

    Установленная норма (нормы) площади жилья для начисления платы за содержание и ремонт жилого помещения при применении регулируемых правительством Москвы цен определяется как социальная норма площади жилья для семьи определенного состава плюс 7 м2 на каждого зарегистрированного на данной площади гражданина.

    Платежи в оплату услуг за содержание и ремонт жилых помещений по цене за площадь, занимаемую сверх установленной нормы для семьи определенного состава, не взимаются:

    ♦ с одиноко проживающих пенсионеров;

    ♦ одиноко проживающих инвалидов;

    ♦ детей-сирот в возрасте до 18 лет за площадь, принадлежащую им на праве собственности;

    ♦ граждан – нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной собственности г. Москвы, занимающих квартиры, расположенные на первом этаже;

    ♦ семей, состоящих из пенсионеров и/или инвалидов;

    ♦ семей, состоящих из пенсионеров и/или инвалидов и находящихся на их иждивении детей в возрасте до 16 лет;

    ♦ одиноких граждан, проживающих в коммунальных квартирах;

    ♦ собственников жилых помещений, оплачивающих услуги по содержанию и ремонту жилых помещений по фактической стоимости;

    ♦ граждан, проживающих в домах или квартирах, признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания;

    ♦ граждан, имеющих право на дополнительную площадь, предоставленную им по состоянию здоровья, в пределах этой площади;

    ♦ многодетных семей, проживающих в малоэтажных домах, находящихся в государственной собственности г. Москвы;

    ♦ собственников жилых помещений, временно снятых с регистрационного учета в соответствии с требованиями нормативных правовых актов Российской Федерации.

    Учет потребления коммунальных услуг

    Учет потребления холодной и горячей воды

    С начала реформирования ЖКХ реализация мер по ресурсосбережению, учету и нормированию потерь и расходования воды, тепловой и электрической энергии в процессе их транспортировки и потребления, а также установка приборов учета расходования воды стали первостепенными направлениями.

    Коммунальные нормы выделяют одному жильцу 384 л воды в сутки. Это примерно 11,5 м3 воды в месяц. Чтобы использовать такое количество воды, нужно ежедневно принимать ванну, стирать белье в проточной воде и перемывать гору посуды.

    «Я одна живу в квартире, где прописаны три человека. В месяц я расходую 5–6 м3. Так что водосчетчики уже давно окупились », – радуется москвичка Анастасия.

    Установка индивидуальных приборов учета меняет психологию потребителей, делает их более экономными в расходовании воды. Проведенные сравнительные замеры показали, что в среднем при расчетах по индивидуальным приборам учета экономия составляет:

    ♦ для семьи из двух человек – более 350 руб. в месяц (около 4300 руб. в год);

    ♦ из трех человек – более 530 руб. в месяц (около 6400 руб. в год);

    ♦ из четырех человек – более 700 руб. в месяц (около 8500 руб. в год).

    Приборы учета позволяют экономить до 20 % потребляемых ресурсов воды.

    В рамках реформирования комплекса жилищно-коммунального хозяйства активно ведутся работы по установлению в жилищном фонде приборов учета.

    Установка приборов учета

    Установка приборов учета потребляемых энергетических ресурсов (горячей и холодной воды, электричества, газа) определена как важнейшее направление энергосбережения и повышения энергетической эффективности. Согласно Федеральному закону от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности» многоквартирные дома, жилые, дачные и садовые дома должны быть оснащены приборами учета до 1 января 2012 г.

    Однако необходимо понимать, что оснащение абсолютно всех многоквартирных домов коллективными приборами учета невозможно по целому ряду причин. Наиболее распространенная – это отсутствие технической возможности для их установки в многоквартирных домах старой постройки и высокий уровень физического износа зданий.

    Установка приборов учета производится только специализированными организациями. Например, счетчики газа устанавливают соответственно, организации «Мосгаз», МО «Мособлгаз» и др. Стоят приборы учета потребления газа (без установки) около 1200 руб. Однако установка поквартирных счетчиков газа в Москве и Подмосковье практически не производится.

    Приборы учета горячей и холодной воды вместе с установкой стоят 2000–3000 руб. каждый.

    Электросчетчики механические стоят 800–900 руб., электронные – 1500–1900 руб.

    Самые дорогие приборы учета – тепловые: их стоимость начинается от 10 тыс. руб., и в квартирах жильцов они практически не устанавливаются.

    Учет потребления воды по общедомовым и квартирным приборам учета

    Правительство Москвы постановлением от 10 февраля 2004 г. № 77-ПП утвердило Порядок организации учета потребления холодной и горячей воды по общедомовым и квартирным приборам учета.

    Порядок регулирует отношения между исполнителями и потребителями в жилищном фонде г. Москвы по оплате услуг холодного, горячего водоснабжения и канализации.

    Во всех случаях оплата услуг канализации производится в соответствии с количеством воды (стоков), равным сумме объемов потребления холодной и горячей воды, установленного по показаниям приборов учета (общедомовых, квартирных).

    В случае отсутствия приборов учета воды (общедомовых, квартирных) расчеты за коммунальные услуги между исполнителем и потребителем производятся по нормативам водопотребления, утвержденным постановлением правительства Москвы.

    Порядок устанавливает процедуру установки квартирных счетчиков, порядок оплаты потребителем услуг горячего и холодного водоснабжения и канализации по показаниям приборов учета, права и обязанности исполнителей и потребителей.

    В разд. 7–8 Порядка определен регламент выбора типов приборов учета холодной и горячей воды для установки в квартирах жилых зданий (разд. 7) и регламент выбора типов приборов учета холодной и горячей воды, устанавливаемых на водопроводных вводах в жилые дома (разд. 8).

    В приложении 2 к указанному постановлению утверждена Методика распределения между абонентами и потребителями объемов и стоимости холодной и горячей воды и услуг водоотведения на основе показаний приборов учета воды.

    Порядок установки приборов учета воды, их ремонта, обслуживания и поверки

    Первым заместителем мэра Москвы в правительстве Москвы П. Н. Аксеновым 28 декабря 2006 г. был утвержден Порядок организации работ по установке приборов учета холодной и горячей воды в жилых помещениях. Документ определяет процедуру установки таких приборов учета, а также круг лиц, имеющих право на обращение в управляющую организацию по вопросу установки приборов учета в жилых помещениях.

    Граждане, проживающие в жилых помещениях на условиях найма, имеют право требовать установки приборов учета от собственников жилых помещений.

    При установке приборов учета управляющей организацией служба «одного окна» ЕИРЦ бесплатно выдает заявителям пакет документов (бланки заявления и квитанции на оплату, форму акта ввода прибора учета в эксплуатацию, форму договора на обслуживание приборов учета). Заполненный бланк заявления на установку приборов учета и производство расчетов по их показаниям подается в службу «одного окна» ЕИРЦ по месту нахождения жилого помещения. К заявлению прилагается оплаченная квитанция.

    В случае если заявитель самостоятельно приобрел необходимый комплект приборов учета для установки, к заявлению прилагаются паспорта на приборы учета с отметкой о сроке прохождения очередной поверки и копия сертификата соответствия, выданного органом по сертификации, аккредитованным Госстандартом Российской Федерации. ЕИРЦ при приеме документов бесплатно осуществляет копирование паспортов, возвращает их заявителю, а копии прикладывает к заявлению.

    Ввод приборов учета в эксплуатацию (подписание акта ввода приборов учета в эксплуатацию) является основанием для осуществления ЕИРЦ начислений платежей за фактически потребленные коммунальные услуги по показаниям приборов учета с месяца, следующего за первым полным календарным месяцем эксплуатации приборов учета.

    На информационных стендах ЕИРЦ, как правило, вывешивается информация о порядке установки индивидуальных приборов учета воды.

    По действующему законодательству на собственников жилья ложится обязанность последующего содержания и замены (примерно раз в 5–6 лет) счетчиков.

    Плановая поверка водосчетчика производится установщиком прибора бесплатно в сроки, предусмотренные для данного типа счетчика.

    Внеочередная поверка средств измерений производится за счет абонента в следующих случаях:

    ♦ при отсутствии в паспорте отметки о проведении поверки;

    ♦ при наличии погрешности показаний средств измерений;

    ♦ при нарушении целости пломб на средствах измерений.

    При возникновении у абонента сомнений в правильности показаний водосчетчика проводится его внеплановая поверка. Для этого абонент направляет в адрес управления «Мосводосбыт» письменную заявку и оплачивает работу в соответствии с выставленным счетом. Представители «Мосводосбыта» в недельный срок после оплаты выезжают на место, где в присутствии абонента составляется акт установленной формы и производится полный комплекс работ.

    Государство разрабатывает механизм стимулирования населения к установке счетчиков: в конце 2010 г. Минрегион РФ обнародовал новую редакцию правил предоставления услуг ЖКХ. В соответствии с ними квартиросъемщики, которые не оборудуют свои квартиры к 1 января 2013 г. счетчиками на электроэнергию, холодную и горячую воду, газ и тепло, будут платить за потребляемые услуги по увеличенному тарифу

    Учет потребляемого тепла

    Посчитать, сколько гигакалорий дает квартире центральное отопление, пока нельзя. Установка квартирных приборов учета тепла в Москве и Московской области не практикуется: приборы учета тепла должны устанавливаться в каждой комнате, а стоимость одного теплосчетчика составляет около 10 тыс. руб. Это достаточно дорого. Ни власти, ни население пока не готовы платить такие деньги.

    Плата за коммунальные услуги

    Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

    Размер платы за коммунальные услуги для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.

    Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья, или жилищного кооператива, или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.

    При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 (ред. от 29 июля 2010 г.) «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам» (ст. 157 ЖК).

    Порядок определения величины платы за коммунальные услуги

    В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам размер платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление для населения рассчитывается по тарифам, установленным Федеральным агентством по тарифам для ресурсоснабжающих организаций в установленном порядке.

    Если исполнителем является товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив либо управляющая организация, расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем холодной и горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами.

    При наличии в помещениях индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и при отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета.

    При применении тарифов, включающих в себя две и более составляющие (в частности, расчет стоимости фактически потребленного объема коммунальных ресурсов и расчет стоимости их подачи), размер платы за коммунальные услуги рассчитывается в виде суммы платежей по каждой из этих составляющих.

    При применении тарифов, дифференцированных по времени суток (дневные и ночные) и (или) потребляемой нагрузке за единицу времени, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов.

    При производстве тепловой энергии для отопления многоквартирного дома с использованием автономной системы отопления, входящей в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при отсутствии централизованного отопления), размер платы за отопление рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов на топливо, используемое для производства тепловой энергии. При этом расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для производства тепловой энергии, включаются в плату за содержание и ремонт жилого помещения.

    При приготовлении горячей воды с использованием внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома (при отсутствии централизованного приготовления горячей воды) размер платы за горячее водоснабжение рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов на холодную воду и топливо, используемые для приготовления горячей воды. При этом расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для приготовления горячей воды, включаются в плату за содержание и ремонт жилого помещения.

    При отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилых помещениях определяется в соответствии с методикой, предложенной Правилами.

    Информация об изменении размера платы за коммунальные услуги, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг направляется исполнителем потребителю (в письменной форме) не позднее чем за 30 дней до даты выставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за коммунальные услуги по новым тарифам или нормативам (если иной срок не установлен договором).

    Потребителям, которым при оплате коммунальных услуг предоставляются льготы в виде скидки, размер платы за коммунальные услуги уменьшается на величину скидки.

    Потребители, которым предоставляется компенсация расходов по оплате коммунальных услуг или иные меры социальной поддержки в денежной форме, размер платы на величину компенсации или величину соответствующих мер социальной поддержки не уменьшается (п. 43 разд. 3 Правил).

    Оплата коммунальных услуг потребителями, которым предоставлены субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, производится в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    Размер платы за бытовой газ в баллонах рассчитывается по установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации тарифам исходя из массы бытового газа в баллонах, приобретаемых потребителем.

    Размер платы за твердое топливо рассчитывается по установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации тарифам исходя из количества (объема или веса) твердого топлива. Размер платы за доставку твердого топлива к месту, указанному потребителем, устанавливается по соглашению потребителя и исполнителя (продавца) (разд. 3 Правил).

    Ценообразование в ЖКХ

    Несмотря на обилие нормативных правовых актов в этой области, а возможно, благодаря этому, ценообразование в ЖКХ – очень сложная, запутанная и непрозрачная система. В результате «подсчетов по правилам» тарифы в одном и том же муниципальном районе могут отличаться в несколько раз.

    При попытке выяснить причину такого различия граждане, как правило, получают стандартное объяснение: разная протяженность, изношенность коммунальных сетей, разные режимы работы котельных (там сжигают жидкое топливо – солярку, мазут, а они дорогие; здесь – газ), собственная водокачка или артезианская скважина, дорогие очистные сооружения и т. п. Отсюда и разница в стоимости.

    Например, в городских и сельских поселениях Подмосковья тарифы на отдельные виды услуг, так же как и совокупные платежи ЖКХ, подчас отличаются в разы, а то и на порядок.

    Так, на 1 января 2010 г., по информации подмосковного министерства экономики, стоимость горячей воды в месяц на человека в Видном составляла 287 руб., в Мытищах – 458, в Дзержинском – 55, в Климовске – 534, а в соседнем Подольске – 333 руб.

    Такая же чересполосица в ценах и на холодное водоснабжение. В ряде муниципальных образований эти тарифы колеблются в пределах 50–70 руб. в месяц с человека, в других местах цена холодной воды превышает 100 руб.

    Самая дорогая канализация работает в поселке Горки Ленинские (Музей Ильича) – 334,6 руб., самая дешевая – в поселке Молодежный – 36,3 руб.

    В целом за трехкомнатную квартиру площадью 72 м2 (при условии проживания в ней четырех человек) в сельских поселениях Волоколамского района платили: в Осташевском – 7760 руб. в месяц, в Теряевском, Спасском – 7130. В сельских поселениях Коломенского района такая квартира стоила 6240 руб., Ногинского – от 6900 до 7500 руб. в месяц.

    Еще большая дифференциация происходит в масштабах страны.

    Простой гражданин, не обладая необходимыми правовыми знаниями, не имея доступа к нормативной базе ЖКХ, не в состоянии разобраться в действующей системе и проверить правильность начисления платежей за услуги ЖКХ.

    Темпы роста тарифов ЖКХ

    Хроническое недофинансирование отрасли в советские годы и в годы перестройки привело к тому, что, как только представилась возможность, муниципалитеты, которые получили ЖКХ в свое управление, начали взвинчивать цены. Делать это они стали не от хорошей жизни. Получив в управление полуразрушенное ЖКХ, лишившись дотаций из государственного бюджета, муниципалитеты практически не имели других средств на эксплуатацию и развитие ЖКХ, кроме средств от населения.

    Поэтому все последние годы тарифы на услуги ЖКХ растут, значительно опережая темпы инфляции: в 2008 г. цены возросли на 20–25 %, в 2009 г. коммуналка подорожала от 20 до 50 %, в 2010 г. цены вообще «зашкалили» – в среднем рост тарифов на коммуналку составил 26 %. По отдельным муниципальным образованиям тарифы выросли до 80 %.

    В некоторых регионах власти именно во время кризиса решили увеличить нормативы потребления коммунальных услуг. Например, в Воронеже с 2010 г. в домах с централизованным водоснабжением норматив потребления воды увеличился на 3 %, а для жильцов, квартиры которых оборудованы газовыми колонками, – на 93 %! В результате за воду некоторые воронежцы платили почти в два раза больше, чем в 2009 г.

    Свою долю добавили и некоторые частные управляющие компании (УК). «Наша УК подняла стоимость содержания и ремонта жилья более чем на 40 %, — возмущаются в письме жители дома по ул. Советской г. Йошкар-Олы. – У кого, интересно, зарплата или пенсия выросла на эти проценты?!»

    Регионов, где власти решились хотя бы на частичную заморозку тарифов ЖКХ, – единицы. В Москве в 2010 г. рост тарифов составил более 23 % (без учета расходов на банковскую комиссию).

    Доля жилищно-коммунальных платежей в расходах населения на оплату услуг в 2010 г. достигла почти 30 %.

    В начале 2010 г. резкий рост квартплаты по стране потребовал вмешательства федеральных властей. Это произошло из-за того, что в соответствии с планом коммунальной реформы муниципалитеты должны были разом перейти на 100 %-ную оплату услуг ЖКХ, отказаться от перекрестного субсидирования и внедрить монетизацию жилищных субсидий льготникам. В ряде регионов все эти меры были введены одномоментно, что и привело к резкому росту квартплаты.

    В 2011 г., по расчетам Министерства регионального развития, платежи граждан за коммунальные услуги не должны увеличиться более чем на 15 %, в том числе на теплоэнергию – более чем на 14 %, на электроэнергию – на 10 %, водоснабжение – на 18 %.

    Цены, ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2011 г в г Москве

    Правительство Москвы своим постановлением от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП утвердило и ввело в действие с 1 января 2011 г. нормативы, цены и тарифы на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2011 г.

    Тарифы на тепловую энергию, поставляемую для бытовых нужд населения г. Москвы в 2011 г., по-прежнему являются льготными. Разница в тарифах возмещается из бюджета г. Москвы.

    Содержание и текущий ремонт малоэтажного жилищного фонда г. Москвы, предоставленного в пользование по договору безвозмездного пользования многодетным семьям, осуществляются в форме государственного заказа.

    Организации, в управлении которых находятся многоквартирные дома, при начислении населению платы за жилое помещение и коммунальные услуги должны руководствоваться нормами согласно приложению 14.

    В соответствии с указанным документом в 2011 г. тарифы в среднем выросли на 16 %.

    Плата за пользование жилыми помещениями выросла примерно на 14 %. За муниципальное жилое помещение по договору социального найма жители домов со всеми удобствами и лифтом, расположенных в пределах третьего транспортного кольца, теперь будут платить 2,06 руб. за квадратный метр в месяц, а за пределами – 1,6 руб.

    Тарифы на содержание и ремонт жилых домов выросли в среднем на 20 %. Между тем ставка оплаты ремонта и содержания 1 м2 в бездотационных домах со всеми удобствами с 2011 г. составляет 33,95 руб. в месяц против прежних 31,58 руб., а без лифта и мусоропровода – 28,92 руб. в месяц против 26,9 руб.

    Плата за электричество выросла в среднем на 10 %. С 1 января 2011 г. жителям Москвы при отсутствии в их квартирах автоматизированной системы учета и при наличии электрической плиты придется платить за электроэнергию 2,66 руб. за 1 кВт/ч (в 2010 г. – 2,42 руб.). Москвичи, в чьих квартирах установлены газовые плиты, теперь платят 3,8 руб. за 1 кВт/ч электроэнергии.

    На 16 % подорожал газ. Тепло – на 11,4 %, но стоимость отопления будет зависеть от того, какая организация оказывает эту услугу. Так, тарифы на отопление по ОАО «МОЭК» и иным организациям, кроме ОАО «Мосэнерго» и ОАО «МТК», составят 21,21 руб. При этом стоимость услуги отопления ОАО «Мосэнерго» и ОАО «МТК» будет 15,8 руб. с 1 м2 жилья в месяц.

    Цены на холодное водоснабжение при наличии счетчиков выросли в столице на 17 %, а на горячую воду – в среднем на 12 %.

    Тариф на горячую воду для владельцев счетчиков МОЭК вырос с 93,58 до 105,45 руб. за 1 м3. При этом водоснабжение «Мосэнерго» и МТК будет стоить 84,62 руб. вместо прежних 74,88 руб.

    Нормы потребления газа, электроэнергии, воды, тепловой энергии, а также нормы жилплощади, используемые для расчета оплаты за услуги ЖКХ в городе, не изменятся в 2011 г. по сравнению с прошлым.

    С 1 января вступили в силу новые тарифы на услуги местной телефонной связи – в среднем они выросли на 9,2 %. Так, для абонентов – частных лиц стоимость предоставления в пользование абонентской линии выросла со 155 до 175 руб. в месяц (этот параметр входит во все три тарифных плана). Если у вас «повременка», то за каждую минуту местного соединения придется платить уже 40 коп. (в прошлом году было 36 коп.).

    Если у вас тариф с комбинированной системой оплаты, то плата за базовый объем соединений (400 минут в месяц) составит 152 руб. (было – 140 руб.), а за минуту разговора сверх базового объема местных телефонных соединений – 38 коп. (было 34). Стоимость услуг по тарифному плану с абонентской системой оплаты составит 435 руб. в месяц (вместо прежних 405 руб.).

    Аналогичные или похожие постановления приняли соответствующие муниципальные власти по всей России.

    По информации чиновников из правительства Москвы, в 2010 г. граждане оплачивали 74 % от реальной стоимости жилищно-коммунальных услуг. В 2011 г. этот показатель увеличится до 76 %. Тогда как все субъекты Федерации практически перешли на 100 %-ное возмещение затрат.

    Ознакомиться с полным текстом постановления правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2011 г.» можно на официальном сайте мэрии Москвы по адресу www.mos.ru.

    Оплата «по-умному»

    На совещании по проблемам ЖКХ в г. Сыктывкаре в ноябре 2010 г. Д. А. Медведев заявил, что «люди не должны оплачивать безалаберность коммунальщиков». От липовых счетов и прочих хитростей он предложил спасаться с помощью «умных систем учета» платежей населения. Однако не расшифровал, что такое «умные системы учета».

    Чтобы избавить граждан от переплаты (за капремонт или просто за услуги), Президент выдвинул идею создания единых муниципальных баз данных платежей. Это облегчит контроль за обоснованностью начисленных сумм, объяснил Медведев. Пока же народ, по его словам, получает по нескольку счетов или откровенную «липу». Муниципалитеты при этом продолжают «хлопать ушами».

    Правда, Президент не исключил, что в результате внедрения «умных систем» граждане станут только еще больше переплачивать. В России возможно все.

    Задолженность по оплате услуг ЖКХ

    С ростом тарифов растет и задолженность населения, долг россиян перед поставщиками ресурсов ЖКХ за 2010 г. составил более 70 млрд руб., с учетом долгов прошлых лет – более 300 млрд руб.

    Около 3 млрд руб. задолжали жители Подмосковья по оплате услуг ЖКХ на начало 2011 г. На исполнении федеральной службы судебных приставов по Московской области находилось более 110 тыс. исполнительных производств.

    Однако, как выясняется, собственно жильцы в росте коммунальной задолженности зачастую не виноваты.

    Анализ ситуации показал, что жильцы платят управляющим компаниям не вовремя лишь не более чем в 10 % случаев, а управляющие компании систематически наращивают долги перед энергоснабжающими организациями. Специалисты считают, что это результат возникновения множества фальшивых ТСЖ и управляющих компаний, которые занимаются не столько оказанием услуг, сколько вытягиванием денег из жильцов.

    Отнятие квартир у граждан за долги ЖКХ

    В СМИ в последнее время неоднократно появлялись сообщения о выселении и отнятии квартир у граждан за долги ЖКХ. Верховный Суд признал незаконными подобные действия властей.

    Поводом для вынесения решения стал иск жительницы Владивостока. У женщины еще 9 лет назад отобрали квартиру за долг по коммунальным услугам в размере 54 тыс. руб. Примечательно, что затем ее жилье продали почти за полмиллиона. Гражданка с двумя детьми осталась на улице и была вынуждена обратиться в суд.

    Суды разных инстанций признавали продажу ее квартиры то законной, то нет. Однако даже те судьи, которые признавали сделку недействительной, в возврате квартиры все равно отказывали.

    Точку в этом деле поставил Верховный Суд, который полностью поддержал жительницу Владивостока. Согласно вердикту высших судей, нельзя конфисковать жилье должника, если это его единственное место для жительства (исключение составляют квартиры, приобретенные по ипотеке). Кроме того, взыскания могут накладывать на имущество должника лишь в том размере, который необходим для погашения долга, но ни в коем случае не больше.

    Если сделка признана недействительной, должен быть вынесен вердикт о возврате пострадавшему всего имущества.

    Борцы за коммунальную справедливость

    Сегодня находятся энтузиасты, которые вступают в кажущуюся безнадежной борьбу с существующей системой оплаты услуг ЖКХ.

    Например, жители подмосковного наукограда Фрязино, когда цены на услуги ЖКХ, как говорится, «достали», начали перепроверять счета, представляемые жителям коммунальными службами.

    Проанализировав счета за электричество в январе 2009 г. и сверившись с текстом постановления Правительства РФ от 7 декабря 1998 г. № 1444, фрязинцы выяснили, что к тарифам на бытовую электроэнергию в домах с электроплитами должен применяться понижающий коэффициент 0,7. Об этом в Московской области, видимо, «подзабыли».

    Жители Фрязина разослали жалобы во все инстанции, в том числе в ФАС, ФСТ и т. д. Через шесть месяцев переписки закон восторжествовал: областной топливно-энергетический комитет понизил тарифы.

    Настоящее исследование провели энтузиасты, «расследуя» правильность применения нормативов отопления. Законодательством предусмотрено, что в отсутствие приборов учета (большинство подмосковных домов и квартир ими не оборудованы) платежи за услуги рассчитываются, исходя из нормативов, которые утверждаются органом местного самоуправления. Их несоответствие реальному потреблению коммунальных услуг разглядели ученые, получив очередные счета.

    Во Фрязине местные власти в течение нескольких лет применяли для всего жилищного фонда единый средний норматив 0,02.

    Между тем в соседнем г. Щелково применялся норматив 0,015, в Ивантеевке – 0,0153. Казалось бы, усредненный норматив по отоплению во Фрязине тоже не должен был превышать 0,015-0,016 Гкал/м2.

    Как рассчитывается норматив, подробно изложено в Правилах № 306. Нужно взять сведения гидрометеорологической службы за предыдущие пять отопительных периодов и вывести среднеарифметическое средних суточных температур. При отсутствии таких данных климатические параметры принимаются равными параметрам ближайшего населенного пункта. Для Фрязина и других городов, расположенных вблизи МКАД, такой точкой отсчета должна была быть Москва. Не мудрствуя лукаво, коммунальщики просто завысили норматив, приняв за основу не Москву, а Пермь.

    Кроме того, нормативы потребления коммунальных услуг дифференцируются при различиях в конструктивных и технических параметрах и степени благоустройства жилых домов: отопление новой многоэтажки, возведенной с применением современных материалов и технологий, будет дешевле, чем обогрев трехэтажного довоенного дома с прохудившейся крышей, и т. д.

    Во Фрязине же начисляли «тарифы» для всего города в общем, пренебрегая подобными тонкостями. Ученые пересчитали и выяснили, что в домах выше пяти этажей, построенных до 1999 г., норматив отопления не должен был превышать 0,014-0,015 Гкал/м2. В новых зданиях – 0,008. В 2009 г. нужно было платить за тепло соответственно 13 и 6,93 руб. за 1 м2 квартиры, но с жителей брали 17,32 руб.

    В итоге обитатели «двушки» площадью 50 м2 в доме, построенном в прошлом веке, переплачивали за год более 2590 руб. Владельцы жилья, построенного после 1999 г., переплачивали более 6230 руб.

    Переплачивала большая часть населения города, живущая в многоэтажных домах. Меньшая часть – примерно 10 %, живущая в 1-2-этажных домах, построенных до 1999 г., – недоплачивала за отопление. Там фактический норматив равнялся 0,027-0,028 Гкал/м2.

    Кроме того, Правила предусматривают необходимость пересчета норматива при изменении климатических условий, при которых количество потребления коммунального ресурса изменится более чем на 5 %.

    В Подмосковье наиболее морозная пятидневка имеет температуру на уровне -28 °C. Однако в реальности «средние» зимы в столичном регионе за последние годы были оттепельными и мягкими.

    Найти информацию по метеонаблюдениям за последние пять лет несложно. Будучи сведенной в таблицу, она показывает, что зимы за этот период выдавались теплее на 3,12 °C, чем учтенные в нормативе, что снижало количество необходимой теплоэнергии на 17 %. Это должно было послужить основанием для корректировки норматива.

    Из Интернета фрязинцы узнали, что в ряде российских городов сезонные перерасчеты – обычная практика. В Калуге, например, лишние деньги за тепло потребителям возвращают с 2007 г. В прошлом году горожане получили назад 160 млн. Перерасчеты за отопление обязаны производить и коммунальные службы Московской области. Однако они не делают этого.

    Естественно, фрязинцы начали борьбу за перерасчет и… выиграли. Жильцам вернули переплаченные ими деньги. Главное заключается в том, что на 2010 г. тарифы на услуги ЖКХ установили по-новому, как того требует закон: дифференцированно, с применением пересмотренных нормативов. В частности, нормативы по отоплению были снижены на 30 %. Платежи за тепло для большинства горожан уменьшились в 1,2–2 раза.

    Подробнее об этом можно узнать в статье «ЖКХ нетрадиционной ориентации», газета «МК» от 23 марта 2010 г.

    СМИ рассказывают и о других борцах за коммунальную справедливость.

    Плата за жилое помещение (плата за наем)

    Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена законодательством РФ, в том числе ст. 153–160 ЖК.

    Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

    ♦ у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

    ♦ арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

    ♦ нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

    ♦ члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

    ♦ собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

    До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ст. 153 ЖК).

    Плата за жилое помещение и коммунальные услуги различна для разных категорий жильцов.

    Для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, она включает в себя следующие статьи:

    ♦ плату за пользование жилым помещением (плату за наем);

    ♦ плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения (капитальный ремонт дома проводится за счет собственника (собственников) дома);

    ♦ плату за коммунальные услуги: за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

    Для собственника помещения в многоквартирном доме она включает в себя следующие статьи:

    ♦ плату за содержание и ремонт жилого помещения.

    ♦ расходы на содержание и ремонт (текущий и капитальный) домов, в которых расположены квартиры;

    ♦ плату за коммунальные услуги (ст. 154 Ж К).

    Принципы определения платы

    ЖК РФ предусмотрена плата за пользование жилым помещением, занимаемым по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (ст. 154 ЖК). Принципы определения платы установлены ст. 156 ЖК.

    Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях – исходя из площади этих комнат) жилого помещения (п. 2 ст. 156 ЖК).

    Порядок определения размера платы устанавливается собственниками жилых помещений (органами местного самоуправления, в Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти) в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, места расположения дома. Иным категориям граждан могут быть установлены другие условия определения размера платы за пользование жилым помещением (п. 4, 5 ст. 156 ЖК).

    Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений (п. 6 ст. 156 ЖК).

    Граждане, признанные в установленном порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) (п. 9 ст. 156 ЖК).

    Размер платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда должен соответствовать предельным минимальным и (или) максимальным индексам, устанавливаемым в соответствии со ст. 6 Федерального закона № 184-ФЗ.

    Предельные индексы изменения размера платы за жилое помещение и за коммунальные услуги устанавливаются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации по муниципальным образованиям с учетом соотношения платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги и затрат на содержание и ремонт жилья и затрат на оказание коммунальных услуг (п. 2 ст. 6 Закона № 184-ФЗ).

    Плата за наем жилого помещения – сравнительно новая категория жилищного права, появившаяся в новом Жилищном кодексе и пока еще не получившая своего методического обоснования.

    Порядок определения платы за наем и ее размера кодекс возложил на собственников жилых помещений (органы местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге – на органы государственной власти), указав, что она определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях – исходя из площади этих комнат) жилого помещения, а также в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, места расположения дома (п. 4 ст. 156 ЖК).

    Причем иным категориям граждан могут быть установлены другие (но не сказано какие) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (п. 5 ст. 156 ЖК). На практике получается полная неопределенность. Естественно, заинтересованные органы стали искать свои подходы к методическому решению этого вопроса.

    Плата за наем жилого помещения в г. Москве

    В Москве постановлением правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП установлены ставки платы за пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности г. Москвы, для трех категорий жильцов:

    ♦ для нанимателей жилых помещений по договору социального найма жилого помещения; по договору найма специализированного жилого помещения (приложение 1 к постановлению № 1038-ПП);

    ♦ нанимателей жилых помещений по договору найма жилищного фонда коммерческого использования (приложение 2);

    ♦ нанимателей жилых помещений по договору найма жилого помещения в бездотационных домах жилищного фонда г. Москвы (приложение 3).

    Причем ставки (для сопоставимых помещений) изменяются от 2.06 руб. для жильцов первой категории, 5,81 руб. – для жильцов второй категории до 41,21 руб. для жильцов третьей категории за 1 м2 общей площади в месяц.

    Для квартиры площадью 60 м2 это составит соответственно 123,6, 348.6 и 2472,6 руб.

    Учитывая все повышающие коэффициенты, которые можно применить к этим ставкам (для жилых помещений, расположенных в пределах третьего транспортного кольца, – 2,0; для отдельных квартир, имеющих все изолированные комнаты, – 1,2; для жилых помещений, имеющих высоту потолка 2,8 м и более, – 1,2; для жилых помещений, имеющих балкон или лоджию, – 1,2), плата может быть увеличена в 2,5–3 раза. То есть составит максимально соответственно примерно 300, 1000 и 6000 руб.

    При найме аналогичной квартиры на свободном рынке (в пределах того же третьего транспортного кольца) цена найма составляет около $1500, или около 37,5 тыс. руб. в месяц.

    Даже если вычесть оплату услуг ЖКХ и прочие мелкие расходы (примерно 3500 руб.), то все равно суммы несопоставимые: на свободном рынке плата за наем 1 м2 жилой площади превышает плату за государственный наем соответственно в 120,35 и 6 раз. Хотя, казалось бы, в условиях рыночных отношений условия найма жилья и цены потребления должны были сближаться. Однако, судя по тарифной политике московских властей, этого не происходит или происходит слишком медленно.

    Плата за содержание и ремонт жилого помещения

    Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

    Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

    Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях – исходя из площади этих комнат) жилого помещения и устанавливается органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти) (п. Зет. 156ЖК).

    Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Размер обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется органами управления указанных организаций (п. 7, 8 ст. 156 ЖК).

    Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 158 ЖК).

    Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) (п. 4. ст. 158 ЖК).

    Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491(п. 10 ст. 156 ЖК).

    Министерство регионального развития Российской Федерации письмом от 12 октября 2006 г. № 9555-РМ/07 разъяснило порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

    Цены за содержание и ремонт жилых помещений в Москве

    В Москве на 2011 г. цены за содержание и ремонт жилых помещений для различных категорий нанимателей жилых помещений установлены приложением 4 к постановлению правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП.

    Цены установлены в рублях за 1 м2 общей площади в месяц, с НДС и дифференцированы в зависимости от категории домов, а также нормативного и фактического обеспечения жильцов жилой площадью (за площадь, занимаемую в пределах установленных норм, и за площадь, занимаемую сверх установленных норм).

    Диапазон цен в зависимости от категории дома – от 5,24 до 10,80 руб. За площадь, занимаемую сверх установленных норм, цены увеличиваются примерно вдвое.

    Таблицу, приведенную в приложении 4 к постановлению, сопровождают обширные примечания, которые значительно дифференцируют номинальные цены в зависимости от различных факторов и обстоятельств.

    Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (п. 7 ст. 156 ЖК).

    Планирование, учет и калькулирование себестоимости услуг (продукции, работ) в жилищно-коммунальном хозяйстве

    Не только граждане, но и официальные органы, занимающиеся регулированием тарифов, не всегда могут понять, сколько реально стоит та или иная услуга. Определить это можно с помощью соответствующих методик.

    Методика по планированию, учету и калькулированию себестоимости услуг (продукции, работ) в жилищно-коммунальном хозяйстве разработана в целях обеспечения единства состава и классификации затрат, методов их учета, исчисления себестоимости в организациях различных видов деятельности жилищно-коммунального хозяйства.

    Утверждена постановлением Государственного комитета по строительной, архитектурной и жилищной политике от 23 февраля 1999 г. № 9 (ред. от 12 октября 2000 г.).

    Себестоимость услуг жилищно-коммунального хозяйства представляет собой стоимостную оценку используемых в процессе производства и реализации услуг природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных средств, трудовых ресурсов, а также других затрат на их производство и реализацию.

    Для целей налогообложения произведенные организацией затраты корректируются с учетом утвержденных в установленном порядке лимитов, норм и нормативов.

    В состав себестоимости конкретной услуги, оказываемой организацией ЖКХ, включаются затраты на комплекс работ, за который в соответствии с договором несет ответственность организация. При отсутствии договора с заказчиком по решению органов, регулирующих тарифы на ЖКУ, для организации может устанавливаться стоимость конкретных услуг, исходя из всего технологического цикла от производства услуги до ее реализации непосредственно потребителям. В себестоимость включаются и те виды работ, которые по договорам субподряда выполняются сторонними организациями.

    Целью учета затрат и калькулирования себестоимости услуг является своевременное, полное и достоверное отражение фактических затрат на производство и реализацию услуг в документах о финансово-хозяйственной деятельности, а также контроль за эффективностью использования материальных, энергетических, трудовых и финансовых ресурсов.

    Калькулирование себестоимости единицы услуги необходимо для обоснования уровня тарифов, определения прибыли и исчисления налогов, а также оценки эффективности технологических, организационных и экономических мероприятий по развитию и совершенствованию производственно-экономической деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства.

    Методика разработана для организаций различных видов деятельности жилищно-коммунального хозяйства: эксплуатации жилищного фонда, водоснабжения и водоотведения (с очисткой стоков), теплоснабжения, электроснабжения, санитарной очистки городов, гостиничного, банного, прачечного хозяйств и прочих видов услуг с учетом специфики производства и реализации услуг в каждом из них.

    Объектами калькулирования себестоимости являются услуги по каждому виду деятельности жилищно-коммунального хозяйства, а калькуляционной единицей – соответствующие измерители.

    Методика формирования сметы доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда

    Методика формирования сметы доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда утверждена первым заместителем мэра Москвы в правительстве Москвы Ю. В. Росляком 3 сентября 2004 г. Она разработана в целях установления единых принципов формирования жилищными предприятиями сметы доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда.

    Методика формирования сметы доходов и расходов предполагает наличие следующих положений:

    ♦ сохраняется действующая схема управления жилищным фондом: управляющая организация (жилищная организация) выступает заказчиком на работы по эксплуатации жилищного фонда и санитарному содержанию придомовой территории и строит свои взаимоотношения с подрядными и специализированными организациями, выполняющими вышеназванные работы, на договорной основе;

    ♦ управление жилищным фондом – выполнение функций по организации эксплуатации, текущего ремонта и санитарной очистки в соответствии с нормами действующего законодательства, контроль и оценка содержания домовладений, учет, анализ и перспективное планирование, обеспечение поставки услуг;

    ♦ эксплуатация жилищного фонда – выполнение конкретных работ и оказание услуг по техническому обслуживанию и текущему ремонту строений, его инженерных систем, а также санитарному содержанию зданий и прилегающих к ним территорий;

    ♦ предприятия, выполняющие функции управления жилищным фондом (службы заказчика), и предприятия, выполняющие работы по его эксплуатации и текущему ремонту, являются коммерческими и могут быть основаны на различных формах собственности: частной, государственной, муниципальной;

    ♦ выполнение предприятием функций управления жилищным фондом не дает прав собственности;

    ♦ привлечение организаций для выполнения работ по техническому обслуживанию и ремонту дома и его инженерного оборудования, санитарному обслуживанию здания и придомовой территории осуществляется предприятием, в управлении которого находится дом, на конкурсной основе;

    ♦ налог на добавленную стоимость учитывается в соответствии с требованиями Налогового и Бюджетного кодексов Российской Федерации;

    ♦ жилой дом может находиться в управлении только одной организации.

    Одним из основных документов, определяющих деятельность управляющей организации (далее – служба заказчика), обеспечивающей выполнение работ по эксплуатации жилищного фонда, является хозяйственно-финансовый план. Хозяйственно-финансовый план службы заказчика по эксплуатации жилищного фонда состоит из сметы доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда (приложение к настоящей Методике, л. 1, 1а, 16) и расшифровок к ней (приложение к настоящей Методике, л. 2-13). Смета доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда формируется по источникам финансирования работ по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда:

    ♦ смета доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда, источниками возмещения затрат в которой являются платежи физических и юридических лиц за жилищные и прочие услуги, средства целевого финансирования из бюджета города, целевых бюджетных фондов развития территорий г. Москвы и другие источники (приложение к настоящей Методике, л. 1);

    ♦ смета доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда, источниками возмещения затрат в которой являются платежи физических и юридических лиц за жилищные и прочие услуги, средства целевого финансирования из бюджета города (приложение к настоящей Методике, л. 1а);

    ♦ смета доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда, источниками возмещения затрат в которой являются средства целевых бюджетных фондов развития территорий г. Москвы и другие источники (приложение к настоящей Методике, л. 16).

    Смета доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда (приложение к настоящей Методике, л. 1) является сводной для смет, сформированных по отдельным источникам финансирования расходов по содержанию и ремонту жилищного фонда (приложение к настоящей Методике, л. 1а, 16).

    В приложениях к смете представлены расшифровки отдельных статей сметы и характеристика жилищного фонда и придомовой территории, обслуживаемых управляющей структурой. Натуральные показатели хозяйственно-финансового плана заполняются по состоянию на 1 января планируемого года (если иное не оговорено в форме приложения).

    Методика по составлению сметы расходов на управление многоквартирным домом

    Методика является приложением к распоряжению департамента экономической политики и развития г. Москвы от 23 мая 2007 г. № 21 – Р, разработана с целью установления единых подходов к формированию расходов управляющей организации по управлению многоквартирным домом, носит рекомендательный характер и определяет перечень основных расходов, учитываемых при расчете затрат по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома исходя из их экономически обоснованной стоимости (фактической), а также принцип расчетов за коммунальные услуги.

    Методика предназначена для определения цены договора управления многоквартирным домом, которым предусматривается оказание управляющей организацией собственникам и пользователям помещений многоквартирного дома за плату услуг по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг, осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (ст. 162 ЖК РФ).

    Методика не предполагает наличия закрытого (всеобъемлющего) перечня расходов управляющей организации, связанных с управлением многоквартирным домом. При этом основные виды расходов по оказанию услуг определены нормативными правовыми документами Российской Федерации и являются обязательными для управляющей организации, собственников и пользователей помещений.

    Управляющая организация независимо от ее организационно-правовой формы, выбранная на конкурсной основе исполнительным органом власти, обязана при составлении сметы расходов на управление многоквартирным домом руководствоваться Методикой формирования сметы доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда, утвержденной первым заместителем мэра Москвы в правительстве Москвы Ю. В. Росляком 3 сентября 2004 г. Указанная методика используется для формирования сметы доходов и расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с учетом последних изменений налогового и иного законодательства, а также нормативных правовых актов г. Москвы.

    Смета расходов на управление многоквартирным домом, включая расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в обязательном порядке подлежит ежегодному утверждению на собрании собственников помещений этого дома или в случаях, установленных ст. 156 (п. 3), 158 (п. 4), 161 (п. 4) ЖК РФ, – в установленном правительством Москвы порядке.

    Стандарты раскрытия информации

    Стандарты раскрытия информации организациями коммунального комплекса и субъектами естественных монополий, осуществляющими деятельность в сфере оказания услуг по передаче тепловой энергии, утверждены постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2009 г. № 1140.

    Данное постановление принято для контроля граждан и общественных организаций за уровнем цен и получения представления о том, из чего складываются цены на оплачиваемые ими услуги жилищно-коммунального хозяйства, как организация коммунального комплекса распоряжается денежными средствами, поступающими в ее адрес от потребителей.

    Постановлением установлены состав и порядок раскрытия такой информации для лиц, осуществляющих деятельность в сфере теплоснабжения, оказания услуг по передаче тепловой энергии, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения и (или) очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов.

    Под раскрытием понимается обеспечение доступа к информации неограниченного круга лиц независимо от цели ее получения. В состав раскрываемых данных входят сведения о ценах и надбавках к ним, показателях финансово-хозяйственной деятельности указанных лиц, потребительских характеристиках товаров и услуг, об условиях их поставки (оказания), о наличии технической возможности доступа к ним и др.

    Информация раскрывается путем размещения на официальных сайтах указанных организаций, уполномоченного регионального органа либо на сайте, определяемом Правительством РФ. Сведения могут публиковаться в печатных СМИ, в которых размещаются официальные материалы региональных и местных властей, и предоставляться на основании письменных запросов потребителей товаров и услуг.

    Постановлением Правительства РФ от 28 сентября 2010 г. № 764 утверждены Правила осуществления контроля за соблюдением субъектами естественных монополий стандартов раскрытия информации.

    Контролирующие органы – ФСТ, ФАС, Минкомсвязь, Минэнерго России, уполномоченные региональные органы власти. Контролируются факты, сроки, периодичность, полнота раскрытия информации, источник ее опубликования и достоверность.

    Формы контроля – систематическое наблюдение и анализ информации, плановые и внеплановые проверки. Кроме того, рассматриваются ходатайства естественных монополий и (или) третьего лица об изменении применения форм и (или) периодичности предоставления информации, а также заявления об отмене решений региональных органов власти.

    При нарушении стандартов раскрытия информации контролирующий орган выдает предписание об их устранении. Проводится мониторинг устранения.

    Плановые и внеплановые проверки проходят в соответствии с Законом о защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Плановая проверка проводится не чаще одного раза в год. Решения контролирующих органов могут быть обжалованы.

    Порядок внесения платы за коммунальные услуги

    Расчетный период для оплаты коммунальных услуг установлен равным календарному месяцу. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (п. 1 ст. 155 ЖК).

    Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 155 ЖК).

    Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения (п. 3 ст. 155 ЖК).

    Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее – управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке (п. 4 ст. 155 ЖК).

    Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее – иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья, либо органами управления жилищного кооператива, либо органами управления иного специализированного потребительского кооператива (п. 5 ст. 155 ЖК).

    Собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (п. 6 ст. 155 ЖК).

    Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации (п. 7 ст. 155 ЖК).

    Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 8 ст. 155 ЖК).

    Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 9 ст. 155 ЖК).

    Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 10 ст. 155 ЖК).

    Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 (п. 11 ст. 155 ЖК).

    Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов (п. 12 ст. 155 ЖК).

    Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты изменения оплаты (п. 13 ст. 155 ЖК).

    Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается (п. 14 ст. 155 ЖК).

    Наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым в соответствии с кодексом вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе осуществлять расчеты с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности (п. 15 ст. 155 ЖК).

    Министерство регионального развития Российской Федерации письмом от 2 мая 2007 г. № 8167-ЮТ/07 в связи с многочисленными обращениями потребителей и исполнителей коммунальных услуг дало разъяснения по структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядку расчета и внесения такой платы.

    Государственное учреждение «Инженерная служба г. Москвы»

    Инженерные службы (ГУ «ИС АО» и ГУ «ИС районов») созданы в форме государственных учреждений, находятся в ведомственном подчинении управам районов и выполняют следующие функции:

    ♦ начисление и сбор платы за ЖКУ;

    ♦ паспортного стола и службы «одного окна»;

    ♦ организации инженерной и диспетчерской службы;

    ♦ работы с жилищными объединениями (ТСЖ, ЖК, ЖСК) и управляющими организациями;

    ♦ расчета бюджетных субсидий, сбора и обобщения сведений от управляющих организаций по использованию бюджетных субсидий;

    ♦ ведения Единого реестра управляющих организаций.

    В 2009 г. в целях упорядочения координации деятельности ГУ «ИС АО» и ГУ «ИС районов» создано государственное бюджетное учреждение «Инженерная служба г. Москвы» с ведомственным подчинением департаменту жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы.

    ГУ «ИС г. Москвы»:

    ♦ осуществляет координацию и мониторинг деятельности ГУ «ИС АО» при реализации ими своих функций;

    ♦ обеспечивает общий методический и информационный анализ деятельности ГУ «ИС АО» и ГУ «ИС районов»;

    ♦ осуществляет мониторинг средств массовой информации в части освещения текущих событий работы ГУ «ИС АО» и ГУ «ИС районов» и отношения населения к ним;

    ♦ осуществляет функции заказчика работ и услуг по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере и по формированию комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах;

    ♦ осуществляет рассмотрение обращений граждан по вопросам ЖКХ в пределах своей компетенции;

    ♦ выполняет другие функции.

    Свои вопросы и предложения можно изложить по телефону горячей линии: (495) 660-06-31.

    ГУ «ИС г. Москвы» имеет официальный сайт в Интернете по адресу www.gu-is.ru. На данном сайте можно:

    ♦ знакомиться со всеми основными нормативными документами жилищно-коммунальной сферы;

    ♦ просматривать новости и быть в курсе изменений в порядках расчетов за жилищно-коммунальные услуги;

    ♦ пользоваться ресурсом «Ваш личный кабинет»: вносить данные по горячей и холодной воде, распечатывать ЕПД;

    ♦ получить ответы на возникшие вопросы по ЖКХ;

    ♦ участвовать в опросах по актуальным вопросам ЖКХ г. Москвы.

    На сайте размещены справочник адресов организаций и интерактивная карта. С их помощью можно найти окружной или районный ГУ «ИС», пункт объединенной диспетчерской службы, префектуру или ЕИРЦ. В разделе «Библиотека» собраны материалы по тематике ЖКХ: постановления и распоряжения правительства Москвы, методические материалы и т. д. В разделе «Пресс-центр» приведены все материалы, касающиеся деятельности инженерных служб.

    Получение доступа к сервису «Личный кабинет»

    Для пользования сервисом «Личный кабинет» необходимо лично обратиться в ГУ «ИС», к которому прикреплен ваш дом (см. адреса ГУ «ИС»), и в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных» подписать согласие на обработку персональных данных через Интернет. Используя данный сервис, можно:

    ♦ получить единый платежный документ;

    ♦ просматривать единые платежные документы за предыдущие периоды;

    ♦ ежемесячно вводить показания приборов учета;

    ♦ получить информацию о ранее введенных показаниях приборов учета.

    Единый платежный документ

    Законы, постановления, нормативы и т. д. для каждого жильца (пользователя жилого помещения и потребителя коммунальных услуг) получают свое конкретное выражение в форме платежного документа, в котором отражаются состав оплачиваемых услуг, структура и виды платежей, величина оплаты каждой услуги, имеющиеся льготы и субсидии, а также суммарный объем оплаты проживания. Платежная система прошла длительный путь эволюционного развития.

    Понятие «квартирная плата», введенное постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 14 мая 1928 г. и Инструкцией НКВД и НКЮ РСФСР от 23 июня 1928 г. № 220, предусматривало платежи населения за пользование жилым помещением и включало в себя расходы по организации технического обслуживания домовладения (содержание мест общего пользования и придомовой территории, эксплуатация ограждающих конструкций и инженерных систем здания, затраты на содержание аппарата жилищно-эксплуатационных организаций, другие расходы), за исключением внутриквартирных расходов, которые осуществлялись проживающими.

    С развитием интеграции деятельности ресурсоснабжающих организаций, сближения технологий банковских процедур процессы обработки платежей за пользование жилыми помещениями и различных видов коммунальных услуг становились все более унифицированными и постепенно сближались, пока наконец не объединились в единую технологию. В результате этого платежный документ стал включать в себя большинство платежей и доставляться жильцам в виде единого документа.

    В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (п. 38) в платежном документе указываются реквизиты, позволяющие произвести необходимый платеж. Каждый жилец может увидеть эти реквизиты в своем платежном документе.

    Министерство регионального развития РФ в связи с многочисленными обращениями потребителей исполнителей коммунальных услуг письмом от 13 февраля 2007 г. № 2478-РМ/07 дало разъяснения по применению п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.

    Размер неустоек (штрафов, пеней) за нарушение потребителем условий договора, рассчитанных в соответствии с федеральными законами и договором, указывается исполнителем в отдельном документе, направляемом потребителю в течение пяти рабочих дней (п. 39 Правил). Потребители вправе по своему выбору:

    ♦ оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;

    ♦ поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо них любыми способами, не противоречащими требованиям законодательства Российской Федерации и договору;

    ♦ вносить плату за коммунальные услуги за прошедший месяц частями, не нарушая установленный срок окончания ее внесения;

    ♦ осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих месяцев.

    Условия отсрочки или рассрочки оплаты коммунальных услуг (в том числе погашение задолженности по оплате коммунальных услуг) согласовываются с исполнителем.

    Информация об изменении размера платы за коммунальные услуги, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг направляется исполнителем потребителю (в письменной форме) не позднее чем за 30 дней до даты выставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за коммунальные услуги по новым тарифам или нормативам (если иной срок не установлен договором) (ст. 40 Правил).

    Оформление платежного документа в г Москве

    В целях совершенствования системы обслуживания населения в жилищно-коммунальной сфере правительство Москвы постановлением от 25 июня 2002 г. № 476-ПП утвердило форму единого платежного документа и правила его заполнения.

    Форма единого платежного документа (ЕПД) была изменена в соответствии с Порядком организации работы по сбору задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных, прочих услуг с плательщиков – физических лиц от 4 сентября 2008 г., утвержденным первым заместителем мэра Москвы.

    Были введены цветные бланки платежных документов:

    ♦ для текущего ЕПД – белый цвет;

    ♦ для повторного текущего ЕПД – голубой цвет;

    ♦ для долгового ЕПД – бледно-красный;

    ♦ для авансового ЕПД – бледно-зеленый.

    В едином платежном документе присутствуют необходимые реквизиты для визуального определения ЕПД: ФИО клиента, адрес, период оплаты, счет организации по сбору платежей за ЖКУ, дата заполнения, сумма долга на определенную дату, дата последней оплаты, вид ЕПД, тип квартиры, количество комнат, общая и жилая площадь, количество проживающих, количество льготников, а также реквизиты, необходимые для идентификации плательщика и электронной обработки ЕПД: личный код плательщика (присваивается электронным способом, его нужно указывать при оплате услуг ЖКХ в терминалах, банкоматах и через Интернет), штрихкод (графическое изображение 28 цифровых знаков).

    Ознакомиться и распечатать ЕПД можно на сайте ГУ «ИС г. Москвы» www.gu-is.ru.

    Колонка «Вид платежа»

    В настоящее время в платежном извещении, которое получает из ЕИРЦ каждый жилец, в колонке «Вид платежа» включено 10 видов платежей, которые являются обязательными для оплаты:

    ♦ «ХВС ДПУ (ИПУ)», или «Холодное водоснабжение ДПУ» [24] ;

    ♦ «Водоотв. ДПУ (ИПУ)», или «Водоотведение ДПУ»;

    ♦ «ГВС ДПУ (ИПУ)», или «Горячее водоснабжение ДПУ»;

    ♦ «Отоп. осн. пл.», или «Отопление основной площади»;

    ♦ «Сод. и рем. ЖП», или «Содержание и ремонт жилой площади»;

    ♦ «Наем», или «Плата за наем»;

    ♦ «Радио», или «Плата за радиоточку (проводное радиовещание)»;

    ♦ «Антенна», или «Плата за пользование коллективной телевизионной антенной»;

    ♦ «Запирающее у.», или «Плата за пользование домофоном»;

    ♦ «Газ», или «Плата за пользование сетевым газом».

    Холодное водоснабжение может быть обозначено в квитанции как ХВС ДПУ, что означает «холодное водоснабжение с применением общедомового прибора учета». Следовательно, в доме установлен общий прибор учета расхода холодной воды.

    Плата в этом случае рассчитывается исходя из показаний общедомового счетчика, поделенных на число зарегистрированных в доме жильцов. Предварительно из показаний счетчика вычитаются показания индивидуальных приборов учета, установленных в квартирах, и расход воды на общедомовые нужды – поливку газонов, уборку лестничных клеток и т. д.

    Количество израсходованных кубометров и сумма платежа будут проставлены в квитанции исполнителем.

    Если в квитанции указано ХВС ИПУ – в квартире установлен индивидуальный прибор учета. Платить необходимо в соответствии с показанием счетчика. Если в квартире установлены два счетчика холодной воды (в ванной и на кухне), то в графе «Количество» проставляется суммарный расход. Расход воды определяется в кубических метрах и фиксируется в графе «Количество».

    ХВС КПУ означает, что учет производится с учетом показателей общедомовых и индивидуальных приборов учета.

    Тарифы на холодную воду для расчетов с населением при наличии приборов учета воды установлены приложением 6 к постановлению правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП.

    При отсутствии приборов учета цены определяются по нормам расхода и по тарифам, установленным приложением 10 к постановлению правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП «Цены на услуги холодного водоснабжения и водоотведения для расчетов с населением при отсутствии приборов учета воды».

    Горячее водоснабжение

    Аналогично холодному водоснабжению в извещении может быть указано ГВС ДПУ или ГВС ИПУ.

    Тарифы на горячее водоснабжение для расчетов с населением при наличии приборов учета воды установлены приложением 8 к упомянутому постановлению.

    Если в квартирах жильцов нет приборов индивидуального учета расхода воды и нет общедомового прибора учета, то оплата производится по нормативам оплаты на одного человека в соответствии с приложением 11 к данному постановлению.

    Водоотведение (канализация)

    При наличии домовых приборов учета (ДПУ) или квартирных счетчиков (ИПУ) на воду сумма платежа за водоотведение рассчитывается как объем потребленной горячей и холодной воды, умноженный на тариф, установленный в приложении 6 к постановлению правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП.

    При отсутствии приборов учета сумма платежа за водоотведение определяется по нормативам: в зависимости от категории дома – от 76,09 до 194,47 руб. с каждого проживающего в квартире – в соответствии с приложением 10 к указанному постановлению.

    Отопление основной площади

    При отсутствии приборов учета тепловой энергии оплата отопления жилого помещения производится по нормативам за 1 м2 общей площади жилого помещения. Причем при оплате занимаемой площади в пределах социальной нормы действует льготный тариф.

    В Москве применяется понятие «социальная норма жилья». Социальной нормой считается не более 33 м2 общей площади квартиры на одного человека, 42 м2 – на двоих, по 18 м2 – на троих.

    Все, что находится в пределах установленных норм, оплачивается по льготному тарифу, все, что выше, – по полному тарифу.

    В квитанции может быть обозначение «Отоп. изл.», то есть «Отопление излишков».

    Цены на услуги отопления жилых помещений для расчетов с населением при отсутствии приборов учета тепловой энергии определяются в соответствии с приложением 12 к упомянутому постановлению.

    Цена за 1 м2 общей площади жилого помещения в месяц (с НДС) составляет 21,21 руб.

    Общая площадь жилых помещений для расчета платы за отопление – сумма площадей всех помещений квартиры, включая площади встроенных шкафов, темных комнат (кладовок). Площади летних помещений (застекленные и открытые лоджии, балконы, террасы) в оплачиваемую общую площадь квартиры не включаются.

    Цена за услуги отопления рассчитана исходя из того, что плата взимается ежемесячно в течение всего года равными долями.

    Содержание и ремонт жилой площади

    Эта статья является комплексной, объединяющей большое число различных видов расходов: расходы по управлению многоквартирным домом, уборка придомовой территории, лестничных клеток и общих коридоров в многоквартирных домах, уборка, дезинфекция и дератизация чердаков и подвалов, мытье фасадов и цоколей, текущий ремонт кровли, систем водоснабжения, канализации, газопровода и т. д. – всего более 30 позиций по благоустройству и ремонту зданий.

    Примерный перечень работ по содержанию жилых домов и примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведены соответственно в приложениях 4 и 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170.

    Указанные работы должны проводиться в соответствии с нормативами Москвы по использованию, сохранности и эксплуатации жилищного фонда Москвы, установленными постановлением правительства Москвы от 4 июня 1996 г. № 465 (ред. от 11 марта 2008 г.).

    Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (п. 10 ст. 156 ЖК).

    Цены за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной собственности г. Москвы и предоставленных в пользование по договору социального найма жилого помещения или договору найма специализированного жилого помещения, для граждан – пользователей жилыми помещениями по договору безвозмездного пользования жилым помещением в малоэтажном жилищном фонде г. Москвы; для граждан – собственников жилых помещений, имеющих единственное жилье и зарегистрированных в нем, которые в установленном порядке не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано; для граждан – собственников жилых помещений, имеющих единственное жилье и зарегистрированных в нем, если на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома в установленном порядке не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений, а также для собственников помещений в таких домах, если они имеют более одного жилого помещения или не зарегистрированы в нем, – устанавливаются в соответствии с приложением 4 к постановлению правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП.

    Цены за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной собственности г. Москвы и предоставленных в пользование по договору найма жилого помещения в бездотационных домах жилищного фонда г. Москвы, устанавливаются в соответствии с приложением 5 к постановлению правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП.

    При этом необходимо помнить, что правительство Москвы не может диктовать стоимость жилищных услуг ТСЖ и тем домам, где уже выбрана управляющая компания. Они устанавливают цены сами и доводят их до сведения жильцов по своим каналам.

    Установленные правительством Москвы расценки на содержание и ремонт жилого фонда применяются только в тех домах, жители которых пока не определились со способом управления.

    Плата за пользование жилыми помещениями (плата за наем)

    Размер платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального найма, социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, устанавливается собственниками указанных жилых помещений (ст. 156 ЖК).

    Для нанимателей жилых помещений по договору социального найма жилого помещения, по договору найма специализированного жилого помещения ставки платы за пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности г. Москвы, установлены приложением 1 к постановлению правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП.

    В зависимости от места расположения (зоны) и категории дома ставки дифференцируются от 0,69 до 2,06 руб. за квадратный метр в месяц.

    К таблице даются следующие примечания.

    ♦ Плата за наем не взимается:

    • в домах с износом 60 % и более;

    • домах без одного и более видов удобств;

    • домах серии К-7, II-32, 1-335, II-35;

    • домах, квартирах (комнатах), признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания, а также предоставленных внаем гражданам, признанным в установленном порядке малоимущими.

    ♦ Границы зон для взимания платы за наем:

    • I зона – в пределах третьего транспортного кольца;

    • II зона – территории Москвы, не вошедшие в I зону.

    Для нанимателей жилых помещений по договору найма жилищного фонда коммерческого использования ставки платы за пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности г. Москвы, установлены приложением 2 к постановлению правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП.

    Ставки платы за наем дифференцируются от 4,63 до 5,81 руб. за квадратный метр в месяц, в зависимости от категории дома и расположения квартиры на этажах дома.

    К таблице даются следующие примечания. При расчете платы за наем (коммерческий) к указанным ставкам применяют следующие коэффициенты:

    ♦ для жилых помещений без одного и более видов удобств или с одноточечной газовой колонкой – 0,95;

    ♦ для жилых помещений, расположенных в пределах третьего транспортного кольца, – 2,0;

    ♦ для отдельных квартир, имеющих все изолированные комнаты, – 1,2;

    ♦ для жилых помещений, имеющих высоту потолка 2,8 м и более, – 1,2;

    ♦ для жилых помещений, имеющих балкон или лоджию, – 1,2;

    ♦ для жилых помещений, расположенных над организациями торговли, общественного питания, аркой, – 0,8.

    Коэффициенты перемножаются.

    Для нанимателей жилых помещений по договору найма жилого помещения в бездотационных домах жилищного фонда г. Москвы ставка платы за пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности г. Москвы, установлена приложением 3 к постановлению правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП.

    Ставка платы за наем установлена в размере 41,21 руб. за квадратный метр в месяц.

    К таблице даются следующие примечания. При расчете платы за наем жилого помещения в бездотационных домах жилищного фонда г. Москвы к указанной ставке применяют коэффициенты:

    ♦ для помещений, расположенных в домах в пределах третьего транспортного кольца, – 2,0;

    ♦ для жилых помещений, расположенных в домах вне границ территории г. Москвы, – 0,8;

    ♦ для жилых помещений, расположенных на первом и последнем этажах дома, – 0,9;

    ♦ для жилых помещений, не имеющих балкона или лоджии, – 0,9;

    ♦ для жилых помещений, расположенных в домах, не имеющих мусоропровода, – 0,9;

    ♦ для жилых помещений, расположенных в домах, не имеющих лифта, – 0,9;

    ♦ для жилых помещений, расположенных в домах коридорной системы и гостиничной планировки, – 0,5;

    ♦ для жилых помещений, расположенных в доме, не являющемся новостройкой:

    • с года постройки которого прошло свыше 2 до 10 лет включительно, – 0,9;

    • с года постройки которого прошло свыше 10 до 20 лет включительно, – 0,8;

    • с года постройки которого прошло свыше 20 до 30 лет включительно, – 0,7;

    • с года постройки которого прошло свыше 30 и более лет, – 0,6. При наличии нескольких характеристик коэффициенты перемножаются.

    Тарифы на электрическую энергию [25]

    Тарифы на электрическую энергию, которая отпускается ОАО «Мосэнергосбыт», ООО «Русэнергосбыт М» и иными энергосбытовыми

    организациями населению, установлены приложением 9 к постановлению правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП.

    Цены для городского населения при отсутствии автоматизированной системы учета, имеющего:

    ♦ электрические плиты: – 2,66 руб. кВт/ч с НДС;

    ♦ газовые плиты: – 3,80 руб. кВт/ч с НДС.

    Цены на услуги газоснабжения

    Цены на услуги газоснабжения для расчетов с населением при отсутствии приборов учета газа установлены приложением 13 к постановлению правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП.

    При наличии в квартире газовой плиты и централизованного горячего водоснабжения цена составляет 33,91 руб. с человека.

    Цены на услуги радио и оповещения

    Эта услуга предоставляется по договору между жильцом и исполнителем в соответствии с Правилами оказания услуг связи проводного радиовещания, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июня 2005 г. № 353.

    Тарифы на услуги связи проводного радиовещания устанавливаются оператором связи, если иной порядок не установлен законодательством Российской Федерации.

    Расчетный период, за который выставляется счет за оказанные услуги, составляет один месяц. Оплата оказанных услуг связи проводного радиовещания производится не позднее 10 дней со дня окончания расчетного периода.

    Стоимость услуг на 1 января 2011 г. – 45,43 руб.

    Плата за пользование коллективной антенной

    Услуга оказывается в соответствии с публичным договором на оказание услуг связи для целей кабельного вещания, утвержденным приказом генерального директора ОАО «Мостелеком» от 8 мая 2008 г. № 46-П.

    Отношения между оператором и абонентом регулируются нормами федерального законодательства, Правилами оказания услуг связи для целей телевизионного вещания и (или) радиовещания, утвержденными постановлением Правительства РФ от 22 декабря 2006 г. № 785, и договором. К договору применяются условия ст. 426 ГК РФ (публичный договор) и ст. 428 ГК РФ (договор присоединения).

    Абонентская плата устанавливается в зависимости от числа транслируемых каналов.

    Право на льготы по оплате услуг возникает у абонента при предъявлении им документов, дающих право на льготу

    ОАО «Мостелеком» предоставляет льготы в размере 50 % от величины действующего тарифа на основании постановления правительства Москвы от 29 марта 2005 г. № 170-ПП «О внесении изменений и дополнений в постановления правительства Москвы от 7 декабря 2004 г. № 850-ПП и от 24 января 1995 г. № 70» для малоимущих одиноко проживающих пенсионеров, получающих субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг, и одиноко проживающих инвалидов.

    Согласно распоряжению мэра Москвы от 8 августа 1998 г. № 698-РМ «О предоставлении льгот по абонентской плате за радиоточку и телеантенну» льготы в размере 50 % от величины действующего тарифа предоставляются Героям Советского Союза, Героям Российской Федерации, полным кавалерам ордена Славы.

    Оплата услуг по техническому обслуживанию запирающих устройств

    Правительство Москвы устанавливает цены на услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств, установленных в подъездах жилых домов.

    Приложением к постановлению правительства Москвы от 12 октября 2010 г. № 937-ПП стоимость технического обслуживания составляла:

    ♦ домофонного устройства – 64,0 руб. в месяц;

    ♦ технического обслуживания автоматического запирающего устройства с электромагнитным замком – 48 руб.;

    ♦ технического обслуживания механического кодового замка – 27 руб. в месяц.

    Страхование жилого помещения

    В ЕПД включен платеж под названием «Страх.», то есть «страхование» жилого помещения. Пока этот платеж является добровольным.

    При наличии страховки правительство Москвы гарантирует пострадавшим предоставление другого жилого помещения (квартиры) взамен непригодного.

    Чтобы застраховать жилье, достаточно начать оплачивать добровольное страхование вместе с коммунальными услугами.

    Оплата других услуг

    В ЕПД можно включить оплату любой услуги по желанию жильца. Некоторые ТСЖ включают в ЕПД оплату услуг садовника или оплату услуг парковки во дворе. Любой жилец также может под себя «отредактировать» ЕПД, включив в него платежи, которые он производит ежемесячно, например графу «Оплата услуг сетевого провайдера» или «Интернет». Для этого необходимо обратиться в государственное учреждение «Инженерная служба» (ГУ «ИС») соответствующего района г. Москвы с письменным заявлением.

    Колонка «Начислено»

    Содержимое колонки «Начислено» по каждому виду платежа (по каждой строке) получается в результате сложения значений в колонках «Начислено по тарифу» (за вычетом суммы льготы) и «Перерасчет».

    Суммирование по данной колонке по всем видам платежей даст сумму «Итого к оплате» без учета страхового платежа.

    Если жилец оплатит единый платежный документ в сумме «Итого с учетом страхового платежа», то тем самым он заключит договор страхования своей квартиры от различных страховых случаев: пожаров, наводнений, заливаний, протеканий и т. д.

    Отдельной строкой в едином платежном документе указывается задолженность жильца по оплате услуг ЖКХ, которая возникла в результате неуплаты или вследствие каких-то недоразумений. Например, «Долг» – 794,98 руб.

    Жильцу необходимо в кратчайший срок выяснить причину возникновения долга и при подтверждении его правильности оплатить по отдельной квитанции.

    С 1 июля 2010 г. банки и платежные системы стали брать комиссионное вознаграждение за услугу по приему коммунальных платежей, например Сбербанк – в размере 2 %.

    Разделение платежного документа

    Нередко возникают случаи, когда семья, проживавшая прежде в одном помещении и совместно (в одном платежном документе) оплачивавшая услуги ЖКХ, распадалась и возникала необходимость оформления разделения единого платежного документа.

    Например, в конце 2010 г. в Верховный Суд РФ с иском обратилась жительница одного столичного района, которая хотела разделить счет по оплате коммунальных услуг со своей взрослой дочерью.

    Отношения между женщинами были давно испорчены, при этом они вынуждены проживать в одной квартире, где мать занимает самую маленькую комнату, а в двух других живут дочь и двое ее детей. По утверждению истицы, она вынуждена сама оплачивать все счета. Чтобы ей разрешили платить только свою долю за услуги ЖКХ, дама обратилась в районный суд. Иск неоднократно рассматривался в районном и Московском городском суде, где истице отказали.

    Однако Верховный Суд РФ с решением коллег не согласился. Он аргументировал свой вердикт ст. 69 ЖК РФ. В ее ч. 4 говорится, что если человек перестал считаться членом семьи нанимателя, но продолжает делить с ним жилплощадь, то он вправе самостоятельно отвечать по всем обязательствам, прописанным в договоре социального найма. Такой гражданин имеет право требовать заключения с ним отдельного соглашения, в котором должны быть прописаны порядок и размер участия человека в расходах за наем и коммунальные платежи. Причем предложение о разделе лицевых счетов может исходить как от бывших членов семьи, так и от нанимателей жилого помещения.

    Рассматривая такие споры, суды сами определяют степень участия бывшего члена семьи в расходах на коммунальные услуги, исходя из его доли жилого помещения. Суды вправе обязать управляющую компанию заключить с бывшим членом семьи отдельное соглашение и выдать ему на руки свой платежный документ.

    Единые информационно-расчетные центры (ЕИРЦ)

    Правительство Москвы постановлением от 25 июня 2002 г. № 476-ПП создало сеть единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ) в административных округах г. Москвы и их отделений в районах г. Москвы.

    На ЕИРЦ было возложено выполнение таких функций, как:

    ♦ формирование и организация доставки жителям единого платежного документа, обобщающего начисления поставщиков жилищно-коммунальных и прочих услуг и ресурсов, с учетом действующих льгот и субсидий, а в дальнейшем – адресных субсидий;

    ♦ организация приема населения, позволяющего жителям получать информацию обо всех предоставленных жилищно-коммунальных и прочих услугах, начислениях и оплате за них («единое окно»);

    ♦ оформление запрашиваемых населением документов, справок, выписок и т. д., а также формирование пакета документов для предоставления субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг. Постановлением правительства Москвы от 1 марта 2005 г. № 111-ПП на базе ЕИРЦ при ДЕЗах были созданы государственные учреждения – единые информационно-расчетные центры административных округов г. Москвы (ГУ ЕИРЦ АО).

    Было установлено, что основными видами деятельности ГУ ЕИРЦ АО являются:

    ♦ начисление платежей и выполнение функций жилищных организаций по начислению платежей за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги нанимателям по договорам найма или социального найма, арендаторам, владельцам, собственникам жилых и нежилых помещений, иным организациям, финансируемым из бюджета, включая бюджетные учреждения социальной сферы, формирование и доставка единого платежного документа;

    ♦ организация приема и выполнение функций жилищных организаций по приему населения и предоставление жителям информации о начислениях и оплате за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги;

    ♦ информационный обмен и взаимодействие с участниками системы расчетов за жилые и нежилые помещения, коммунальные и прочие услуги;

    ♦ поддержка программно-аппаратного комплекса и системы электронного документооборота;

    ♦ сбор и передача в органы регистрационного учета документов для регистрации граждан по месту пребывания и месту жительства;

    ♦ ведение базы данных и предоставление жилищным и ресурсоснабжающим организациям необходимой информации.

    Некоторые работники ТСЖ считают, что услуги ЕИРЦ – как минимум потеря 2–3 %, так как это просто посредник. С квитанциями по квартплате граждане идут в банк. Деньги – независимо от того, в какой банк они их принесли, – попадают на транзитный счет Банка Москвы и остаются там несколько дней. Затем средства перечисляются управляющим компаниям. За транзит опять же взимаются комиссионные – порядка 2 %.

    Единый жилищный документ

    Правительство Москвы постановлением от 2 августа 2005 г. № 575-ПП (ред. от 7 августа 2007 г.) установило, что с 1 августа 2007 г. единый жилищный документ заменяет следующие документы:

    ♦ копию финансово-лицевого счета нанимателя жилого помещения на дату выдачи или за прошлый период;

    ♦ выписку из домовой книги на дату выдачи или за прошлый период;

    ♦ копию карточки учета для собственника жилого помещения на дату выдачи или за прошлый период;

    ♦ справку о проверке жилищных условий;

    ♦ справку о регистрации по адресу;

    ♦ справку о составе семьи;

    ♦ справку о совместном проживании с умершим/о прописке на день смерти;

    ♦ справку об одиноком умершем;

    ♦ справку об иждивении;

    ♦ справку об изменении адреса;

    ♦ справку «Дом-новостройка»;

    ♦ справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг —

    и утвердило форму единого жилищного документа.

    Единый жилищный документ выдается ГУ ЕИРЦ физическим и юридическим лицам бесплатно в день обращения.

    Формы социальной поддержки населения при оплате услуг ЖКХ

    Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг

    В соответствии с действующим законодательством значительная часть населения Российской Федерации пользуется льготами по оплате жилья и коммунальных услуг.

    В 2010 г. количество льготников составило более 40 млн человек, затраты, связанные с предоставлением льгот, сложились на уровне 70,0 млрд руб.

    Такие льготы предоставляются 24 категориям граждан. Это инвалиды и участники Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий; семьи погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны и ветеранов боевых действий; инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов; граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, граждане из подразделений особого риска, а также граждане, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне, вследствие аварии в 1957 г. на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча.

    Финансирование этих льгот осуществляется из разных источников. Российская Федерация передала органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по предоставлению мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг указанным категориям граждан. Средства на реализацию передаваемых полномочий по предоставлению указанных мер социальной поддержки предусматриваются в составе Фонда компенсаций федерального бюджета в виде субвенций. Форма предоставления указанных мер социальной поддержки определяется нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

    Героям Советского Союза, Героям Российской Федерации, полным кавалерам ордена Славы, а также Героям Социалистического Труда, полным кавалерам ордена Трудовой Славы льготы по оплате жилья и коммунальных услуг сохранены в прежнем объеме (освобождены от оплаты жилья и коммунальных услуг).

    В части мер социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг для лиц, награжденных знаком «Почетный донор России» и «Почетный донор СССР», предусмотрена ежегодная денежная выплата в размере 6000 руб. в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

    Российская Федерация также передала органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по предоставлению мер социальной поддержки указанным категориям граждан. Средства на реализацию передаваемых полномочий на предоставление указанных мер социальной поддержки предусматриваются в составе Фонда компенсаций федерального бюджета в виде субвенций бюджетам субъектов Российской Федерации, размер ее индексации предусматривается федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. Форма предоставления указанных мер социальной поддержки определяется нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

    Членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов действующим законодательством предусмотрены компенсационные выплаты на оплату жилья и коммунальных услуг, порядок и размеры которых определяются Правительством Российской Федерации.

    Граждане, занятые на работах с химическим оружием, имеют право на компенсацию оплаты жилья в размере и порядке, устанавливаемых Правительством Российской Федерации.

    Вопросы социальной поддержки ветеранов труда и жертв политических репрессий, а также семей, имеющих детей (в том числе многодетных семей), согласно ст. 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» отнесены к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации и определяются законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

    В части мер социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг отдельных категорий граждан, работающих и проживающих в сельской местности и рабочих поселках (поселках городского типа), необходимо отметить следующее.

    Меры социальной поддержки медицинских и фармацевтических работников устанавливаются таким образом: для федеральных специализированных организаций здравоохранения – Правительством Российской Федерации; для организаций здравоохранения, находящихся в ведении субъектов Российской Федерации, – органами государственной власти субъектов Российской Федерации; для муниципальных организаций здравоохранения – органами местного самоуправления.

    Специалистам государственной ветеринарной службы Российской Федерации меры социальной поддержки могут устанавливаться в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

    Согласно действующему законодательству педагогические работники образовательных учреждений пользуются правом на бесплатную жилую площадь с отоплением и освещением в сельской местности, рабочих поселках (поселках городского типа). Размер, условия и порядок возмещения расходов, связанных с предоставлением указанных мер социальной поддержки, устанавливаются законодательными актами субъектов Российской Федерации.

    Вопрос определения размера средств для компенсации льгот, предоставляемых работникам и пенсионерам Госсанэпиднадзора Минздрава России, также решается администрациями регионов исходя из финансовых возможностей территории.

    Меры социальной поддержки социальных работников, занятых в государственном секторе социального обслуживания, осуществляются в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

    Наиболее полный перечень категорий граждан, имеющих право на получение льгот по оплате услуг ЖКХ, представлен в приложении 5 к приказу Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации от 28 марта 2005 г. № 243 (ред. от 31 марта 2008 г.) (табл. 16.2).

    Таблица 16.2. Перечень категорий граждан, имеющих право на получение мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг

    В соответствии с действующим законодательством льготы на оплату жилого помещения инвалидам, проживающим в частном жилищном фонде, не предусмотрены.

    Государственный комитет Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства в письме от 1 июля 1994 г. № 01-04-89 дал соответствующие разъяснения. В соответствии с п. 4 постановления Верховного Совета РСФСР от 4 июля 1991 г. «О введении в действие Закона РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”» в переходный период формирования рынка жилья для собственников приватизированных квартир, участвующих в общих расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом всего дома, сохраняются те же условия оплаты, что и для нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

    Таким образом, учитывая, что оплата жилья для собственника приватизированной квартиры представляет собой плату за техническое обслуживание домовладения в доле, соответствующей площади приватизированной квартиры в этом домовладении, льготы, предусмотренные действующим законодательством для граждан, проживающих в государственном и муниципальном жилищном фонде, распространяются и на собственников приватизированных квартир в течение переходного периода формирования рынка жилья.

    В отношении платы за техническое обслуживание домов ЖК и ЖСК, заключивших договор на техническое обслуживание с муниципальными жилищными организациями, п. 4 постановления ВС РСФСР от4 января 1991 г. не действует. Поэтому граждане, имеющие в собственности кооперативное жилье, льготами по оплате технического обслуживания жилищного фонда не пользуются (за исключением отдельных категорий граждан в соответствии с действующим законодательством).

    Льготы по оплате коммунальных услуг предоставляются гражданам – нанимателям жилых помещений в домах государственного, муниципального, общественного жилищного фонда, членам жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а также собственникам жилых помещений, имеющим в соответствии с действующим законодательством право на подобные льготы.

    Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг отдельным категориям граждан г. Москвы

    Правительство Москвы в целях реализации положений закона г. Москвы от 3 ноября 2004 г. № 70 «О мерах социальной поддержки отдельных категорий жителей г. Москвы» и во исполнение переданных Российской Федерацией органам государственной власти субъектов Российской

    Федерации полномочий по предоставлению отдельным категориям граждан мер социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг постановлением от 7 декабря 2004 г. № 850-ПП (ред. от 23 января 2007 г.) утвердило Порядок и условия предоставления отдельным категориям граждан мер социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг (далее – Порядок и условия).

    Указанные Порядок и условия применяются жилищными и иными организациями независимо от их ведомственной принадлежности и организационно-правовой формы и вида собственности.

    С 2002 г. в соответствии с распоряжением правительства Москвы от 17 октября 2001 г. № 222-РП порядок выплаты всем существующим в Москве льготным категориям граждан в полном объеме определяется государственным учреждением «Городской центр жилищных субсидий г. Москвы» (ГУ «ГЦЖС»). Сайт: www.subsident.ru, тел. горячей линии: + 7(495) 632-98-58.

    Льготы на оплату жилых помещений и коммунальных услуг предоставляются более чем 50 категориям граждан. Число граждан, пользующихся льготами в г. Москве, на начало 2011 г. составляет порядка 2,4 млн человек.

    В ГУ «ГЦЖС» создана уникальная городская база, включающая около 4 млн москвичей, пользующихся льготами на оплату жилищно-коммунальных услуг.

    Предоставление льгот основывается на заявительном принципе и осуществляется при предоставлении соответствующих документов. Льготные скидки предоставляются гражданам не более чем на одну квартиру (жилое помещение).

    Возмещение выпадающих доходов по предоставлению льгот в 2010 г. составило около 9,8 млрд руб. (федеральный бюджет) и чуть более 8 млрд руб. (московский бюджет).

    Скидки по оплате жилья и коммунальных услуг, осуществляемые за счет средств бюджета города, предоставляются следующим категориям граждан:

    ♦ ветеранам труда и приравненным к ним лицам, указанным в п. 2 ч. 1 ст. 3 закона г. Москвы от 3 ноября 2004 г. № 70 «О мерах социальной поддержки отдельных категорий жителей г. Москвы», имеющим звание «Ветеран труда», после назначения пенсии в соответствии с Федеральным законом от 17 декабря 2001 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации». Ветеранам труда, получающим пенсии либо пожизненное содержание по другим основаниям, – при достижении возраста, дающего право на пенсию

    по старости в соответствии с Федеральным законом «О трудовых

    пенсиях в Российской Федерации»:

    • оплата в размере 50 % стоимости занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда или помещений, находящихся в их частной собственности, в пределах социальной нормы площади жилья с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих;

    • оплата в размере 50 % стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда. В домах, не имеющих центрального отопления, предоставляется скидка в размере 50 % от стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, включая транспортные расходы. Обеспечение топливом производится в первоочередном порядке;

    • оплата в размере 50 % стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих, независимо от вида жилищного фонда;

    ♦ пенсионерам из числа:

    • реабилитированных лиц, указанных в подп. «а» и «б» п. 3 ч. 1 ст. 3 закона г. Москвы № 70;

    • граждан, признанных пострадавшими вследствие необоснованных политических репрессий, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 3 закона г. Москвы № 70;

    • членов семей реабилитированных, пострадавших в результате репрессий, указанных в подп. 5 п. 3 ст. 3 закона г. Москвы № 70:

    – оплата в размере 50 % стоимости занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда или помещений, находящихся в их частной собственности, в пределах социальной нормы площади жилья с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих;

    – оплата в размере 50 % стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих, независимо от вида жилищного фонда. В домах, не имеющих центрального отопления, предоставляется скидка в размере 50 % от стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению;

    – оплата в размере 50 % стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих, независимо от вида жилищного фонда;

    ♦ лицам, награжденным медалью «За оборону Москвы»:

    • оплата в размере 50 % стоимости занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда в пределах социальной нормы площади жилья с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих;

    • оплата в размере 50 % стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих, независимо от вида жилищного фонда;

    • оплата в размере 50 % стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих, независимо от вида жилищного фонда;

    ♦ лицам, проживающим в Москве и непрерывно трудившимся на предприятиях, в организациях и учреждениях Москвы, проходившим воинскую службу в городе в период с 22 июля 1941 г. по 25 января 1942 г.:

    • оплата в размере 50 % стоимости занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда в пределах социальной нормы площади жилья;

    • оплата в размере 50 % стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда;

    • оплата в размере 50 % стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов независимо от вида жилищного фонда;

    ♦ одиноким пенсионерам, семьям, состоящим только из пенсионеров (женщины старше 55 лет и мужчины старше 60 лет):

    • освобождение от платы за вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов независимо от вида жилищного фонда;

    ♦ гражданам, награжденным знаком «Почетный донор России» или «Почетный донор СССР»:

    • оплата в размере 50 % стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда;

    • оплата в размере 50 % стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов независимо от вида жилищного фонда;

    ♦ многодетным семьям с тремя и более детьми в возрасте до 16 лет, а также старше 16 лет, если они являются учащимися общеобразовательных школ:

    • оплата в размере 30 % стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда. В домах, не имеющих центрального отопления, предоставляется скидка в размере 30 % от стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению;

    • освобождение совместно проживающих детей от платы за вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов и оплата стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов другими совместно проживающими членами семьи в размере 50 % независимо от вида жилищного фонда;

    ♦ семьям, имеющим 10 и более детей в возрасте до 16 лет, а также старше 16 лет, если они являются учащимися общеобразовательных школ:

    • оплата в размере 50 % стоимости занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда в пределах социальной нормы площади жилья;

    • оплата в размере 50 % стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда;

    • оплата в размере 50 % стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов независимо от вида жилищного фонда;

    ♦ лицам старше 80 лет независимо от состава семьи, в которой они проживают, детям-сиротам в возрасте до 18 лет, получающим пенсию по случаю потери кормильца, детям в возрасте до 1,5 года:

    • освобождение от платы за вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов независимо от вида жилищного фонда.

    Скидки по оплате жилья и коммунальных услуг, осуществляемые за счет субвенций из Фонда компенсаций бюджетам субъектов Российской Федерации и субсидий из федерального бюджета, предоставляются следующим категориям граждан:

    ♦ Героям Советского Союза, Героям Российской Федерации, полным кавалерам ордена Славы:

    • освобождение от оплаты занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда или помещений, находящихся в их частной собственности, с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих;

    • освобождение от оплаты коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) с учетом проживающих совместно с ними членов их семей независимо от вида жилищного фонда. В домах, не имеющих центрального отопления, предоставляется топливо, приобретаемое в пределах норм, установленных для продажи населению;

    • освобождение от платы за вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих, независимо от вида жилищного фонда.

    За пережившими супругами и родителями Героя Советского Союза, Героя Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы сохраняются указанные меры социальной поддержки;

    ♦ Героям Социалистического Труда, полным кавалерам ордена Трудовой Славы:

    • освобождение от оплаты занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда или помещений, находящихся в их частной собственности, с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих;

    • освобождение от оплаты коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) с учетом проживающих совместно с ними нетрудоспособных членов их семей независимо от вида жилищного фонда. В домах, не имеющих центрального отопления, предоставляется топливо, приобретаемое в пределах норм, установленных для продажи населению;

    • освобождение от платы за вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих, независимо от вида жилищного фонда;

    ♦ ветеранам войны и приравненным к ним лицам из числа:

    • инвалидов войны, указанных в п. 2, 3, 6 ст. 4 Федерального закона от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах»;

    • участников Великой Отечественной войны из числа лиц, указанных в подп. «и» п. 1.1 ст. 2 Федерального закона от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах»;

    • лиц, награжденных знаком «Жителю блокадного Ленинграда», указанных в подп. 3 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах», признанных инвалидами вследствие общего заболевания, трудового увечья и других причин (кроме лиц, инвалидность которых наступила вследствие их противоправных действий);

    • бывших несовершеннолетних узников концлагерей, гетто, других мест принудительного содержания, созданных фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны (п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 15 октября 1992 г. № 1235 «О предоставлении льгот бывшим несовершеннолетним узникам концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны»):

    – оплата в размере 50 % стоимости занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда или помещений, находящихся в их частной собственности, с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих;

    – оплата в размере 50 % стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих, в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда. В домах, не имеющих центрального отопления, предоставляется скидка в размере 50 % от стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, включая транспортные расходы. Обеспечение топливом производится в первоочередном порядке;

    – оплата в размере 50 % стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих, независимо от вида жилищного фонда;

    ♦ ветеранам боевых действий из числа лиц, указанных в подп. 1–4 п. 1 ст. 3 Федерального закона от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах»:

    • оплата в размере 50 % стоимости занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда или помещений, находящихся в их частной собственности, с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих;

    ♦ членам семей погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны, ветеранов боевых действий (п. 1–4 ст. 21 Федерального закона от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах») на условиях, определенных названным Федеральным законом:

    • оплата в размере 50 % занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – занимаемой жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда или помещений, находящихся в их частной собственности;

    • оплата в размере 50 % коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг;

    • оплата в размере 50 % стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов независимо от вида жилищного фонда;

    ♦ инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов в возрасте до 18 лет (ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»):

    • оплата в размере 50 % стоимости занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда;

    • оплата в размере 50 % стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) независимо от вида жилищного фонда. В домах, не имеющих центрального отопления, предоставляется скидка в размере 50 % от стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению;

    • оплата в размере 50 % стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов независимо от вида жилищного фонда.

    Скидки по оплате жилья и коммунальных услуг, осуществляемые за счет средств бюджета г. Москвы и субвенций из Фонда компенсаций бюджетам субъектов Российской Федерации, предоставляются следующим категориям граждан:

    ♦ инвалидам Великой Отечественной войны, указанным в подп. «а», «б», «в» п. 2.2 ст. 3, и участникам Великой Отечественной войны, указанным в подп. «а» – «ж» п. 2.3 ст. 3 закона г. Москвы № 70 (или п. 1, 4, 5 ст. 4 и подп. «а» – «ж» п. 1.1 ст. 2 Федерального закона от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах»):

    • освобождение их от оплаты занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда или помещений, находящихся в их частной собственности, в пределах социальной нормы площади жилья (33 м2);

    • освобождение их от оплаты коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) в пределах социальной нормы площади жилья (33 м2) и нормативов потребления коммунальных услуг независимо от вида занимаемого жилищного фонда;

    • освобождение от платы за вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов независимо от вида жилищного фонда;

    • оплата ими и членами их семьи, совместно с ними проживающими, занимаемой общей площади жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда или помещений, находящихся в их частной собственности, услуг по вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов, предоставленных членам их семьи, совместно с ними проживающим, в размере 50 % стоимости;

    • оплата членами их семьи, совместно с ними проживающими, коммунальных услуг, предоставленных членам их семьи, в размере 50 % стоимости;

    ♦ инвалидам войны и участникам Великой Отечественной войны, проживающим в домах, не имеющих центрального отопления, независимо от вида жилищного фонда:

    • скидка в размере 50 % стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, включая транспортные расходы. Обеспечение топливом производится в первоочередном порядке;

    ♦ лицам, пострадавшим вследствие воздействия радиации, из числа:

    • граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, указанных в п. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 13, абз. 2 ст. 16, ч. 2 (последний абз.) ст. 25 Закона Российской Федерации от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»;

    • граждан, эвакуированных (в том числе выехавших добровольно) в 1986 г. из зоны отчуждения, включая детей, в том числе детей, которые в момент эвакуации находились (находятся) в состоянии внутриутробного развития, указанных в п. 6 ч. 1 ст. 13 Закона Российской Федерации от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»;

    • граждан, переселенных (переселяемых), в том числе выехавших добровольно, из зоны отселения в 1986 г. и в последующие годы, включая детей, в том числе детей, которые в момент эвакуации находились (находятся) в состоянии внутриутробного развития, указанных в п. 6 ч. 1 ст. 13 Закона Российской Федерации от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»;

    • семей, указанных в ч. 4 (последний абз.) ст. 14 и ч. 2 абз. 2 п. 4 ст. 15 Закона Российской Федерации от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»;

    • граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 г. на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча, указанных в ст. 1 и получивших лучевую болезнь, другие заболевания, включенные в перечень заболеваний, возникновение или обострение которых обусловлено воздействием радиации, или ставших инвалидами вследствие воздействия радиации, а также граждан, указанных в п. 1, 3 ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 26 ноября 1998 г. № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 г. на производственном объединении “Маяк”и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча»;

    • семей, потерявших кормильца из числа граждан, указанных в ст. 2 и 3 Федерального закона от 26 ноября 1998 г. № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 г. на производственном объединении “Маяк”и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча»;

    • граждан, получивших суммарную (накопленную) эффективную дозу облучения, превышающую 25 сЗв (бэр), указанных в ст. 2 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 2-ФЗ «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»;

    • граждан из подразделений особого риска, указанных в подп. «а» – «д» п. 1 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 2123-1 «О распространении действия Закона РСФСР “О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС” на граждан из подразделений особого риска»;

    • семей, потерявших кормильца из числа лиц, указанных в п. 1 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 2123-1 «О распространении действия Закона РСФСР “О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС” на граждан из подразделений особого риска»;

    • граждан, пострадавших от радиационных воздействий, указанных в подп. «а», «б» п. 1 постановления Совета Министров (Правительства) Российской Федерации от 30 марта 1993 г. № 253 «О порядке предоставления компенсаций и льгот лицам, пострадавшим от радиационных воздействий»:

    – оплата в размере 50 % стоимости занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах – жилой площади) государственного и муниципального жилищного фонда или помещений, находящихся в их частной собственности, в пределах социальной нормы площади жилья с учетом членов их семьи, совместно с ними проживающих;

    – оплата в размере 50 % стоимости коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения (подогрева воды), электроэнергии, газа) с учетом членов их семей, совместно с ними проживающих, независимо от вида жилищного фонда. В домах, не имеющих центрального отопления, предоставляется скидка в размере 50 % от стоимости топлива,

    приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, включая транспортные расходы;

    – оплата в размере 50 % стоимости вывоза и обезвреживания твердых бытовых отходов с учетом членов их семей, совместно с ними проживающих, независимо от вида жилищного фонда.

    Скидки по оплате жилищно-коммунальных услуг предоставляются гражданам не более чем на одну квартиру (жилое помещение) исходя из ставок, цен и тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг, установленных правительством Москвы.

    В случае, когда наниматель или собственник жилого помещения имеет право на меры социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг по двум и более основаниям, платежи за названные услуги начисляются ему по одному из оснований по выбору гражданина. При этом по каждому из видов платежей могут быть применены разные скидки.

    Меры социальной поддержки граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг основываются на заявительном принципе, осуществляются при представлении ими в организацию, производящую начисление платежей за названные услуги, документов, подтверждающих отнесение их к соответствующей категории льготников.

    В других субъектах федерации действуют иные нормативные правовые акты.

    Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

    Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

    Право на субсидии имеют граждане:

    ♦ пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

    ♦ наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;

    ♦ члены жилищных кооперативов;

    ♦ собственники жилых помещений.

    Субсидии предоставляются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченным им учреждением гражданам с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей.

    Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

    При определении прав граждан на субсидии применяются региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

    Региональный стандарт величины жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.

    Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством Российской Федерации.

    Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из бюджетов субъектов Российской Федерации.

    Порядок финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий, а также порядок финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках, устанавливается Правительством Российской Федерации.

    Орган местного самоуправления может установить для расчета субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии. Дополнительные расходы на предоставление указанных в настоящей части субсидий финансируются за счет средств местного бюджета.

    Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное (ст. 159 ЖК).

    Правительство Российской Федерации постановлением от 14 декабря 2005 г. № 761 (ред. от 18 июня 2007 г.) утвердило Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

    Правила определяют порядок предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам Российской Федерации, а также иностранным гражданам, если это предусмотрено международными договорами Российской Федерации.

    Решения о предоставлении субсидий принимаются органами местного самоуправления поселений и городских округов или управомоченными ими муниципальными учреждениями, а в отношении лиц, указанных в п. 51 Правил, – федеральными органами исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба (разд. 1 Правил).

    Для получения субсидии граждане представляют в уполномоченный орган по месту постоянного жительства заявление о предоставлении субсидии с приложением соответствующих документов.

    На одну семью предоставляется одна субсидия сроком на шесть месяцев.

    Уполномоченный орган направляет (вручает) соответствующее решение заявителю в течение 10 рабочих дней с даты получения всех документов.

    Уполномоченные органы ежемесячно до установленного срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги перечисляют средства на соответствующие банковские счета или вклады до востребования.

    По решению уполномоченного органа субсидии могут предоставляться путем выплаты (доставки) средств через организации связи или выплаты из кассы уполномоченного органа.

    Часть субсидии, приходящаяся на приобретение твердых видов топлива (при наличии печного отопления), может перечисляться (выплачиваться) за весь срок предоставления субсидии единовременно.

    Получатели субсидий вправе за счет субсидий производить оплату жилого помещения и любых видов предоставляемых им коммунальных услуг.

    При изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшение размера субсидии не производится, за исключением случая, предусмотренного п. 27 Правил.

    Необоснованно полученные в качестве субсидии средства засчитываются в счет будущей субсидии, а при отсутствии права на получение субсидии в последующие месяцы эти средства добровольно возвращаются получателем субсидии в местный бюджет. При отказе от добровольного возврата указанных средств они по иску уполномоченного органа истребуются в судебном порядке.

    Действие (бездействие) уполномоченного органа при принятии решения о предоставлении субсидии, а также его решение об отказе в предоставлении субсидии либо неправильное определение ее размера могут быть обжалованы в суде (разд. 6 Правил).

    Предоставление субсидий может быть приостановлено (не более чем на один месяц) по решению уполномоченного органа при условии:

    ♦ неуплаты получателем субсидии текущих платежей за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение двух месяцев;

    ♦ невыполнения получателем субсидии условий соглашения по погашению задолженности, предусмотренного п. 6 настоящих Правил;

    ♦ неисполнения получателем субсидии требований, предусмотренных п. 48 Правил.

    При наличии уважительных причин возникновения условий (стационарное лечение, смерть близких родственников, невыплата заработной платы в срок и др.) предоставление субсидии может быть продолжено.

    При отсутствии уважительных причин предоставление субсидии возобновляется по решению уполномоченного органа после полного погашения получателем субсидии задолженности.

    Предоставление субсидии прекращается по решению уполномоченного органа при условии:

    ♦ изменения места постоянного жительства получателя субсидии;

    ♦ изменения состава семьи получателя субсидии, основания проживания (если эти изменения повлекли утрату права на получение субсидии);

    ♦ представления заявителем (получателем субсидии) и (или) членами его семьи заведомо недостоверной информации, имеющей существенное значение для предоставления субсидии или определения (изменения) ее размера, либо невыполнения требований, предусмотренных п. 48 настоящих Правил, в течение одного месяца с даты уведомления получателя субсидии о приостановлении предоставления субсидии (при отсутствии уважительной причины ее образования);

    ♦ непогашения задолженности или несогласования срока погашения задолженности в течение одного месяца с даты уведомления получателя субсидии о приостановлении предоставления субсидии (при отсутствии уважительной причины ее образования).

    Возврат необоснованно полученной субсидии производится получателем субсидии добровольно или по иску уполномоченного органа (разд. 8 Правил).

    Порядок перечисления (выплаты, вручения) субсидий получателям субсидий устанавливается органами местного самоуправления.

    Министерством регионального развития Российской Федерации и Министерством здравоохранения и социального развития Российской Федерации приказом от 26 мая 2006 г. № 58/403 утверждены Методические рекомендации по применению Правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

    Рекомендации разработаны для оказания методической помощи органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, органам государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, федеральным органам исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, осуществляющим обеспечение предоставления субсидий в соответствии с утвержденным ими порядком финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий.

    Данные рекомендации могут быть также полезны и гражданам, претендующим на получение жилищных субсидий. В них подробно рассматриваются вопросы определения состава семьи получателя субсидии (заявителя), исчисления совокупного дохода семьи, установления региональных стандартов, определения размера и порядка предоставления субсидий.

    Закон г. Москвы от 1 ноября 2006 г. № 54 установил стандарты г. Москвы, применяемые при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

    Стандарты г. Москвы, применяемые при определении прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на предоставление субсидий, состоят:

    ♦ из стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий;

    ♦ стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг;

    ♦ стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

    Более подробно о стандартах г. Москвы, применяемых при определении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассказывается в гл. 7 «Жилищные стандарты, нормы и нормативы».

    Сегодня, по данным Института экономики ЖКХ, субсидии получают порядка 15 % населения. В среднем же по России коммунальный платеж не превышает 12 % от дохода семьи. Напомню, что по закону на субсидию имеют право те, чьи платежи за жилое помещение и коммунальные услуги превышают региональный стандарт стоимости ЖКУ в процентах от дохода семьи (предел – 22 %, в Москве – 10 %). То есть возможность для роста числа субсидируемых, которых государство готово взять на себя, имеется.

    В администрации Москвы обещают, что все льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг в 2011 г. будут сохранены. Более того, в бюджете заложены средства, позволяющие увеличить количество получателей субсидий.

    Далеко не все нуждающиеся в состоянии собрать необходимые справки для субсидии на оплату коммунальных услуг. В некоторых регионах до 40 % населения, имеющего право на получение субсидии, ее не получают. В среднем же по стране до 15 % жильцов, имеющих право на субсидии, их не оформляют.

    Если вы постоянно зарегистрированы в Москве, а сумма оплаты коммунальных услуг превышает 10 % от ежемесячного совокупного дохода вашей семьи – обращайтесь в городской центр жилищных субсидий на интернет-сайт www.subsident.ru и по телефону горячей линии 632-98-58, там вам помогут оформить субсидию.

    Центром проводится информационно-разъяснительная работа с населением об установленных ставках и тарифах, льготах и субсидиях, организуются консультации, создана и функционирует система приема, анализа и контроля обращений граждан по вопросам оформления жилищных субсидий.

    На сайте можно найти полную информацию о субсидиях: кому они положены, как предоставляются; о документах, необходимых для оформления; другую информацию.

    Компенсационные выплаты

    Отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.

    Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам в установленном порядке (ст. 160 ЖК).

    Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 2005 г. № 475 (ред. от 12 июля 2007 г.) утверждены Правила предоставления членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг.

    Правила определяют порядок предоставления членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг, предусмотренных п. 4 ст. 24 Федерального закона «О статусе военнослужащих» и ст. 2 Федерального закона «О денежном довольствии сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти, других выплатах этим сотрудникам и условиях перевода отдельных категорий сотрудников федеральных органов налоговой полиции и таможенных органов Российской Федерации на иные условия службы (работы)».

    Компенсационные выплаты назначаются с месяца гибели (смерти) военнослужащего и производятся за любой истекший период начиная с 1 января 2005 г., но не более чем за три года в установленном порядке.

    Компенсации установлены п. 3 и 14 ст. 15, п. 4 ст. 24 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ (ред. от 5 апреля 2007 г.) «О статусе военнослужащих».

    Порядок их выплат определен Положением о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим – гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей и Положением о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы, и членам их семей, утвержденными постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2004 г. № 909 (ред. от 3 сентября 2008 г.).

    Первое Положение определяет порядок выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим – гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей, а также членам семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы.

    В случае невозможности обеспечения жилыми помещениями в соответствии с законодательством Российской Федерации по желанию военнослужащих и членов семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, им ежемесячно выплачивается денежная компенсация за счет средств, выделяемых из федерального бюджета на эти цели Министерству обороны Российской Федерации или иному федеральному органу исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба, в размере, предусмотренном договором найма (поднайма) жилья, но не более установленных размеров.

    В указанном порядке денежная компенсация выплачивается также военнослужащим, имеющим в собственности индивидуальные жилые дома (квартиры), являющимся членами жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, а также военнослужащим, за которыми в соответствии с законодательством Российской Федерации сохраняются жилые помещения, в которых они проживали до поступления на военную службу, или бронируются жилые помещения, при их переводе на новое место военной службы в другую местность, если в этой местности они не обеспечены служебными жилыми помещениями или жилой площадью в общежитии.

    Денежная компенсация военнослужащему выплачивается одновременно с выплатой денежного довольствия за истекший месяц по месту его военной службы.

    Членам семьи военнослужащего, погибшего (умершего) в период прохождения военной службы, денежная компенсация выплачивается ежемесячно воинской частью (организацией) по последнему месту военной службы военнослужащего до получения ими жилого помещения либо предоставления им субсидий по государственным жилищным сертификатам или в виде безвозмездной финансовой помощи в соответствии с законодательством Российской Федерации, но не более чем в течение одного года со дня гибели (смерти) кормильца.

    Второе Положение определяет порядок выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы и вставшим на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г. в уполномоченных органами исполнительной власти субъектов Российской

    Федерации организациях, и членам их семей, а также членам семей граждан, уволенных с военной службы, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г. в уполномоченных органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации организациях и погибших (умерших) после увольнения с военной службы.

    При перемене места жительства указанными гражданами и невозможности обеспечения их жильем в соответствии с законодательством Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации через уполномоченные ими органы выдают документы, необходимые для принятия решения о выплате денежной компенсации.

    Решение о выплате денежной компенсации принимается органом Министерства обороны Российской Федерации или иного федерального органа исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба, осуществляющим пенсионное обеспечение по месту жительства лиц, уволенных с военной службы.

    Выплата денежной компенсации осуществляется ежемесячно на основании договора найма (поднайма) жилья, заключенного в письменной форме, в размере, предусмотренном договором, но не более установленных размеров.

    Глава 17 Управление многоквартирными домами

    Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п. 1 ст. 161 ЖК).

    Права общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

    Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Права общего собрания собственников помещений регламентируют ст. 44–48 ЖК РФ.

    К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

    ♦ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

    ♦ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

    ♦ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

    ♦ принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

    ♦ выбор способа управления многоквартирным домом;

    ♦ другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК).

    Порядок проведения общего собрания принятия решений регламентируют ст. 45 и 46 ЖК.

    Собрания должны проводиться ежегодно (п. 1 ст. 45). Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников (п. 2 ст. 45). Собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов (п. 3 ст. 45). В статье определяются порядок оповещения жильцов о проводимом собрании (п. 4 ст. 45), состав необходимой информации и адрес, где с ней можно ознакомиться (п. 5. ст. 45).

    Решения принимаются большинством голосов, за исключением предусмотренных п. 1–3.1 ч. 2 ст. 44 Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием (п. 1 ст. 46).

    Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (п. 2 ст. 46).

    Решения, принятые общим собранием, доводятся до сведения жильцов собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующей информации в доступном для всех месте, не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений (п. 3 ст. 46).

    Протоколы общих собраний хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46).

    Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46).

    Собственник помещения в многоквартирном доме вправе в течение шести месяцев обжаловать в суде решение, принятое общим собранием, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы (п. 6 ст. 46).

    Кодекс предусматривает возможность заочного проведения собрания путем проведения заочного голосования: порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования регламентирует ст. 47 ЖК.

    Права собственников помещений и порядок голосования на общем собрании регламентирует ст. 48 ЖК.

    Способы управления многоквартирным домом

    Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

    ♦ непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

    ♦ управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

    ♦ управление управляющей организацией (п. 2 ст. 161 ЖК).

    Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161 ЖК).

    Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9 ст. 161 ЖК).

    Порядок и процедуры выбора управляющей компании регламентируют п. 4-10 ст. 161 ЖК [26] .

    Собственники помещений обязаны заключить договор управления с выбранной управляющей организацией в установленном порядке (п. 5 ст. 161 ЖК). Содержание договора и особенности его заключения регламентированы ст. 162 ЖК.

    Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса (п. 2 ст. 163 ЖК).

    Порядок управления многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 163 ЖК.

    При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения от своего имени (п. 2 ст. 164 ЖК).

    На основании решения общего собрания собственников, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (п. 3 ст. 164 ЖК).

    Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

    Особенной формой собственности на жилье являются жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

    Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

    Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

    Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

    Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также – жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

    Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами (ст. 110 ЖК).

    Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов и правовое положение их членов регламентируются гл. 11, организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов – ст. 110–123 и гл. 12, правовое положение членов жилищных кооперативов – ст. 124–134 ЖК.

    Товарищества собственников жилья

    Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья) – ТСЖ.

    Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья (ст. 291 ГК).

    Создание и деятельность товарищества собственников жилья регламентируется ст. 135–142 ЖК.

    Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

    Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

    Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

    Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

    Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

    Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества (ст. 135 ЖК).

    Порядок создания и государственной регистрации товарищества собственников жилья регламентирует ст. 136 ЖК. Права и обязанности товарищества собственников жилья регламентируют соответственно ст. 137 и 138 ЖК. Создание и государственную регистрацию товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах регламентирует ст. 139 ЖК.

    Кодекс прописывает порядок реорганизации товарищества собственников жилья (ст. 140), ликвидации товарищества (ст. 141), объединения товариществ собственников жилья в союзы (ст. 142).

    Гл. 14 (ст. 143–152) ЖК регламентирует правовое положение членов товарищества собственников жилья: порядок членства в товариществе собственников жилья (ст. 143 ЖК); определяет органы управления товарищества собственников жилья (ст. 144), права общего собрания членов товарищества собственников жилья (ст. 145), порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья (ст. 146); определяет права (ст. 147), обязанности правления товарищества собственников жилья (ст. 148), права председателя правления (ст. 149), ревизионной комиссии (ст. 150).

    Средства и имущество товарищества собственников жилья определяет ст. 151 ЖК, а ст. 152 регламентирует хозяйственную деятельность товарищества собственников жилья.

    Выход на рынок ТСЖ не стал привлекательным фактом для чиновников. Поэтому сначала создание ТСЖ шло с трудом: муниципальные власти видели в ТСЖ своих конкурентов и поэтому при любой возможности препятствовали их развитию. Граждане также не спешили объединяться в ТСЖ.

    Однако федеральные власти оказались настойчивы в своих намерениях. Появился Закон о фонде реформирования ЖКХ. ЖКХ стали выделять деньги.

    Поняв выгоду, местные власти пересмотрели свою позицию: «если дело нельзя похоронить, его надо возглавить». Количество ТСЖ начало быстро увеличиваться.

    Чиновники стали сами создавать фиктивные ТСЖ, номинальными председателями которых числятся служащие управ либо коммунальщики из государственных учреждений инженерных служб (ГУИС).

    Например, в 2009 г. в Москве была создана УК «Арбат», в ведении которой оказалось 94 дома (половина всего жилфонда района), при этом 14 ТСЖ возглавил начальник ГУ Па, еще 10 – начальник ГУИС.

    Еще более показательная ситуация сложилась в Басманном районе: здесь начальник ДЕЗа стал председателем ТСЖ в 75 домах, затем передал их в УК, у которой оказалось в общей сложности около 500 домов.

    Пользуясь инертностью и правовой безграмотностью населения, а также полной бесконтрольностью со стороны властей, муниципальные чиновники практически захватили процесс создания ТСЖ в свои руки. При этом использовались незаконные методы: решения о создании ТСЖ принимались без ведома жителей, в протоколах порой оказывались подписи умерших и заключенных, протоколы общих собраний подделывались.

    За три года в Москве было создано около 8000 ТСЖ. Проверка показала, что нарушения при создании были выявлены примерно в половине случаев, но специалисты считают, что нарушений гораздо больше. За три года на создание ТСЖ Москва выделила 176 млн бюджетных рублей, и эти деньги, по мнению специалистов, фактически ушли на подделку документов.

    По данным Федеральной антимонопольной службы, в 2009–2010 гг. было сфальсифицировано около 95 % протоколов общих собраний, от лица которых впоследствии заключались контракты на управление многоквартирными домами с УК.

    Другим негативным моментом стало создание управляемых ТСЖ в домах-новостройках.

    Застройщиком (инвестором) по мере заселения домов создаются «карманные» ТСЖ. Их может быть несколько, но все их возглавляют «свои» люди.

    При выдаче ключей собственникам квартир предлагалось писать заявления о вступлении в ТСЖ и одновременно подписывать договор об обслуживании с управляющей компанией. Без подписания договора документы и ключи не выдавались.

    «Карманное» ТСЖ само у себя принимает дом с недоделками, затем выбирает управляющую компанию (опять же самого себя) и начинает поборы. Собственники квартир теряют деньги, становясь жертвами этого произвола.

    Незаконные (фальшивые) товарищества – проблема распространенная и болезненная. Чтобы разрушить порочную схему, людям приходится затрачивать много усилий, идти на серьезные жертвы, бороться годами.

    Стихийно возникшие инициативные группы граждан, испугавшихся финансовых махинаций с квартплатой, стали обращаться в суды с исками о ликвидации таких структур. В судах находятся более 300 дел, приняты решения о ликвидации почти 200 ТСЖ.

    Усугубляет положение правовой вакуум вокруг ТСЖ: специалистов удивляет абсолютная беспомощность правоохранительных органов. Например, прокуратура не возбуждает уголовные дела, так как не может решить, считать ли протокол собрания жильцов официальным документом. Если считать – получается преступление. Однако нигде не написано, что протокол – документ официальный. В итоге сегодня по статье «мошенничество» в Москве в отношении липовых ТСЖ возбуждено всего одно уголовное дело.

    Ликвидировать товарищество очень трудно, даже если удастся доказать в суде, что оно фальшивое. Граждане фактически остаются беззащитными перед мошенниками, связанными с чиновниками.

    Создалось парадоксальное положение: рынок создания ТСЖ на 90 % находится в руках мошенников (в первую очередь по вине законодателей), а у правоохранительной системы нет инструментов для приведения положения в нормальное состояние (по их же вине).

    Новый мэр уже озаботился проблемами ТСЖ. На встречах с депутатами Московской городской думы и членами партии «Единая Россия» он говорил о том, что многие ТСЖ в Москве уже не товарищества, а организации, не поддающиеся контролю и завышающие тарифы. С. С. Собянин признал, что эта проблема носит массовый характер, и призвал единороссов озаботиться ею: «Чиновнику ее не решить, а партии она под силу».

    Вместе с тем следует признать, что дееспособные ТСЖ все же появляются. Об их эффективности позволяют судить не только чистые подъезды и благоустроенные дворы, но и относительно прозрачные финансовые схемы.

    В СМИ рассказывается об успешной деятельности ТСЖ «Проспект Королева, Зг» в городе Королеве, ТСЖ «Москворецкий бульвар», ТСЖ «Панфилат» в Северном Тушине и др. В Интернете можно найти информацию о большом количестве как отрицательных, так и положительных примеров деятельности ТСЖ.

    Опыт создания столичного ТСЖ «Панфилат» и многих других показывает, что товарищества собственников являются достаточно эффективной формой управления жилищным хозяйством в современных условиях.

    Управляющие организации

    В качестве управляющей организации может выступать любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса.

    Организовать и возглавить УК может каждый гражданин РФ. Достаточно создать юридическое лицо с уставным капиталом 10 тыс. руб., провести собрание и заключить договор. Деятельность этих контор пока никем не регулируется.

    Порядок избрания УО определен п. 4-10 ст. 161 ЖК.

    За последние годы на жилищно-коммунальный рынок вышло более 10 тыс. управляющих компаний и организаций (УК и УО), под управлением которых оказалась значительная часть жилого фонда.

    Большинство управляющих компаний, работающих на российском рынке, представляет собой ООО с небольшим уставным фондом, у которого нет ни материально-технической базы, ни профессионального кадрового состава, ни опыта. Обычно это бывшая сервисная структура, руководители которой решили, что смогут успешно управлять стандартными жилыми объектами, в которых одни только коммуникации стоят многие миллионы рублей.

    Как всегда, на фоне общественной востребованности в эту сферу устремились разного рода проходимцы и авантюристы.

    Закон позволяет этим «карликовым» УК и УО участвовать в конкурсах, выигрывать тендеры и получать в управление жилые объекты огромной стоимости, не неся при этом практически никакой ответственности.

    Сегодня деятельность УК и УО фактически не регламентируется. Пункт 10 ст. 161 ЖК и постановление Правительства «О раскрытии информации УО» были приняты лишь в конце 2010 г.

    Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» определяет состав и структуру раскрываемой информации. Это:

    ♦ общие сведения (фирменное наименование; ФИО руководителя; реквизиты свидетельства о государственной регистрации; адрес, телефон; режим работы; перечень находящихся в управлении домов; список домов, в отношении которых договоры об управлении расторгнуты в прошлом году; сведения о членстве в саморегулируемой организации и др.);

    ♦ основные показатели финансово-хозяйственной деятельности (бухгалтерская отчетность, доходы, расходы); сведения о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в доме, их стоимости; тарифы на коммунальные ресурсы и др.

    Регламентирован порядок раскрытия указанных сведений: они должны публиковаться в официальных СМИ, вывешиваться на стендах в помещениях компании, предоставляться по запросам граждан, размещаться в Интернете на официальном сайте компании либо сайтах региональных властей. Информация должна быть доступна в течение пяти лет. Все изменения раскрываемых сведений публикуются в тех же источниках.

    Старший по дому или по подъезду. Дежурный по подъезду

    Определение обязанностей, правового статуса и порядка оплаты указанных категорий работников является компетенцией местных властей. В Москве обязанности и правовой статус определены постановлениями правительства Москвы от 13 апреля 1999 г. № 328-ПП и от 4 августа 1999 г. № 596-РЗП.

    Старший по дому или по подъезду представляет интересы своих соседей по содержанию и сохранности жилого дома и двора в районной управе, управляющей организации (УО), милиции и других государственных структурах. Избирается ежегодно общим собранием жильцов, соответственно дома или подъезда сроком на три года. Результаты голосования фиксируются протоколом.

    Основные обязанности старших по дому или подъезду:

    ♦ они оценивают работу коммунальных служб как лично, так и опрашивая жильцов. Пожелания жильцов передают руководству УО;

    ♦ следят за порядком на территории и в подъездах, за исполнением правил выгула домашних животных. Вправе сообщить о нарушителях в милицию и коммунальные службы;

    ♦ проводят собрания жильцов для обсуждения планов по уходу за домом или подъездом, участвуют в заключении договоров УО с подрядчиками;

    ♦ старший по дому самостоятельно решает вопросы, относящиеся к его компетенции, а также совместно со старшими по подъездам готовит предложения для обсуждения на общих собраниях;

    ♦ контролирует работу дежурных по подъезду;

    ♦ старший по подъезду организует сбор платы с жильцов на содержание дежурных по подъезду;

    ♦ старший по дому контролирует работу старших по подъездам.

    За выполняемые функции столичное правительство освобождает старших от оплаты жилищных услуг, к которым относятся плата за наем, оплата жилья по договору найма, а также плата за содержание и ремонт жилья, содержание домофона и услуги консьержа.

    В месяц экономия может составить 300–400 руб. в зависимости от площади квартиры.

    На старшего по дому или подъезду можно пожаловаться в УО, а также в районную управу.

    Если жильцы недовольны работой старшего, они могут досрочно на общем собрании назначить нового представителя.

    Следует отметить, что в Жилищном кодексе отсутствует такое понятие, как «старший по подъезду».

    Решение о введении такой должности находится в компетенции управляющей организации, ТСЖ (ЖСК). Рекомендуется утвердить локальный акт в ТСЖ, регулирующий их полномочия и обязанности, например, в виде положения о старших по подъездам в многоквартирном доме ТСЖ (ЖСК). Жители дома на общем собрании (при избрании старших по подъезду и утверждении положения о старших по подъезду) могут наделить старшего по подъезду соответствующими полномочиями.

    Финансы на содержание дежурных выделяет город – из расчета 1002 руб. на подъезд. При односменном пятидневном режиме работы с учетом подмены (из-за отпуска или по болезни) дежурному по подъезду положена зарплата до 500 руб. Конечно, это очень небольшие деньги. Жильцы дома могут по желанию доплачивать дежурному.

    Дежурный по подъезду жилого дома может приглашаться на работу из числа жителей или работников жилищно-эксплуатационной организации. При приеме на работу проводится соответствующий инструктаж. Функциональные обязанности:

    ♦ наблюдение за входом в подъезд и выходом из подъезда жильцов и посетителей жилого дома;

    ♦ опрос посетителей о цели их прихода и информирование о месторасположении квартир;

    ♦ наблюдение за порядком и чистотой в подъезде, сохранностью оборудования;

    ♦ проверка исправности дверей и запирающих устройств;

    ♦ сообщение администрации ДЕЗа, УО и старшему по подъезду о замеченных неисправностях и нарушении порядка;

    ♦ вызов наряда милиции в случае необходимости.

    Дежурный по подъезду имеет право:

    ♦ получать у посетителей информацию о цели их прихода и уточнять при необходимости эту информацию у жильцов дома;

    ♦ вызывать администрацию и милицию для наведения порядка;

    ♦ информировать родителей о поведении их детей и посещении квартир в их отсутствие.

    В случае возникновения конфликтных ситуаций между жильцами и дежурными решение о наказании или отстранении от работы дежурных принимается на общем собрании жильцов.

    Дежурные по подъезду могут оформляться на работу по трудовому соглашению с ДЕЗом, УО.

    Старший по подъезду организует работу по сбору платежей с населения на содержание дежурных по подъезду. Там, где за жилье отвечают ДЕЗы или городские организации, подъезды, как правило, охраняют дежурные.

    Все чаще для охраны подъездов домов и придомовых территорий используются работники частных охранных предприятий (ЧОП). Стоимость их услуг высока, но они патрулируют не только подъезды, но и улицу.

    Дом начинается с консьержа

    В домах высшей категории дежурных по подъезду все чаще называют французским словом «консьерж». По сути это тот же старший по подъезду с несколько расширенными функциями.

    Понятия «консьерж» в Жилищном кодексе также нет, нет и положения о консьержах. Этот документ разрабатывается и утверждается на уровне управляющей организации. Обычно консьержи есть в домах ЖК и ТСЖ, где проживают достаточно обеспеченные граждане Их зарплату, режим работы, права и обязанности определяют жильцы дома на собрании, где решение принимается в зависимости от устава – либо единогласно, либо большинством голосов.

    В Западной Европе консьерж прочно и надежно обрел свой статус. Он – голова всему в подъезде и в доме. Порой его помещение ничуть не отличается от хорошо оборудованного офиса. Он знает всех в лицо и по имени, через него проходит вся текущая почта, у него есть второй комплект ключей от всех помещений и даже от квартир. Помимо дозорных функций, у консьержей огромное количество других обязанностей. Они отвечают за порядок в подъезде, убирают и моют весь подъезд и лифты, следят за чистотой непосредственно перед домом. Однако самое главное – именно они осуществляют функцию посредника между жильцами в конфликтных ситуациях.

    Самый острый, пожалуй, вопрос многоквартирного дома – кто кого залил – решается при непосредственном участии консьержа. Он вызывает слесарей и представителей страховой компании. Сами же жильцы могут даже не встречаться. Установление виновника происшествия, сумма ущерба, все дальнейшие шаги при желании могут быть сделаны без вашего непосредственного участия.

    Нарушители тишины встречаются часто. Сегодня, наверное, нет такого многоквартирного дома, где бы не жил любитель тяжелого рока или караоке. Однако если в одних странах подобное соседство может стать источником постоянного стресса и даже послужить толчком для смены квартиры, то в других и этот конфликт может быть улажен малой кровью.

    Нужно лишь два условия: реально работающая судебная система и вмешательство незаинтересованного лица. Иными словами, вместо того, чтобы сначала стучать в потолок любителю громкой музыки, а затем самому идти к нему в квартиру с просьбами сделать потише, вы просто обращаетесь к консьержу. Если и его замечания не действуют, то вступают в силу другие правовые рычаги.

    Подобная схема действует и при всех других обстоятельствах, связанных с функционированием вашего жилища, – вплоть до заключения договоров с той или иной фирмой по обслуживанию или помощи в поисках хорошей ремонтной компании, если вы сами не хотите этим заниматься.

    При сдаче помещений внаем (в аренду) консьерж выступает в роли посредника со стороны хозяина помещений. Он может показать помещение, поучаствовать в заключении договора, проследить за законностью использования и сроками оплаты. Хозяин при этом может жить в другом городе и полностью довериться консьержу.

    Проблема маленьких детей, которых не на кого оставить, также решается достаточно просто. За дополнительную плату ребенка всегда можно поручить консьержу или просто предупредить его, что ребенок весь вечер будет один дома. Можно быть уверенными – ни пожара, ни открытых кранов не будет.

    «Дом начинается с консьержа» – это правило номер один, ибо от того, хороший он или нет, зависит спокойствие и безопасность людей, проживающих в доме. Второе правило: с консьержем следует поддерживать хорошие отношения, тогда он станет не просто «цербером на входе», но и помощником в любых житейских ситуациях.

    Современное состояние системы управления ЖКХ

    Рынок ЖКУ представляет собой сферу общественной деятельности, в которой заняты миллионы людей, проходят огромные финансовые потоки, миллиарды рублей жителей, оплачивающих услуги ЖКХ. Более того, УК и ТСЖ (ранее ДЕЗы и РЭУ) имеют доступ не только к финансовым средствам жителей, но и к бюджетным субсидиям. Например, в Москве ежегодно выделяется около 22 млрд руб. в виде субсидий на содержание и ремонт жилья. Емкость российского рынка ЖКХ эксперты оценивают более чем в 1,2 трлн руб. в год. Следовательно, находится немало желающих «отхватить кусок этого пирога».

    Данный рынок был фактически поделен между муниципальными жилищно-коммунальными предприятиями, ДЕЗами (дирекциями единого заказчика) и РЭУ (ремонтно-эксплуатационными управлениями) и созданными на их базе УК (частными управляющими компаниями). Большинство этих компаний прямо или косвенно контролируются муниципальными чиновниками.

    Предпосылки для масштабного передела рынков ЖКУ были созданы Жилищным кодексом, принятым в 2006 г. Этот документ позволил собственникам многоквартирных домов управлять своим жильем самостоятельно или нанимать УК решением общего собрания.

    На сегодняшний день около 82 % жилого фонда РФ находится в частной собственности и поставлена задача создать адекватную систему управления жилищно-коммунальным хозяйством: на смену государственным унитарным предприятиям (ГУПам) в форме ЖЭКов, ДЕЗов, РЭУ и др. должны появиться новые формы управления.

    Реформа ЖКХ предполагает, что в ближайшее время управление ЖКХ почти полностью должно перейти в руки частников и ТСЖ, а ЖЭКи, ДЕЗы и РЭУ исчезнут или преобразуются в УК. Активное участие в этих процессах будут принимать сами жильцы – собственники жилых помещений. Процесс реформирования идет довольно активно.

    На 1 января 2011 г., по данным Фонда реформирования ЖКХ, в целом по Российской Федерации форму управления своим жильем уже выбрали собственники более чем 1 млн многоквартирных домов, работают около 11 тыс. частных управляющих компаний. Дома, управляемые частными управляющими компаниями, составляют более 50 % жилого фонда.

    Всего на сегодняшний день в России создано более 50 тыс. ТСЖ, под управлением которых находится примерно 10 % домов, в управлении ЖК и ЖСК – около 3–5 % домов, остальная масса жилых помещений по-прежнему управляется ДЕЗами, РЭУ и другими унитарными предприятиями.

    В Москве в настоящий момент из почти 9000 ТСЖ более 4000 самостоятельно управляют своим жилищным фондом: сами заказывают все услуги по эксплуатации, получают бюджетные субсидии на свой счет, выходят в город с соответствующими заявками.

    Оставшаяся часть ТСЖ поручила управление внешней управляющей компании.

    В Москве доля УО в структуре управления домами гораздо меньше, чем в среднем по РФ. Власти Москвы не торопятся приватизировать ДЕЗы, РЭУ и ЖЭКи. В соответствии с постановлением правительства Москвы от 1 декабря 2009 г. № 3127-ПП приватизация будет осуществлена в два этапа: на первом этапе предусматривается преобразование ДЕЗов в ОАО с сохранением до 2014 г. в собственности города 100 % акций; на втором этапе пакеты акций будут реализовываться.

    Конечно, чтобы оценить, насколько управляющая организация, приходящая в дом, качественно (некачественно) управляет им, должно пройти некоторое время. Вместе с тем убытки, которые понесли собственники жилья, уже подсчитаны. По оценкам экспертов, годовой ущерб собственников жилья от недобросовестного распоряжения УК и УО деньгами жителей составляет около 65 млрд руб. Наибольшее число нареканий вызывает именно работа УК и УО, а также необоснованно высокие расценки. Широкое распространение получили злоупотребления правом распоряжения деньгами жителей. Например, УК принимают от жильцов платежи, но вовремя не расплачиваются с поставщиками. Люди вдруг обнаруживают, что они в долгах, им начинают отключать электричество, воду и т. п. Возникают проблемы с пожарной безопасностью, ремонтом здания и пр.

    При этом УК и УО исчезают с рынка с деньгами жителей безнаказанными: не существует ни стандартов деятельности, ни прописанной в законодательстве ответственности.

    Прибыль же компаний, занятых управлением и эксплуатацией жилого фонда, постоянно растет: в 2009 г. она увеличилась на 33,2 %, в 2010 г. – на 28 %.

    Эксперты и специалисты единодушно признают наличие в действующем законодательстве пробелов в части построения системы требований к управлению многоквартирными домами.

    Недавно (в апреле 2010 г.) на Всероссийском форуме ЖКХ эксперты признали очевидное: работа некоторых частных УК и ТСЖ идет сегодня вне правового поля. В этих условиях распространяется деятельность мошенников и аферистов.

    Совершенствование законодательной базы

    Пытаясь ликвидировать правовой вакуум, законодатели принимают меры по борьбе с произволом на рынке ЖКХ. В 2009 г. вступил в силу Закон от 1 декабря 2007 г. № 315-Ф3 (ред. от 27 июля 2010 г.) «О саморегулируемых организациях», который позволяет частным компаниям объединяться в саморегулируемые организации (СРО) и самостоятельно регулировать свою деятельность на добровольной основе. Закон предусматривает внедрение комплексной системы контроля и гарантий – от разработки стандартов управленческой деятельности до создания компенсационного фонда.

    Управляющие компании, которые будут вести себя непрофессионально, могут быть оштрафованы, исключены из СРО и вынуждены будут уйти с рынка. Однако эксперты и специалисты справедливо указывают на несовершенство данного Закона.

    Министерством регионального развития разработаны стандарты «Сертификация услуг по управлению многоквартирным домом», «Сертификация услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме», «Сертификация уполномоченного лица» и др. Разработан и утвержден Федеральный партийный проект «Управдом», одной из целей которого является формирование института управляющих многоквартирными домами.

    Государственной Думой готовится пакет поправок в Жилищный кодекс, который вводит термин «управление многоквартирным домом», прописывает особенности управления в ТСЖ и управляющей организации, в целях упорядочения деятельности по управлению многоквартирными домами и перехода на профессиональное управление. Поправки предлагают решения и других наболевших вопросов.

    В частности, речь идет о том, чтобы заставить всех жильцов объединяться в товарищества собственников жилья. В будущем только ТСЖ смогут заключать с управляющей компанией договор на обслуживание дома. Может исчезнуть такая форма управления, как непосредственное управление домом. До сих пор подобный способ управления был малопопулярен главным образом потому, что жильцам большой многоэтажки трудно договориться. С другой стороны, опыт по объединению жильцов в ТСЖ пока нельзя назвать полностью удачным.

    С законопроектом можно ознакомиться на сайте Государственной Думы – www.duma.ru.

    Управление многоквартирными домами в современных условиях представляет собой сравнительно новую сферу деятельности и еще недостаточно проработано юридически и организационно-методически. Она регламентируется жилищным законодательством, которое относится к комплексным отраслям законодательства и включает в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности. Здесь применяются Жилищный, Гражданский, Гражданский процессуальный, Семейный кодексы, смежное законодательство, многочисленные подзаконные акты. К тому же это законодательство постоянно меняется.

    Как правило, большинство граждан не знают, как в сложившейся системе в полной мере пользоваться правами и отстаивать свои интересы в административных структурах, надзорных инстанциях и судах, как выстраивать взаимоотношения по управлению многоквартирным домом.

    В рамках данного справочника нет возможности рассмотреть все проблемные вопросы, возникающие в процессе управления многоквартирными домами, однако о многих из них можно узнать в различных СМИ. Например, в декабре 2010 г. состоялось интернет-интервью с членом Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям Г. П. Хованской. Тема интервью – «Правовые аспекты управления многоквартирным домом». Ознакомиться с ним можно на интернет-сайте www.consultant.ru.

    Там же доступно интернет-интервью с Председателем Комитета Государственной Думы РФ по законодательству, Председателем правления Ассоциации юристов России, доктором юридических наук П. В. Крашенинниковым, которое состоялось 1 марта 2007 г. Тема: «Развитие законодательства в сфере имущественных прав граждан (Жилищный кодекс, «дачная амнистия», малоэтажное жилищное строительство и т. д.)».

    Криминальные явления в управляющих организациях

    Нижеприведенный материал был опубликован в «Российской газете» (федеральный выпуск) от 3 августа 2010 г. № 5249.

    Для декриминализации жилищно-коммунального хозяйства свои усилия объединили департамент экономической безопасности МВД России и Межведомственная рабочая группа. Главными фигурантами большинства «жилищных» уголовных историй все чаще становятся коммерсанты и даже «общественники», возглавившие товарищества собственников жилья. Они либо завышают тарифы оплаты коммунальных услуг, либо банально воруют бюджетные и кооперативные деньги, предназначенные для ремонта и обслуживания жилых домов.

    Например, в Волгоградской области возбуждено уголовное дело против директора и главного инженера « Теплосервиса ». Эту парочку задержали при передаче 260 тыс. руб. главе муниципалитета. Так оценивалась услуга чиновника – прекращение проверки предприятия. Местные власти обнаружили, что эти частные коммунальщики необоснованно завысили тарифы. Можно представить, какие левые доходы извлекали мошенники, если на подкуп не пожалели более четверти миллиона.

    «Во многих случаях деньги присваиваются под предлогом работ по благоустройству дома, – рассказал начальник департамента. – Вследствие слабого контроля возможен рост хищений денежных средств со счетов ТСЖ и управляющих организаций путем преднамеренного банкротства и вывода активов в подконтрольные структуры».

    Источники в правоохранительных органах раскрыли корреспонденту «РГ » несколько преступных схем, которыми пользуются руководители ТСЖ, решившие нажиться на жильцах. Причем, как правило, это не легитимные руководители, а рейдеры, захватившие руководство в понравившемся им товариществе.

    Рейдерская атака обычно начинается с захвата чердака или подвала дома – мест, которые не особо интересуют жильцов. Подкупив чиновников или подделав свидетельство о собственности на какие-то помещения, мошенники начинают борьбу за власть над всем домом. Сделать это проще, чем, скажем, захватить какое-нибудь ЗАО, промышленное предприятие или коммерческий банк. И не такие монстры падали в карман рейдерам.

    В ход идет все: подделка документов о праве собственности, фальшивые подписи жильцов, подкуп чиновников, дискредитация прежнего руководства, угрозы и даже физические расправы. Кстати, захват рейдерами коммуналки уже оставляет и кровавые следы. Только в Москве произошел ряд убийств руководителей ТСЖ, несколько были жестоко избиты.

    И в один не очень прекрасный день жильцы узнают, что подписали договор управления по расценкам, которые ощутимо превышают тарифы, утвержденные местными властями.

    А дальше начинается бессовестная эксплуатация захваченных «трофеев». Например, за рекламу на фасаде дома можно выручить несколько миллионов рублей в месяц. Неменьший доход приносит аренда чердаков, подвалов, других нежилых помещений. А ведь нормальное ТСЖ должно использовать эти деньги на капитальные ремонты своих домов.

    Неиссякаемый источник откровенного воровства – инженерные сети. Рейдеры подключают к ним «дружественные» магазины, предприятия, а платят за электричество жильцы.

    Особой опасности подвергаются жители старых домов, расположенных в престижных местах. Теоретически эти строения могут быть снесены либо реконструированы. Рейдеры, атакующие ТСЖ такого «перспективного» дома, намерены получить контроль над многомиллионной жилой собственностью. Цель захвата проста. Возглавив – любым путем – ТСЖ, мошенники договариваются с чиновниками местной администрации, проектными структурами и строительными компаниями.

    В итоге жильцов ставят перед фактом, что им предстоит переселение, так как их дом вдруг объявляется аварийным. Так, скажем, из центра города можно в одночасье переехать на глухую окраину.

    А на освободившемся престижном месте начинается стройка чего-нибудь элитного, где стоимость квадратного метра превышает в разы цены на окраинное жилье. Рейдеры, разумеется, в доле.

    В МВД рекомендуют интересоваться, кто, как и на каких условиях управляет вашим домом. Полезно иногда сравнивать тарифы за коммунальные услуги, которые вы реально платите, с официальными расценками. И не надо лениться посещать собрания жильцов дома, где живете, иначе вашей коллективной собственностью кто-то распорядится не в вашу пользу.

    Глава 18 Что нужно знать владельцам квартиры, агентам по недвижимости и покупателям при продаже-покупке жилья

    Рынок жилья

    Рынок жилья – это определенная группа участников, действующих в своем интересе, комплекс проводимых сделок, операций, комплекс взаимосвязанных организационно-правовых действий, подчиняющийся определенным законам.

    Различают первичный и вторичный рынки жилья, правила игры на которых неодинаковы.

    Первичный рынок жилья – это сделки с вновь построенными или строящимися домами, коттеджами, с квартирами и комнатами, продающимися в домах-новостройках, которые могут быть уже построены и сданы в эксплуатацию, но еще не заселены, а могут еще находиться в процессе строительства. Причем стадия готовности дома может быть самая различная: от завершения отделочных работ на уже построенном объекте до получения разрешения на строительство. Преимуществом первичного рынка являются возможность рассрочки платежа при покупке жилья и относительно низкие цены. Они в зависимости от стадии строительства могут быть ниже на 20–40 %.

    Важным сегментом первичного рынка является возможность строительства собственного дома или коттеджа, приобретения жилья с использованием жилищных кооперативов.

    На январь 2011 г. на территории Москвы и Подмосковья около 800 инвесторов осуществляют строительство жилья по более чем 2000 инвестиционным контрактам – сообщили в правительствах Москвы и Московской области.

    Срок строительства типового дома от начала и до момента сдачи его в эксплуатацию небольшой – от 6 до 10 месяцев. Дома по индивидуальным проектам строятся 14–18 месяцев.

    Вторичный рынок – это сделки с уже построенными жилыми помещениями (домами, квартирами, комнатами, коттеджами и т. д.),

    зарегистрированными в установленном порядке и выставленными на продажу Срок их эксплуатации может различаться очень значительно: от минимального до десятилетий, а иногда и столетий. Естественно, за период эксплуатации они не помолодели и, как правило, сменили не одного хозяина.

    Ежегодно в Российской Федерации выставляются на продажу и меняют собственников около 100 тыс. жилых помещений.

    Рынок жилья в России очень молод, ему всего около 20 лет. За эти очень непростые годы в стране было принято новое жилищное, земельное и гражданское законодательство, сложились новые экономические отношения, началась свободная покупка и продажа жилья, установились правила работы в «квартирном» секторе, определились компании, участвующие в инвестировании строительства, и целый ряд других новаций.

    Становление рынка происходило и до сих пор происходит очень непросто: изменяется законодательство, пересматриваются правила игры, систематически осуществляется «генеральная чистка» застройщиков, происходят значительные структурные перемены на строительном рынке и т. д. Естественно, в условиях непредсказуемых перемен мнения экспертов порой диаметрально противоположны: одни считают, что цены на жилье повысятся, другие – что резко упадут. Это дезориентирует и застройщиков, и самих потребителей.

    Ввиду катастрофической нехватки пригодного жилья цены взлетели на немыслимую высоту. В условиях жесточайшего дефицита жилья действует так называемый «рынок продавца»: когда цены и условия продажи диктует продавец.

    К счастью, отношение к жилищной проблеме постепенно меняется и у власти пришло понимание того, что рост цен на жилье – это не «результат заговора строительных корпораций», не следствие слабого развития ипотеки, а итог нехватки реальных квадратных метров и высокого платежеспособного спроса, в результате чего спрос в несколько раз превысил предложение. Власти поняли, что необходимо новое жилье, его нужно строить и строить много.

    Однако увеличение объемов строительства нового жилья – процесс достаточно инерционный, насыщение рынка жилья произойдет не сразу, это дело не близкой перспективы, а пока нам придется жить и работать в условиях современного рынка с его уже сложившимся соотношением спроса и предложения и высокими ценами.

    Российский рынок недвижимости остается очень опасным. Затратив значительные средства на приобретение объекта недвижимости (квартиры, коттеджа, земельного участка), покупатель часто испытывает чувство тревоги и беспокойства за свою собственность, и не без причин:

    ♦ на первичном рынке – десятки тысяч обманутых вкладчиков;

    ♦ на вторичном рынке права на приобретенную вами недвижимость могут оказаться у третьих лиц, не выявленных на этапе экспертизы объекта купли-продажи, и покупка недвижимости может привести к затяжному судебному процессу с весьма неясным исходом, а в худшем случае – к потере квартиры или денег.

    Суд вправе аннулировать сделку, даже если все эти неприятности возникли не с той квартирой, которую купили вы, а с той, в которую перебрался ваш партнер по сделке, или проблемы возникли в предыдущих сделках с квартирой, к которой ни вы, ни продавец не имели никакого отношения.

    Подобно живому организму, рынок недвижимости развивается, постоянно совершенствуется его законодательная база, определяющая правила игры в этой области. Корректировка действующих законов, выход в свет новых нормативных правовых актов – все это в идеале делается для того, чтобы подвести к жизненным реалиям юридическую базу, зачастую не учитывающую истинного положения дел.

    Операции на рынке жилья

    Основными операциями являются покупка, продажа жилья на первичном или вторичном рынках жилья; постройка и регистрация дома, квартиры; покупка жилья у города или муниципальной власти; наем (поднаем) или аренда жилья; обмен жилья; дарение; получение жилья в наследство и др.

    Особенно часто на рынке недвижимости совершаются сделки купли и продажи жилья, в том числе альтернативные сделки, при которых продажа квартиры производится с целью покупки другой (большей) или наоборот. Такие сделки до сих пор составляют львиную долю договоров купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья.

    Подобные сделки начинаются с того, что граждане, желающие изменить жилищные условия, выставляют свою квартиру на продажу. В это же время ведется поиск подходящего жилья. Когда покупатель на квартиру найден, подобран вариант для покупки и оговорены финансовые вопросы (доплата, форма передачи денег и др.), проводятся одновременно две коммерческие сделки купли-продажи. Поскольку обе сделки проводятся одновременно, обеспечивается гарантия того, что гражданин, продавший жилье, не останется без квартиры. По данным риелторов, в столице до 80 % сделок на рынке недвижимости – это альтернативные операции (их также называют операциями обмена). Многие хотят продать старую квар